光大证券：维持中海物业“买入”评级

光大证券(15.440, -0.23, -1.47%)（维权）发布研究报告称，维持中海物业（02669）“买入”评级，考虑拓展非住宅项目增加，基础物管业务结构调整，同时，住户增值服务毛利率下滑，调整2024-2025年归母净利润预测至16.3/18.8亿元，新增2026年预测为20.9亿元，对应2024-2026年EPS为0.50/0.57/0.64元，估值具备吸引力。公司自身品牌实力较强，外拓竞争力不断提升，新签约合同金额快速增长，同时关联方经营稳健，持续交付高质量住宅物管项目，未来业绩增长保障性较强。

事件：公司2023年度实现营业收入130.5亿元，同比+19.7%（2022年财务数据经追溯调整）；毛利20.7亿元，同比增长19.3%；实现归母净利润13.4亿元，同比增长22.8%；末期股息每股8.5港仙（2022年为8.0港仙）。

报告主要观点如下：

1）外拓积极，新签订单金额快速增长。

公司凭借品牌优势和较好的服务口碑，在第三方拓展市场积极发力，扩大经营规模，截至2023年末公司在管面积约4亿平（第三方占比40.5%，同比提升7.7pct），年内新增在管面积8120万平方米，合同金额约70亿元（对比上年为52亿元），其中新增项目70.6%来自独立第三方，对应的合约金额达到40亿元；从构成来看，公司在管面积中70%为住宅，5%为商业及写字楼，25%为公建及其他物业，非住宅类物业占比有所提升。

2）增值服务收入大幅增长，基础物管仍是主要利润贡献。

2023年公司基础物管/住户增值/非住户增值收入分别为94/13/21亿元，同比增长16%/71%/17%；毛利增速分别为+29.6%/+16.1%/-5.8%，毛利占比为68.0%/16.3%/13.5%。公司通过加大分包力度和优化人力资源结构，基础物管毛利率同比提升1.6pct至15.0%；住户增值服务中，业主对家居家装、零售、社区团购和到家服务等消费需求有所增加，带动板块收入实现大幅增长；非住户增值方面，公司通过旗下海博工程品牌，承接了大量设备系统安装、维修保养和专项工程业务，带动工程服务业务收入同比增长48.3%至12亿元，占板块收入比重56%。

3）优化人员结构，提升人均效能和经营效率。

2023年公司在优化人力资源结构、提升人均效能方面取得明显效果，年度人均创收30万元，人均创利3.1万元，人均在管面积9335㎡，均较2022年有明显提升；公司行政及营销费用率3%，同比-0.7pct；在综合考虑未来业务发展的情况下（如把握潜在的合资合作或收并购机会、数字化转型和智慧物业投入、新业务发展等），公司保持账面现金充沛，2023年度派息金额约4.2亿元，派息比例为31%，与2022年持平。

风险提示：外拓竞争加剧导致毛利率下滑，增值服务开展不及预期。