资本投资改造老旧小区如何实现群众生活更便捷

随着时间的推移，一些老旧小区已无法适应居民的生活需要，老旧小区改造成为城市发展绕不开的一道重要课题。老旧小区改造涉及部门多、领域多、群体多，如何整合各方面资源，高质高效推进改造工程，把小区改造成美好家园？记者就此进行了采访，一些读者通过留言或来信方式提出了自己的建议。

老旧小区改造须整合资源、提质增效

初夏时节，走进改造后的山西太原市迎泽区老军营小区，崭新的乳黄色院墙下绿植掩映，小花园里的月季姹紫嫣红。很难想象，这里曾经人车混杂、道路坑洼、电线杂乱无章。

3年前，老军营小区开始全面升级改造：楼体保温节能、雨污水管更换、停车位规划、弱电入地等多项工程同时开工。这是当时太原市最大规模的老旧小区改造项目之一，涉及117栋居民楼，惠及7000多户居民。

“面对居民的诉求，以前多是小修小补，比如管路出问题就修管路、屋顶漏水就修屋顶，修了拆、拆了修，居民对这种零敲碎打式的修补很不满意。”老军营街道党工委书记裴涛说，“所以，当小区全面升级改造被列入规划，我们希望能把所有问题争取一次性解决到位。”

在实践中，老旧小区改造是涉及多部门协同的系统工程，简单的“头痛医头，脚痛医脚”不仅不能彻底解决问题，反而会因为多次施工给居民生活带来不便。

“老旧小区改造涉及住建、规划、城管等多个部门，必须建立高效配合的协调机制。”山西太原市市政工程设计研究院总工程师刘丽娟认为，应成立专门的项目部，在改造施工中提级调度统筹，避免“拉链路”等情况出现。在审批环节也应开展多部门联合审查，提升改造效率。

武汉大学城市设计学院副教授郭炎说：“一些地方的成功经验表明，成立由党委政府主管领导牵头、住建部门主管领导全面统筹落实、相关职能部门派遣工作人员的老旧小区改造工作专班，全面协调推进老旧小区改造各项事务，是一种很有效的工作模式。”

如何才能更好整合条块资源？网友通过人民网“领导留言板”积极献策：建设老旧小区信息大数据平台，实现信息共享、政策集成、业务联动；制定老旧小区改造任务清单，明确各部门的职责任务；对参与老旧小区改造的部门进行考核打分……这些建议，有的已经被吸纳采用。

在老旧小区改造中，充足的资金投入是重要保障。当下，各地旧改主要依靠财政资金。以山西晋中市为例，2021年以来，该市累计改造427个小区，投入资金3.81亿元，其中中央预算内资金1.44亿元、中央财政城镇保障性安居工程补助资金2.06亿元，省级配套746万元、县级配套2000余万元，居民出资90余万元。

如何撬动更多资金投入？晋中市住房和城乡建设局局长贺建国认为，除了有关部门可统筹涉及住宅小区的各类资金用于旧改外，还可通过合理打包改造项目，将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为资金的重要来源。

“可以通过统筹社会资本参与、规模化改造、专业化运营、规范化物业等方式，推动‘治理+改造+运营’一体化实施。推动以‘物业+’的方式，引入社会资本投资改造老旧小区运营低效空间和存量设施。”河南渑池县读者贺文赫来信建议。

要把改造工程做到群众心坎儿上

在老旧小区改造中，如何保证施工质量，将改造工程做到群众心坎儿上，真正给群众带来人居环境的改善，是一篇大文章。“小区下水改造后，对原有路面进行了重修，但新铺的沥青路面已经起沙。”在人民网“领导留言板”上，网友反映老旧小区改造后问题的不在少数。

“小区哪里需要改、怎么改，居民最有发言权，必须以居民为中心，把老旧小区的改造规划做好。”山东东营市垦利区住建局房产服务中心主任刘吉军说，自2019年6月起，当地住建局会同有关单位对城区老旧小区进行摸底，制定了五年整体改造规划，“我们用了3年时间，完成了60余个小区的全部改造内容。”

科学规划，让改造工程做到情况明、思路清，有利于各部门协调配合，各尽其责。另一方面，施工质量以及施工过程本身也是小区居民关心的大事。

改造施工谁来管？垦利区明确老旧小区改造项目建设单位为街道办事处，住建部门作为监督单位监督项目全过程。垦利区垦利街道城建负责人董文超介绍：“设计、施工、监理、跟踪审计单位现场负责，出现施工问题及时沟通。同时，接受小区居民全过程监督，有问题可以向所在社区反映，社区及街道会进一步解释处理。”

“验收环节是老旧小区改造的最后一道关。项目完工后，我们会组织参建单位、街道办、居委会、居民代表等进行项目联合验收，施工结果需要与前期方案比对一致，‘交账’顺利才能完成验收。”晋中市灵石县住建局副局长施旸说。

河北唐山市读者王志广来信建议：“保证老旧小区改造的工程质量，要选择信誉好、资质优的施工队，不能搞层层转包。应认真负责做好工程监理，发现问题，一定要责令施工方立即整改，绝不能搞‘下不为例’。”

专家建议，将技术服务、查访核验等事项，按照政府购买服务方式，委托给第三方企业，加强质量监管；落实实施主体在质量保修期内的质量保修责任，鼓励实施主体投保工程质量潜在缺陷保险。

“小区改造施工进度非常慢，什么时候才能完成”“改造施工把健身区围起来了，路也不好走”“施工噪声大，建筑垃圾堆放也不合理”……读者、网友反映的问题，引起不少人的共鸣。如何降低施工对群众的影响，需要统筹考虑。

“在施工中，应注重合理安排施工时间，避免在节假日期间施工，不进行夜间施工，在重要考试期间停止施工。水电施工应先建新后拆旧，施工占地要尽可能少。如有开挖施工，提前考虑好居民出行需求，加快施工进度。提高施工质量，避免反复施工。”郭炎说。

还有读者建议，对居民诉求集中的建筑材料、施工工艺等问题，鼓励企业和科研机构开展创新研究，支持施工单位采用新材料、新工艺、新机具，破解技术难题，提高改造效率。

解决好小区居民的急难愁盼问题

福建泉州市丰泽新村是一个有着87栋楼、7000多居民的老旧小区，于去年6月开始启动改造项目。

“从改造之初，我们就反对将小区北门打通。因为打通后，车辆从北门进入小区，从南门出去，而南门附近有幼儿园和小学。届时车流量增多，交通情况复杂，存在安全隐患。”小区居民毛女士说。

一边是疏导车流和消防安全的需要，另一边是存在的安全隐患问题，该如何解决？对此，丰泽新村所在的丰泽社区多次组织召开协调会，最终与小区居民达成共识：在上下学高峰时段，小学门口路段至幼儿园门口转盘路段禁止车辆通行。

老旧小区改造，倾听居民诉求，让居民充分参与，赢得群众支持，是做好老旧小区改造工作的重要条件。

“小区居民本身也存在利益多元化、众口难调等问题。因此，做好与居民的沟通工作，寻求最大公约数，本身就是老旧小区改造中的一项重要内容。”郭炎认为，在改造之初便要尊重居民的主体地位，发挥社区居委会、街道的作用，通过集中座谈、上门访谈、问卷调查等方式，充分了解群众的急难愁盼。

有的地方在老旧小区改造全过程，及时听取群众意见，取得很好效果。比如，北京通过“12345”市民服务热线以及“安居北京”公众号、北京业主决策平台等多种渠道，及时获取意见建议、回应居民诉求。

有读者建议，老旧小区改造应平衡各方利益，兼顾各个群体需求，尤其是面对加装电梯、解决停车难与绿化率等矛盾集中的问题，更需要把工作做细，下一番“绣花功夫”。

“解决老旧小区停车难的问题，不能只追求扩大停车位数量而牺牲绿化面积，而要充分听取有车居民和无车居民的意见，寻求双方平衡点，做出让最大多数居民可以接受的方案。”湖北武汉市读者梁征说。

“对于加装电梯的矛盾，有的地方从‘一票否决’变成了‘双三分之二’同意即可申请加装电梯，同时引导居民对权益受损业主进行补偿。还有的地方注重发挥基层党组织作用，破解居民因加装电梯而产生的矛盾。”浙江台州市黄岩区卫生健康局工作人员王红峰说。

在来信和留言中，还有不少反映老旧小区改造后管理不善的问题，导致居民产生心理落差。问题主要集中在老旧小区物业服务不完善或物业缺失，导致卫生清洁、维修维护、管理保障不到位。

“老旧小区改造，要既做靓‘面子’，又做实‘里子’，形成长效机制，物业服务必须得跟上。”刘吉军介绍，“垦利区采取政府补贴、市场运作、国企兜底联建的推进方式引进物业服务企业参与小区物业管理，按照‘百姓出一点、政府补贴一点’的原则收取物业费，让老旧小区变身品质小区。”

晋中市则成立物业委员会，并加强基层党建，发挥网格员、党员中心户的服务作用，不仅能帮小区困难群众解决日常小事，也能及时发现小区安全隐患、管理漏洞，为无物业小区的长期运行提供支撑。

郭炎建议，可试行物业服务信托，由小区全体业主作为委托人，将物业费、公共收益等作为共有基金委托给业委会管理，实施开放式预算并接受业主监督，小区物业管理支出全部从基金账户中支取，由物业公司提供公开透明、质价相符的物业服务。