问政海南｜置地·御海公馆电梯仍有两部未修复，公共维修基金使用及业委会成立引关注

南海网记者 袁玉龙

日前，置地·御海公馆业主徐女士向记者反映，该小区B2单元两部电梯、D单元1部电梯自台风“摩羯”侵袭后出现故障，却一直未得到修复。这导致B2及D单元业主无法使用本单元电梯，B2栋业主只能借道B1单元电梯上下楼。业主们在群内反映此问题后，也未得到有效解决方案，他们质疑海南置诚物业服务有限公司存在不作为现象。接到反馈后，记者迅速前往该小区展开实地调查。

10月11日，海南置诚物业当天贴出的提示。记者 袁玉龙 摄

10月11日傍晚，记者在现场看到，海南置诚物业服务有限公司在B2单元两部电梯上张贴了提示：“因电梯配件损坏，待配件购回更换，给大家带来不便，敬请谅解！”落款时间为2024年10月11日。

此外，记者还发现了海南置诚物业服务有限公司发布的《关于台风“摩羯”损坏公区申请维修基金意见征询函》，落款时间为2024年10月9日。征询函中提到，由于台风“摩羯”袭击海口，风力达17级，给小区带来极大破坏与损失，仅电梯更换配件物业大概需垫付50000元费用，物业已无力垫付其他维修项目费用，需申请公共维修基金（住宅专项维修资金）处理。物业已与外请人员对现场进行了第一批统计查验，并将维修预算发给业主审核，总预算约102700元，同时邀请业主参与报价竞标、议标、验收及付款等事宜，目前仅有D - 206房业主表示愿意参与。现场还张贴有“电梯配件销售报价单”“置地·御海公馆公共区域维修报价单”等。

一位B2栋业主反馈，小区物业管理存在诸多问题：一是电梯长时间未得到维修；二是小区公共区域管理不善，楼道有废品堆放，加重了通行难度。物业在处理老人堆积物品这类特殊情况时，缺乏有效措施。三是尽管超2/3业主同意成立业委会，但因涉及地下室使用权等问题，导致业委会成立进程受阻。而且信息反馈机制不顺畅，有些问题反复出现，严重影响了居住体验和小区环境，亟待物业改进管理水平，提升业主满意度。

物业经理回复称：已修复1部 损坏公区待修

针对受损电梯维修及部分公区损坏修复情况，10月12日记者采访了置地·御海公馆物业经理姚芬。姚芬称，电梯属于三菱品牌，目前仍未维修好，是因为台风损坏导致配件供应不上，售后方正在处理，预计10月18日电梯配件可到位。对于小区车库南北门出入口的14块屋面玻璃等公区损坏修复问题，姚芬表示物业正在积极处理，已统计损坏玻璃数量并计划申请维修基金（住宅专项维修资金），准备请专业人员查验测量，且希望业主参与报价过程，保证公平透明。

同时，姚芬解释，申请公共维修基金（住宅专项维修资金）需业主签字同意并按相关流程办理，若没有业主签字，物业无法申请到这笔资金。当被问及在未获得业主签字情况下如何处理维修问题时，姚芬表示物业公司曾考虑垫付资金维修，但因业主不同意从公共维修基金支付这笔费用而放弃，在这种情况下，只能向上级公司申请或寻找其他解决办法。

10月17日，记者再次向业主徐女士及小区物业经理了解电梯恢复情况，截至目前，只有B2单元货梯恢复使用，另外两部仍未恢复。

公共维修基金到底谁来申请？该怎么用？

下次如遇大修，基金不足时，怎么办？

10月17日，记者就公共维修基金的使用、申请以及基金余额不足时如何处理等问题，采访了海口市房屋维修资金管理中心工作人员。该工作人员介绍，根据《海口市住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，使用住宅专项维修资金对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造时，在住宅专项维修资金划转业主大会管理前，若已选举产生业主委员会，由业主委员会组织实施或委托物业服务企业实施；未选举产生业主委员会的，由物业服务企业组织实施；未选聘物业服务企业的，由相关业主1 - 5名组织实施。在住宅专项维修资金划转业主大会管理后，由物业服务企业组织实施；无物业服务企业的，由相关业主1 - 5名组织实施。若发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，组织实施主体未及时处理的，镇人民政府或街道办事处可代为组织实施。

该工作人员还表示，根据《海口市住宅专项维修资金管理办法》第十八条规定，发生《海南经济特区物业管理条例》第六十四条第二款规定的紧急情况，需要立即抢修的，可以不经过业主表决同意，其它程序按照本办法第十六条和第十七条的第一项、第三项、第四项、第五项、第六项规定简化办理，使用方案和施工合同可以不公示,但应当在抢修完成后五日内向分摊列支范围内的业主公示住宅专项维修资金申请、使用情况。遇到紧急情况时，组织实施主体应向物业所在地镇人民政府、街道办事处报告，镇人民政府、街道办事处收到报告后应立即实地查勘现场并当场出具意见；涉及电梯、消防设施的，还应由市场监管部门、消防救援机构实地查勘现场，并在收到报告后一个工作日内出具意见。

当遇到大修，基金余额不足时怎么办？工作人员称，根据《海口市住宅专项维修资金管理办法》第十条规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期30%的，应及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，续交方案由物业服务企业或相关业主提出，交由全体业主表决并组织实施。

想要成立业委会，业主该怎么做？物业该怎么配合？

针对该小区业主提出想要成立业委会这一诉求，记者采访了海南东方国信律师事务所李君律师，了解业主应如何操作以及在物业不配合时的维权措施。

李君律师表示，在成立业委会的步骤与物业的协助方面，小区业主成立业主委员会需依据相关法律法规规定，遵循设立业主大会的程序，通过召开业主大会选举产生业主委员会。在此过程中，物业公司并没有法定的协助义务，但地方政府的房地产行政主管部门、街道办事处和乡镇人民政府有义务给予指导和协助。

在物业不配合时的维权措施方面，如果物业拒不配合业主成立业委会，业主可通过法律途径维护自身合法权益。业主可以向地方政府的房地产行政主管部门、街道办事处或乡镇人民政府寻求帮助，要求其履行指导和协助职责，也可以通过法律诉讼解决纠纷，确保业主大会和业委会合法成立。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条规定，业主可以设立业主大会并选举业主委员会，其成立需依照法律、法规进行。具体而言，业主需在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会（《物业管理条例（2018修正）》第十条）。在物业不配合业主成立业委会时，业主可依据《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第六条规定，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府反映情况，请求其介入协助。此外，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十条规定，业主还可通过法律诉讼维护权益，确保业主大会和业委会合法成立。

综上所述，业主在成立业委会时应依法依规进行，遇到阻碍时积极借助法律和政府力量保障自身合法权益。

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