万科：拟发行不超过14.35亿元商业房地产抵押贷款支持证券

11月28日，万科企业股份有限公司（万科A，000002.SZ）发布关于拟发行CMBS的公告。

公告显示，为满足公司业务发展需要、利用存量资产拓宽融资渠道，万科企业股份有限公司拟开展商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）业务，并于2023年11月27日获得深圳证券交易所关于本事项的无异议函。

所谓CMBS，通常是指以商业房地产为抵押，以相关物业资产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，是企业资产证券化重要组成部分。

按照发行方案，万科拟向六家子公司提供14.35亿元的股东借款，其中四家是持有经营性不动产的下属子公司，两家是负责经营管理前述部分不动产的下属子公司。万科作为原始权益人，拟将前述的14.35亿元股东借款作为基础资产，转让予由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为管理人设立的“华泰资管鹏新资产支持专项计划”，并发行资产支持证券，万科及下属子公司提供符合发行CMBS一般商业惯例的增信方式。

公告显示，股东借款的债务人是北京联星房地产开发有限责任公司（简称“北京联星”）、北京翰御企业管理有限公司（简称“北京翰御”）、北京万御企业管理有限公司（简称“北京万御”）、北京芮驭商业管理有限公司（简称“北京芮驭”）、福州市万磊投资有限公司（简称“福州万磊”）和福州市万科商业管理有限公司（简称“福州万科商管”），上述六家公司都是万科直接或间接控股的公司。

其中，北京联星持有北京奥林项目，拟获得的万科股东借款为8.64亿元；北京翰御持有北京住总万科广场3号楼的部分物业，与北京万御作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为1.2亿元；北京芮驭持有北京住总万科广场4号楼的部分物业，与北京万御作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为1.2亿元；福州万磊持有福州白马路万科里，与福州万科商管作为共同债务人拟获得的万科股东借款总额为3.31亿元。

公告显示，债务人北京联星拟将自身持有的北京奥林项目进行抵押，并将北京奥林项目的运营收入进行质押，为北京联星向本公司的股东借款债权提供担保；债务人北京翰御拟将自身持有的北京住总万科广场3号楼的部分物业进行抵押，北京翰御及北京万御拟将北京住总万科广场3号楼的部分物业的运营收入进行质押，为北京翰御及北京万御向本公司的股东借款债权提供担保；债务人北京芮驭拟将自身持有的北京住总万科广场4号楼的部分物业进行抵押，北京芮驭及北京万御拟将北京住总万科广场4号楼的部分物业的运营收入进行质押，为北京芮驭及北京万御向本公司的股东借款债权提供担保；债务人福州万磊拟将自身持有的福州白马路万科里进行抵押，福州万磊及福州万科商管拟将福州白马路万科里的运营收入进行质押，为福州万磊及福州万科商管向本公司的股东借款债权提供担保。

公告显示，万科本次发行CMBS的期限不超过18年（3+3+3+3+3+3年），每2年附公司提前赎回及终止权，每3年附投资人回购权/回售权及票面利率调整权。

按照公告，发行CMBS所得资金将用于公司经营范围内符合国家法律法规及政策要求的生产经营活动的资金支出，包括但不限于偿还贷款、补充流动资金、项目投资，但不能直接用于支付土地款（以监管机构审批为准）。