广州收购90㎡以下存量房作保障房

广州珠江沿岸楼市景观。广州放宽入户对楼市将有一定的利好刺激作用。

11月18日，广州安居集团发布《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》，向全市征集收购已建成的存量商品房用作保障房，要求面积在90平方米以下。

当日，广州市发展和改革委员会发布关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定(修订稿)》(以下简称《修订稿》)意见的公告，提出广州将新增安居乐业入户、取消积分制入户年度名额限制、允许全日制大专学历入户广州、新增投资纳税入户等修订内容。广州拟实施区域差别化安居乐业入户，对“在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户。

作为一线城市中首个提出购房入户的城市，此次放宽入户，将对广州的房地产市场有何提振作用?南都湾财社记者采访了7名资深业界人士，他们对即将实施的入户新政有着不同见解。

利好

将有利于促进需落户而购置房产的消费行为

58安居客研究院院长张波认为，此次广州放松外围区域的入户限购，一方面将提升潜在买房需求到实际落地的转化，广州安居乐业入户的方式，正是把买房和落户直接结合起来。另一方面，对于首套刚需的拉动作用更为明显，由于放松的是外围，房价相对更低，并且一个产权可实现配偶、成年子女共同落户，对于外来的众多“新广州人”可以将父母、配偶共同实现落户，吸引力更为明显。

“广州是第一个放开购房入户的一线城市”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州作为超大特大城市，此次遵循了循序渐进，外围退出入户限制，中心区逐步降低入户门槛；同时，支持有稳定就业、有自有居所的人群入户，也符合新型城镇化的要求。

李宇嘉分析认为，购房入户政策也是促进房地产销售的一个举措。对于长期在广州居住生活但不符合学历落户、投资落户等规定，但有落户需求的外来人口，特别是有子女教育需求的人群，通过购置房产既实现了落户，享受到了公共服务，也促进了商品房的销售，实现了居者有其屋，对于其他热点城市也有借鉴意义，“未来其他一线城市也会跟进安居乐业入户，也将有利于促进基于落户需求而购置房产的消费行为”。

将吸引外来产业人员、优秀人才等携家带口买房入户

在9月底广州全面放开住房限购后，10月份的楼市成交提振非常明显:一手住宅网签10418套、111.47万平方米，环比均增长100%左右；二手住宅网签13188套、125.8万平方米，环比分别增长29.5%、26.0%。在10月份，广州全市共网签23606套房。

多家机构指出，进入11月，楼市成交有所放缓。克而瑞统计显示，截至10月末，广州新房可售面积为1553万平方米，去化周期25.5个月。拟实施购房落户的7个区域中，除从化区受到开发的限制新房可售面积为65万平方米外，其他区域可售面积均在100万平方米之上，新房供应充足。

“实施购房落户后，有利于鼓励非本地户籍常住人口在广州购房的积极性，为上述各区引入更多的楼市购买力，促进库存去化，巩固10月以来广州楼市的回稳势头，在年底掀起新一波置业高潮。”克而瑞广佛首席分析师肖文晓分析认为，该政策有利于提升在广州工作生活的“外地人”的购房意愿，但购房落户并非唯一决定因素，预计购买力的释放会循序渐进，“短期内咨询的人会比较多，但不大可能出现成交量全面暴涨的情况”。

广东省房协专家咨询委员会顾问黎文江指出，此次广州拟对旧城区外的七个区放宽购房入户条件，有利于从外地来到当地工厂、企业、产业园工作的大量产业人员和他们的家属。黎文江认为，这次购房入户新政，将会吸引大量的优秀人才和投资纳税大户人家携家带口地积极买房入户，届时成交量将比10月的高潮期更火爆。

观察

“新广州人”逐步成为中长期住房市场重要支撑

根据广州统计局数据，2023年户籍迁入人口22.05万人，迁出人口4.28万人，机械增长人口17.77万人。

“结合第七次人口普查数据显示的中国家庭户人均居住面积为41.76平方米，理论上广州可增加的住房面积需求大约为742.0752万平方米。”华南城市研究会常务副会长姚育宾分析，这些年来大量外来人口落户广州，带来巨大的居住市场，租房、购房需求与日俱增。新迁入人口也会在广州落地生根后，经过多年努力，实现从租房到买房的转变，“本次安居乐业入户新政将进一步促进房地产市场交易量提升，尤其是白云黄埔等七区成交量有望获得较大增长”。

姚育宾分析认为，本次新政出台后，“新广州人”正在逐步成为中长期住房市场重要支撑，催生和激发新增住房需求。政策也重点利好大学毕业后到广州工作的年轻人，作为高素质人才，本身就是广州众多产业拓展的就业对象，因此，随着入户门槛降低，这些年轻人才将加速向广州聚拢，为广州产业升级提供强大动力。

广州年内还会再出台房地产新政吗?

在广州世联研究院副院长崔登科看来，此次放宽入户对楼市将有一定的利好刺激作用，释放一波成交增量，但主要是利好刚需。由于当前汽车制造业、房地产业、部分金融业等受市场影响较大，相关行业中的中产从业人员支付能力因此也受到很大影响，“因而新政总体对楼市的提振作用相对有限，仍需要出台更多的政策才能托稳回温的市场”。

“这次新政对广州户口的增量是肯定的，但对房地产成交的增量则并非马上见效。”广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为，以往广州对“送户口”有规定期限，规定多长时间内不能迁移，这一次的入户细节尚未出台。“我认为应明确限定多长期限内不得迁入中心四区，否则将对四区的教育等产生冲击，也会导致城市服务质量下降”。

黄韬认为，如果政策限定了迁移期限，则利好当前的房地产市场，“但这也只是一种过渡型的政策，长远来看，不能靠这个提升房地产成交”。

在此次放宽入户之后，广州今年还会有新的房地产政策吗?黎文江分析认为，预计今年广州还有可能落地取消普宅和非普宅相关标准的政策，同时结合LPR变化对房贷利率跟进调整，“全市层面大政策落地的可能性小了。区域性的政策还有可能持续推进，例如和房票政策的结合、限售政策的优化等等”。

最新政策

征集房源项目要求交通便利、配套齐全

广州安居集团发布的《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》公告称，为深入贯彻落实国家关于构建“保障+市场”住房供应体系的重大决策部署，按照“政府主导、市场化运作”工作思路，遵循市场化、法治化、双方自愿等原则，广州安居集团有限公司拟征集已建成的存量商品房用作保障性住房项目。

此次房源征集范围是广州市内已建成的存量商品房房源，房源所属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。征集条件需符合:一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制，存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

广州安居集团有限公司或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限公司等子公司将作为收购主体实施收购。公开资料显示，广州安居集团成立于2023年9月1日，是广州市市属一级功能类国有企业，主要负责广州市保障性住房投资、融资、建设、运营及配套性商业物业运营管理等，注册资本300亿元，由广州市城市建设投资集团有限公司持股65%，广州珠江实业集团有限公司持股35%组成。截至目前，广州安居集团在管保障房小区48个，在管资产共20万套(约1106万㎡)，其中各类住宅约16万套(约947万㎡)、配套商业约3.6万套(约159万㎡)，资产总额约275亿元。