连收4个涨停 “城市更新第一股” 锦和商管因何倍受投资者追捧？

已向投资者发布股票交易风险提示的情况下，有着“城市更新第一股”之称的上海锦和商业经营管理股份有限公司（603682.SH），股价再次涨停。

从股价表现来看，该公司已连收4个涨停板。据锦和商管披露的数据，公司近四个交易日股价涨幅分别为 10.05%、9.94%、10.06%、10.07%，累计达 40.12%。

公司经营正常的情况下，为何锦和商管会连续数日收获涨停？业内人士认为，锦和商管受到投资者追捧，是因为市场看好其在城市更新布局的业务及不俗的综合运营能力，加之在城市更新赛道对标公司较少，因而受到极高的关注。

2020年4月，锦和商管登陆A股，是中国城市更新运营服务领域首家上市公司。作为在城市更新领域的领军企业，锦和商管自2007年成立以来一直致力于对城市既有商用物业提供全价值链一站式服务，其主营业务不仅包括商办物业、创意产业园区的定位设计，还涵盖园区和商办物业的改造和运营管理服务。

锦和商管2020年披露的招股书显示，其管理面约53万平方米；而2023年一季报显示，截至报告期末，其管理面积逾135万平方米，较上市之初已翻番有余。

乘东风：利好政策频发

业内人士认为，资本市场看好锦和商管，与城市更新领域显现出越来越大的发展机遇，及锦和商管率先布局城市更新赛道及业务模式，不无关系。

从大背景来看，随着城市更新迈入存量时代，城市更新模式经历了从大拆大建，到提倡有机更新的转变。身处变革中的锦和商管，也从园区运营商升级为城市更新集成服务商。

通过聚焦存量物业业主和新经济企业的需求，锦和商管利用其市场定位、更新改造和运营管理的核心竞争优势，令闲置老旧物业重新焕发生机，这种有着广阔前景的业务模式，未来将对其业绩持续形成坚强而有力的支持。

7月以来，政府部门先后发布的多项与城市更新相关的远景规划，对在该领域布局相关业务的企业产生长远利好，“城市更新第一股” 锦和商管也因此成为资本市场关注的一个热点公司。

7月7日，住建部印发《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》，提出复制推广各地已形成的好经验好做法，扎实有序推进实施城市更新行动。通知明确，要系统谋划城市更新工作目标、重点任务和实施措施，划定城市更新单元，建立项目库，明确项目实施计划安排。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，防止大拆大建。

7 月 21 日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，内容涉及超大特大城市积极稳步实施城中村改造。意见显示，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

7月24日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。其中提到，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

“公司将积极把握机遇，开拓业务，预计此次指导意见对公司未来发展有正面影响。”锦和商管方面称。

按锦和商管的布局，中长期来看，公司的战略定位为深耕北京、上海，辐射长三角核心省会城市，而这些城市未来的城市更新有着广阔的市场前景。

市场看好城市更新未来发展背景下，在该领域率先布局、有着丰富经验及不俗表现的锦和商管，成为这一领域为数不多的绩优股。

锦和商管方面表示，随着城市更新正逐步进入到新的阶段，由大规模增量建设转变为存量提质改造和增量结构调整并举，通过聚焦于存量资源，来推动城市可持续发展。

专注布局：持续深耕重点城市

从锦和商管展开的布局来看，其长期聚集于北京、上海，而这两个一线城市的城市更新，正迎来新一轮的发展机遇。

今年3月16日，上海市公布了城市更新行动方案（2023—2025年）。其中提到，应实现区域统筹、整体推进，坚持“留改拆”并举，以保留、利用、提升为主，推动区域整体更新。

这份城市更新行动方案中，在重点任务中，上海明确要聚焦区域、分类梳理，重点开展城市更新六大行动。

产业园区提质增效行动方面，上海将推动服务产业升级和提质增效，推动存量工业用地转型升级、创新发展，促进空间利用向集约紧凑、功能复合、低碳高效转变，培育新兴产业发展优势。上海还明确了目标任务：到2025年，推进3个以上重点产业集聚区提质增效，盘活产业用地3万亩。

3月17日，上海印发了《市属国企存量土地资源盘活利用三年行动方案（2023年—2025年）》的通知。通知提出，上海将展开商业商务活力再造行动，通过盘活存量资源，焕发商业商务区崭新活力，到2025年，推动3个以上市、区级传统商圈改造升级，完成5个以上商务楼宇改造升级或转化利用项目。

此前于2021年6月，上海还成立了上海城市更新基金。该基金总规模约800亿元，为目前全国落地规模最大的城市更新基金，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目。

长期聚焦于上海的锦和商管，也将受益于上海政策带来的发展机遇。

而锦和商管这种业务模式及发展理念，同样符合北京城市更新发展趋势和理念。早在两年前，北京便为城市更新规划了较为全面的发展蓝图。

2021年9月，北京印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》的通知，其中提出，将对低效产业园区“腾笼换鸟”和老旧厂房更新改造。

这份行动计划提明确，北京将积极支持既有低效产业园区更新，利用腾退空间建设产业协同创新平台，推动传统产业转型升级。同时，北京将充分挖掘工业遗存的历史文化和时代价值，完善工业遗存改造利用政策，引导利用老旧厂房建设新型基础设施，发展现代服务业等产业业态，补充区域教育、医疗、文体等公共服务设施，建设旅游、文娱、康养等新型服务消费载体。

而在今年3月开始施行的《北京市城市更新条例》中，使城市更新的落地变得更加清晰。

该条例显示，在北京实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。实施低效产业园区更新的，应当推动传统产业转型升级，重点发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务设施。

基本面稳健、三年累计分红3.87亿

锦和商管近期之所以受到资本市场高度关注，不仅仅因其业务模式契合城市更新发展趋势，更重要的是其在该领域的长期耕耘、聚集布局积累了丰富经验。该公司在资本市场的表现，很大程度上是对投资者对其在运营管理等方面予以充分认可的一种体现。

事实上，锦和商管在存量房市场取得的丰硕成功及丰富经验，并非一日之功，而是经过了十几年的长期淬炼。

锦和商管成立于2007年，是一家轻资产运营的服务型公司。2007年，锦和商管对金星电视机厂进行改造，通过率先引入OFFICE PARK概念，融合“办公/创意/休闲配套”三大功能，其获得的成功，引起业界高度关注。

此后，锦和商管又对上海航天局803研究所进行升级改造，保留上海这座城市有关航天人文历史味道的同时，又通过注入设计、创新、众创等新时代元素，打造了以设计产业集聚的市级文创园区，越界·田林坊项目。

值得一提的是，锦和商管在园区重新定位、改造和运营管理方面，以及提升老旧物业的价值方面拥有丰富的经验，其在改善城市的整体外观的同时，还会挖掘历史文脉，推动文创产业的孵化发展，代表作有越界·陕康里和衡山路八号。

目前，锦和商管在全国的项目已遍布上海、北京、杭州、南京，其中，多个项目被认定为“上海市文化创意产业园区”“国家文化产业示范基地”“国家级文化产业试验园区”等。

2020年4月，锦和商管于上海证券交易所A股主板上市。历经十余年开拓发展，公司以“越界”品牌为代表的创意产业园区已逐步得到了政府、文化创意产业等各方认可。

获益于公司积极进取，锦和商管的管理规模较2020年上市之初已翻番。

业绩方面，受去年经济波动影响，锦和商管整体出租率有所回落。据锦和商管2022年年报，期内，公司实现营业收入8.82 亿元，同比减少2.97%，实现归母净利润9703.74 万元，同比减少21.78%。

业内人士认为，去年锦和商管部分业绩指标出现回落，但经营性现金流保持了稳定及健康状态，另外，相比竞品公司业绩大幅下滑，其业绩下滑有限。

而自2020年上市至2022年末，锦和商管经营性现金流量净额实现逐年增长，历年经营活动产生的净现金流分别为2.1亿元、4.2亿元和5.8亿元。

此外，在新租赁准则下，资产负债表两端分别确认了使用权资产和租赁负债，截至2023年一季度末，锦和商管公司资产负债率提升至78.82%，公司实际有息负债仍为0。

另据锦和商管2023年一季报，期内，公司营收2.46亿元，归母净利润2318万元，经营活动产生的现金流量净额1.48亿元。截至报告期末，公司总资产58.15亿元，较上年度末增长10.49%。

锦和商管受到投资者热捧，也与其对股东的回报不无关系。据悉，自2020年4月上市以来，锦和商管在过去3个完整会计年度（2020年-2022年）累计实现归母净利润约3.77亿元，累计分红约3.87亿元。

“公司重视以现金分红方式回报股东，与投资者共享企业发展的成果。”锦和商管方面称。

业内人士认为，随着2023年宏观经济逐渐复苏，企业经营情况逐渐好转，锦和商管在管项目稳定经营，也将持续为公司提供稳定现金流。

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