CBRE报告：经济保持恢复性增长态势 商业地产市场预...

中新网上海新闻10月13日电(李佳佳)CBRE世邦魏理仕近日发布《2023年第三季度上海房地产市场回顾与展望》显示，2023年前三季度，随着上海经济保持恢复性增长态势，商业地产市场预期逐步改善。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示：“第三季度上海写字楼新增供应持续放量，以价换量趋势延续。 零售市场方面，假期经济带动消费活力，餐饮品牌快速迭代，女装和运动等多品类积极布局。仓储物流市场，三方物流与消费品制造业推动高标仓去化。商务园区写字楼新兴赛道产业需求稳健，租金报价保持平稳。投资市场运行稳健，自用型交易活跃。”

在上海优质写字楼市场，报告指出，新增供应持续放量，租赁市场活跃度回落。2023年第三季度录得7个新项目入市，分布位于南京西路、真如以及其他子市场。总计体量36.8万平方米。至此，2023年前三季度共累计录得89.7万平方米新增供应。

写字楼市场需求复苏步伐相较上季度有所放缓，第三季度净吸纳量为11.7万平方米，环比下降35.4%，其中新增供应带来的市场去化有近5.4万平方米。供大于求局面愈发明显，全市空置率环比上升1个百分点至19.7%，核心商务区空置率上升0.7个百分点至11.3%。

从行业需求来看，消费品制造业需求提速明显，升至首位，占比15.9%，其中以服饰及汽车相关企业的租赁需求占比最为突出；金融行业需求位居第二，其中保险及投资等类别的需求占比较高；TMT行业位居第三，占比15.2%，主要以软件科技企业的租赁需求为主；第三方办公服务进一步布局，租赁需求稳中有升；生物医药行业和专业服务业的需求占比小幅下降。

租金方面，第三季度全市租金报价环比下降0.8%至每月每平方米269.6元，有效租金环比下降1.4%，至每月每平方米202.2元。地标性写字楼的租金仍然稳固，甲级写字楼的租金坚韧性高于乙级写字楼。主要原因还是受到经济环境及市场上新增供应持续增多的挑战，以及企业方降本增效等影响，供需关系发生变化，项目去化难度提升，写字楼业主为提升竞争力，多采取更有吸引力的装免期或小幅下调租金等短期措施“以价换量”，以吸引原有租户续租及新租户入住。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部负责人张越表示：“未来六个月，全市预计将有约65.1万平方米的新增供应入市，主要集中在新兴商务区。市场当前及未来的供应均非常充足，但受经济不确定性影响，部分行业持缩减规模或谨慎观望意愿，短期内市场信心修复强度有限，叠加供应连续攀升的影响，预计租赁市场竞争持续加剧，去化将进入长周期，租金延续下行趋势，整体市场需要更长时间恢复供求平衡。2023年底进博会即将举行，对于技术装备、消费品、医疗等行业的商贸市场机会及需求碰撞有一定的促进作用。预计明年一季度至二季度，伴随经济的基本面改善和企业信心恢复，市场租赁需求潜能将会逐步恢复释放。”

在上海零售物业市场，新项目入市助力市场回温，品牌迭代迎合多元需求。2023年第三季度，上海零售物业市场录得4个新项目集中开业，均落位于非核心商圈，分别为上海金融街购物中心、龙华会、鸿寿坊以及上海信泰中心，总计22.8万平方米。

截至季末，新项目的集中入市推升市场净吸纳量至15.0万平方米，创2022年以来单季新高。全市空置率环比上调0.5个百分点，同比上调0.3个百分点至8.1%。租金方面，得益于核心与次级商圈的持续回暖，全市购物中心首层租金环比上行0.2%，报每天每平方米33.6元。

需求热度回升，餐饮持续填铺布局，需求占比提升至47%，咖啡茶饮、传统中餐、亚洲食肆以及烘焙甜品等多个品类均录得亮眼需求。其中，咖啡茶饮细分赛道逐步向新中式茶饮以及健康酸奶品牌倾斜，季内茉莉奶白、Blueglass、K22以及gala yogurt均录得多点布店，茶芭蕾上海首店亮相合生汇。其次，传统中餐类品牌持续布局购物中心高区，需求较为活跃。时尚服饰业态占比24%，以女装、运动以及潮流买手店需求活跃。运动品牌ON昂跑季内活跃布局非核心板块，上海首家Champion鞋配专门店亮相合生汇。

此外，高能级首店持续布局上海市场，半岛精品店与咖啡厅大陆首家旗舰店亮相上海新天地，这也是半岛首次以精品零售与餐饮体验相结合的业态形式亮相内地；来自荷兰的国宝级香氛与身体护理品牌RITUALS怡式大陆首店落地IFC；全品类宠物用品品牌Kashima亚洲首店入驻上海金融街购物中心。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务商业部负责人希诺表示：“本季度上海市场迎来了2023年首波开业潮，新项目开业的亮眼表现增强市场信心。未来六个月，市场预计将迎来近70万平方米的新增供应，主要落位于包括前滩和真如在内的非核心商圈，因地制宜的定位和创新业态的融合有望持续丰富其所在板块消费场景，打造全新消费地标。此外，假日经济与文旅消费持续拉动市场加速回温，数据显示，在刚刚过去的中秋国庆假期期间，上海文旅市场已基本恢复至2019年同期水平。购物中心将持续借势假日文旅经济，发展商业新形式与新业态，抓准文化国潮、创新体验以及赛事经济等消费新热点，打造多元融合的消费体验场景，从而助力上海市场提质扩容，加快建设国际消费中心城市。”

在上海仓储物流市场，消费回暖驱动需求，三方物流赋能多场景。而在商务园区写字楼市场，新片区集中迎来优质供应，新赛道产业激发租赁动能。

此外，在上海投资市场，市场运行稳健，自用型交易活跃。世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶表示：“第三季度上海物业投资市场交易量平稳。自用买家持续购置，叠加异地政府平台企业通过购置资产实现投资布局，反映了上海城市经济发展所释放出的吸引力。从长期配置的角度来看，我们认为写字楼与零售板块的核心资产得益于其固有的保值属性依然有很大投资价值。此外，随着政策持续优化，愈发成熟的长租公寓市场也将继续获得投资者的青睐，未来长期发展前景可期。”

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编辑：李佳佳