一套卖了三年的房子

消费日报网讯（记者 胡静）一个本该在三年前就卖出的房子，至今不仅没有售出，反而被房产中介公司以收取中介费（信息服务费）的名义侵占、挪用了房地产交易资金，这是怎么回事呢？

记者日前接到了消费者肖敏的投诉，称自己于2021年1月在雍鹏（天津）房地产经纪有限公司（以下简称“雍鹏公司”）的介绍下，与买房人刘某签订了购房合同，出售其位于天津市武清区武清城区泉发路的一套私人住宅。然而三年左右的时间过去了，房屋不仅没有卖出，还被雍鹏公司以收取中介费（信息服务费）的名义侵占、挪用了房地产交易资金3.46万元。

记者在肖敏提供的上述三方所签订的《房屋买卖协议》中看到，“其他未尽事宜”第七条写明“乙方做首套贷款，如不成功全额退款” 。然而，合同签订后，买房人刘某不但一直没有与其完成房屋交易，还以肖敏合同违约为由将其起诉至人民法院。诉讼期间，法院调取了买房人刘某的个人征信发现，刘某早在2011年7月就有过购房贷款记录。根据天津市《关于完善差别化住房信贷政策的通知》（津银发【2017】65号）规定，“在本市已有一套住房或在本市无住房但有贷款记录（含住房公积金贷款）的居民家庭，申请商业性个人住房贷款执行二套房信贷政策，首付款比例调整为不低于60%”。因此，法院认为买房人刘某“不具备天津‘首套房’购房贷款资格”。最后，经过天津市武清区人民法院长达2年7个月的审理，（2022）津0114民初2745号民事判决书认定肖敏不存在违约行为，驳回了买房人刘某的全部诉讼请求。

“即便如此，我还是损失了3.46万元。” 肖敏告诉记者，三方签署的《房屋买卖协议》中第四项“信息服务费”中第二条写明“若因甲乙双方或其中任何一方原因，导致协议日后不能实际履行，则丙方所收取甲乙双方的信息服务费不予退还”。雍鹏公司以此为由，强行从买房人刘某应该转交给肖敏的8万元购房定金中，以中介费（信息服务费）的名义扣除了3.46万元，并一直拒不退还，导致肖敏个人利益受损。

为了维护自身合法权益，肖敏向北京市五星级志愿者、社区推荐公益诉讼代理人易凡寻求帮助。在易凡的帮助下，肖敏向天津市武清区住房和建设委员会举报了雍鹏公司和其当时的法定代表人冯某。

经过天津市武清区住房和建设委员会调查，武清区住建委会先后在2022年12月2日对雍鹏公司作出（案号：F1142022001）一份行政处罚决定书；在2023年10月26日、28日对雍鹏公司作出（案号：S1142023003、S1142023004、S1142023005、S1142023006）四份行政处罚决定书，认定雍鹏公司存在“房地产经纪机构侵占、挪用房地产交易资金”和“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，不向交易当事人说明和书面告知规定事项”等违法行为，共计处罚金额9万元。

记者联系了肖敏的代理人易凡，他向记者提供了一份与雍鹏公司当时的法定代表人冯某的电话通话录音。电话中，冯某承认早在《房屋买卖协议》签订之前，就看过买房人刘某的个人信用报告。

此外，肖敏在接受记者采访时还提及，雍鹏公司在买卖双方订立、履行购房合同时，曾让其等待买房人刘某的丈夫张某办理购买自己房屋的首套房银行贷款。但是，记者在肖敏提供的一份天津市第一中级人民法院关于该房屋买卖合同纠纷一案（案号：（2021）津01民终9344号）的“民事二审案件询问笔录”中看到，买房人刘某在回答法庭关于其在与肖敏签署合同期间同张某的关系的询问时，表示当时二人处于离婚状态。

那么，为什么冯某在清楚买房人刘某的征信情况后，仍然要介绍买卖双方签订首套房贷款协议？为什么在买房人刘某与张某已处于离婚状态时，冯某还告诉肖敏张某以买房人刘某丈夫的身份办理购买其房屋的首套房银行贷款，冯某对刘某与张某的婚姻状态是并不知情还是故意隐瞒？记者就上述疑问联系雍鹏公司时发现，该公司已经属于企业纳税登记注销状态，并且在2023年11月28日进行公告解散。该公司现在虽然还没有完成工商登记注销，但公司注册地址上已无法找到和联系上该公司。随后，记者又数次拨打雍鹏公司注销公告上留有的手机号码，但截至发稿之日，对方一直未作出正面回应。

针对此项纠纷，北京盈科（天津）律师事务所专职律师位梦认为，依照《民法典》第九百六十二条“中介人报告义务”中“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”的规定，作为专业房地产经纪中介机构的雍鹏公司和其当时的法定代表人冯某在向肖敏提供房地产经纪中介服务时，具有中介人如实报告的责任与义务，应当就有关订立房屋买卖合同的事项向其如实告知，应将所要收取的中介费用的收费标准、服务内容与完成标准、买房人身份关系和购房资质等相关信息如实告知。

位梦律师指出，如果雍鹏公司和其当时的法定代表人冯某对肖敏故意隐瞒买房人征信购房资质信息和收费标准，或者故意隐瞒买房人刘某与张某之间是否存在夫妻关系的真实情况，或者故意虚假告知肖敏买房人刘某与张某之间当时存在夫妻关系，让其基于错误认识一直以为买房人刘某和张某是以夫妻关系购买其房屋，导致其基于错误认识作出接受和使用雍鹏公司中介服务的意思表示，以及作出与买房人订立、履行购房合同的意思表示，就属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典总则编若干问题的解释》（法释【2022】6号）第二十一条：“故意告知虚假情况，或者负有告知义务的人故意隐瞒真实情况，致使当事人基于错误认识作出意思表示的，人民法院可以认定为民法典第一百四十八条、第一百四十九条规定的欺诈”中对于“欺诈”行为的情形的表述。

位梦律师认为，雍鹏公司侵占、挪用了肖敏的购房定金3.46万元长达三年之久，损害了肖敏的财产利益，依照《民法典》第九百六十二条“中介人报告义务”中“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任”的规定，对于雍鹏公司作为中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况及损害委托人肖敏财产利益的情况，雍鹏公司不得请求支付报酬，应向其退还以收取中介费的名义侵占、挪用房地产交易资金3.46万元，并承担相应的赔偿责任。此外，如果雍鹏公司在提供中介服务过程中存在欺诈行为，作为消费者，肖敏可以起诉至人民法院，依照《消费者权益保护法》第五十五条“惩罚性赔偿责任”中“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍”的法律规定，要求法院判决雍鹏公司对其“退一赔三”，即退还3.46万元，并赔偿3.46万元价款的三倍费用10.38万元。

最后，位梦律师提醒广大消费者，在买卖房屋并接受房地产经纪公司提供中介经纪服务过程中一定要加强警惕，遇到问题及时向监管部门投诉、举报和提起诉讼，以维护自身合法权益。