“好房子”标准如何落实？最新解读来了

近日，《杭州市住宅品质提升设计导则（试行）》（以下简称《导则》）正式发布。该《导则》将于4月1日起施行。

杭州在住宅品质提升上有哪些差异化创新？“好房子”标准如何落实？开发商做不到怎么办？3月17日，杭州市建委房开处、行政审批处相关领导及行业有关专家作了解答。

1.关于“住宅品质提升”有没有具体的刚性标准？比如倪虹部长在最近的记者会上讲到“好房子”的建设指南其中一项是把住宅的层高提高到不低于3米，杭州将如何“立标准”、如何抓项目，如何落实？

回复：围绕“建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子”目标，《导则》中明确了一系列的具体标准，例如：从安全角度考虑，将二类高层住宅的耐火等级标准从二级提升为一级，住宅单元、架空层出入口需设置挑出长度不小于1.5米的防坠落雨篷等；为提高舒适度，明确住宅层高不小于3米的基础上，对大户型要求层高不小于3.15米，高层住宅应设置层高不小于4米的架空层等；注重绿色节能，规定住宅建筑要按照二星级及以上的绿色建筑标准设计，空调、灯具、水泵、风机等主要设备的能效等级要达到国家现行能效2级标准等；打造智慧住区，要求小区要设置智慧安防、智慧管家、智慧停车等智慧管理系统。

2.政策提出房子要绿色智慧，怎样实现？

回复：《实施意见》与《导则》在“绿色智慧”上形成“政策引导+技术指引”的双重保障，覆盖从设计、建造到运维的全生命周期，推动杭州住宅向安全、舒适、绿色、智慧方向高质量发展。在绿色低碳方面，《导则》明确要求住宅建筑要按照二星级及以上的绿色建筑标准进行设计，空调、灯具、水泵、风机等主要设备的能效等级要达到国家现行有关能效标准规定的2级标准，地下车库的照明要采取动态智控的节能措施等；在智慧化方面，《导则》要求小区要有智慧安防、智慧管家、智慧停车等智慧管理系统，公共电梯的运行状态、生活水箱的水质等都要进行智能检测，实现智慧运营，全装修的住宅要预留电动窗帘、监控摄像头的电源，为智能家居创造条件。

3.如果开发商做不到，要怎么办？如何确保意见落到实处。

回复：首先，住宅品质提升试点项目将在供地前规资部门出具的地块《建设条件须知》中进行明确。开发商可以根据《建设条件须知》明确的相关住宅品质提升建设要求，在拍地前进行项目成本测算、比较等工作，再行决定是否参与拍地及项目建设。另一方面，政府部门也将加强对试点项目的全过程监管，目前市建委正在牵头制定试点项目监管机制，后续各相关部门将围绕各阶段职责分工，在土地出让、规划选址、方案和施工图审查、施工监管、项目验收、物管运维等各环节发挥好监管把关作用，并积极利用“双随机、一公开”等形式依法依规加大巡检抽查力度，对未达到《设计导则》提升要求的试点项目要严查严管，督促整改。同时注重加强部门间信息共享和工作协同，将相关行为与房地产开发、建筑施工、勘察设计等各行业条线信用管理评价体系挂钩，引导行业规范自律，切实提升住宅品质。

4.实施意见对于房地产市场止跌回稳、健康发展有哪些意义？

回复：前几天两会期间，“好房子”首次写入政府工作报告。这充分说明国家对好房子政策高度重视，应该说杭州出台的实施意见恰逢其时。实施意见的出台对于房地产市场止跌回稳、健康发展意义重大。一方面，更高的品质标准和更好的小区配套，包括去年年底杭州出台的计容新规使得新房得房率极大提高，这些都将进一步激发潜在的改善性需求，提振市场信心，并且智慧、绿色等技术标准在好房子中的广泛应用还将进一步带动相关产业发展；另一方面，实施意见不仅强调了好房子建造，更强调好服务。这将倒逼房地产企业从开发商向服务商转型，通过服务创新如智慧物业、健康服务等延伸企业价值链，为房地产企业开辟新赛道。

5.相较于其他城市的同类政策，杭州在住宅品质提升上有哪些差异化创新？

回复：杭州市《导则》在制定过程中，充分贯彻国家对“好房子”的建设要求，也吸收了兄弟城市住宅品质提升的好经验，和同类政策相比有以下特点：一是对住区的环境品质要求更高。如高层住宅底层一定要架空，且架空层高度不小于4米；住宅层高在不小于3米的基础上，对大户型要求层高不小于3.15米；强调人、车分流，鼓励结合景观设置风雨连廊等。二是对当前群众关注的痛点问题，采取的措施更严格。如针对噪音防治，对住宅分户墙和楼板提出更高标准，要求住宅分户墙厚度不小于240mm，户内阳台以外的楼板厚度不小于120mm等；针对厨房串味，要求厨房共用排气道应采用能够防止各层回流的定型产品；对住宅适老化问题，要求所有的设置公共电梯的住宅，每居住单元要至少设置1部担架电梯，而目前国家的要求是12层以上才需设置。三是更加关注住宅的细节，使生活更温馨。如规定住宅户型一定要设玄关；要求单元门厅和电梯内装空调，单元电梯厅至少设置一盏非延时自熄照明灯，实现“不管多晚回家，总有一盏灯守候”；根据杭州市的气候特点，要求住宅地下车库、单元入户门厅应设置除湿系统并做好冷凝水的排放措施；对大家关心的宠物问题也给出了建议等。

6.“好房子”建设房地产行业在这方面的发展空间非常广阔，为深度激发开发商落实“好房子”标准的积极性，政府会不会实施更具吸引力的激励政策？具体有哪些？

回复：后续，我们将根据试点项目的特性，进一步完善土地出让规划控制指标，如容积率、绿地率、建筑密度等，以提高土地空间资源的利用效率。对于严格执行品质标准的示范项目，我们也将鼓励金融机构如银行等，通过设立绿色通道、增强信贷支持、降低融资成本等措施，提供有力支持。同时，积极倡导品质住宅示范项目申报西湖杯、钱江杯、鲁班奖等荣誉称号，也将予以一定的支持。

7.《导则》哪些标准是之前没有具体规定的，现在做了硬性补充的？

回复：现有的《导则》条文基本是对现行国家规范标准的补充和提升，国家规范已明确的条文，没有再列入本导则。如国标要求住宅卧室不能贴临电梯，而《导则》进一步要求住宅套内的“书房”“健身房”“活动室”等类似功能名称的使用面积大于7平方米的独立房间，均不应紧邻电梯布置；再如住宅配套用房及商业服务网点的空调室外机设置于其屋面时，空调室外机与住宅门、窗的水平距离规范没有明确要求，《导则》补充要求不应小于10米。