楼市走向，定了

1

也许是不挣钱的日子太久了，这一波股市的底部反弹真是吸引来了一大波人。

假期期间，我遇到两个人，一个是我妹，一个是我发小。两个人都见面都问我十一开市之后应该买哪个代码。

作为一个离爬出深坑还差180公里的我，我是不可能给这两个没有任何投资经验，没有任何金融认知的新人传授代码的。

毕竟，大A水深，我自己还没学会游泳，更不能让两个小白乱下水。

奈何良言难劝该死鬼，这两个小白依然在开市之后一头扎进了大A的深水，到现在应该还每天荡漾在大A的惊心动魄里。

所有的新人都会错了这波大A的牛市的逻辑，他们想把大A当个赌场，短时间内低入高出猛捞一把，结果大A上下震荡，把他们震出了脑震荡。

朋友们是真没搞明白这波政策刺激的意图啊。

这波政策刺激就怕出疯牛，在假期里全民万众期待梭哈一把时，10月8日的那次会议给你泼盆冷水，提个神醒个脑。眼看你意兴阑珊时再给你加个温。

这波大A行情由政策拉动，方向盘的把握力极强，打一巴掌给个甜枣的背后，是想告诉你一个没戳破的意图。

这波大A行情，要长牛，不要疯牛。

你把自9月24日以来的所有政策线梳理完，就能发现这个脉络。

这个脉络不仅仅是对大A的，对楼市，对经济也是期待能够按照步骤一点点的慢慢复苏。

特别是楼市，十一期间的楼市成交量如股市一样有点疯狂，而那种短时间的疯狂并不是一件好事。

所以政策的组合拳，长短结合，有节奏的保持平衡，让你保持向上的态势，又不让疯狂到失控。

政策最想看到的效果是，楼市和股市能在一个平稳的状态下，向上，向上，温和的上扬。

2

都站在2024年的10月了，咱们不要情绪化看待问题。

情绪化看待问题，只能看到表面，最后还容易被他人影响。

经济、楼市和股市这三项，抛开表面的情绪，咱们其实只需要关注两个关键项。只要这两个关键项的答案能确定，那即使中间有波折，有反复，但向上的态势就跑不了。

第一个关键项，这次是不是真的下定决心了。

9.26会议的精髓，不在房地产的止跌回稳，不在加大逆周期的调节力度。而在于从中表现出来的态度。

品品这几句话的意思——

干字当头、众志成城，…，认真落实‘三个区分开来’，为担当者担当、为干事者撑腰。要支持经济大省挑大梁，更好发挥带动和支柱作用。”

积极的态度已经释放出来了，在市场和政策的博弈里 ，政策要大干一场，这不是决心是什么。

第二个关键项，影响经济的重心，房地产还要不要救。

这个不用说，针对房地产止跌回稳的指向已经喊出来了，那必然要救。不仅要救，还要救的有效果。

只要这两个关键项没有变，那不管经济也好，楼市也好，股市也好，向上的终点就没有变。终点没变，中间所有过程中经历的震荡都是泥泞和浮云。

咱们作为被动参与到这波周期里的人，不要一惊一乍，不要今天盯着明天的事情，把目光往后放长远，多盯盯后天大后天的事情，参透底层的逻辑，那就能够看明白以后的趋势。

以后的趋势是什么？

是政策的空间已经打开了，支撑经济无上限。

是楼市后半场，要恢复楼市的秩序。

是防止房价的无序下跌。

是保障新周期下的经济增速。

是站在底部看以后，情况不会更差了，底部不能再低了。

3

这也是为什么大家对这次政策刺激反应如此激烈的原因。

十一7天的假期，全国的楼市瞬间点燃出来一波情绪繁荣。

看看十一期间各个售楼部乘以5倍10倍的到访量和成交量，就知道情绪也是很值钱的。

十一假期的楼市繁荣里，表现最激烈的就是珠三角和长三角。

我曾经在直播里给大家讲过几个观察全国楼市窗口的城市，分别是北上广深杭，再加一个苏州。在这几个城市里面，反应最迅速，情绪最敏锐的就是深圳，其次是上海。两个一线城市分别作为各自经济区域的楼市代表。

长三角和珠三角作为国内经济的两极，市场化程度最高，对信息更加敏锐。

尤其是长三角和珠三角的核心城市。

长三角的上海、杭州、苏州、南京，珠三角的深圳广州、东莞、佛山，国庆期间新房和二手房的成交都有非常大的提升。

这里可以拿苏州作为一个例子。

苏州十一期间主流楼盘火的一塌糊涂，售楼部挤满了人，想要找个空闲的座位都很难找到。

我们相熟的置业顾问说，十一假期这7天真是每天拿命在工作。每天只能吃一顿，从上午一直忙到夜里十一二点。

根据苏州克尔瑞的数据，十一期间苏州多个典型楼盘客户到访量环比上升超过500%，客户的到访转认购也大幅上升，平均每10组客户里就能有1组成交。不少楼盘7天卖了过去一个月的量。

苏州市场之所以这么热，主要来自于强势的城市基本面和来自全国的购买力。

苏州是全国为数不多的能够吸引全国购买力的强二线城市。

在全国的楼市格局里，能够吸引全国购买力的强二线城市也就苏州、杭州、成都等几个。

在这吸引力排行里，苏州和杭州不分伯仲。相较于杭州，苏州的房价没有如杭州一样连续几年猛涨，因为在2020-2021年那波大涨刚刚开始时，苏州就启动了最严的限购，导致第二波上涨时苏州的涨幅被政策限制住，所以相对于杭州，苏州的房价更加亲民和夯实。

城市基本面好，房价在同等实力城市里相对亲民，而这一波限购政策全部取消之后，全国的购买力蜂拥苏州。

苏州适合全国购买力的房源也日渐减少，虽然苏州今年的土拍情况还不错，还有新地成交。但成交的新地块基本上都是低容积率。

这里有个数据可以给大家参考。

苏州市区1-6月成交的7宗宅地中，全部为低密低容住宅用地。最低容积率1.01，为相城高新区（元和街道）林荫一路北、济学路西Z06号地块；最高容积率1.6，为相城高铁新城相城大道东、陶村街北Z07号地块。

这些容积率不到2的地块，将来入市都是要做低密纯改善大面积产品，所以留给小面积刚改的机会已经不多了。

现在房地产止跌回稳的号召已经响起，在政策持续不断的刺激，经济逐渐复苏的趋势之下，苏州的楼市可能后期会更加火热。