北京二手房成交量有所放大，但距离“热起来”还远远不够

2月21日，中国证券报记者实地走访发现，北京地区二手房市场成交量有所放大，但距离“热起来”还远远不够。除了西城、海淀、东城等个别区域学区房外，成交价整体平稳，和去年同期比基本没有变化，不少外围区域甚至出现下跌迹象。

值得注意的是，为了促进成交，中介普遍对中介费打了折。特别是对卖完再买的“连环单”，折扣力度较大。此外，对于非“满五唯一”的房子，中介鼓励换房业主在卖房过程中先主动承担个税，然后再走退税通道，以此提高挂牌价和成交概率。

多位中介人士对记者表示，“北京的二手房市场除了学区房以外，都很平稳，想靠短期买卖房子赚快钱不可能了。”

成交略有放大

“我们店疫情期间一般一个月能成交10套左右，现在能成交14、15套。疫情之前，市场好的时候，一个月能成交20多套。目前成交量确实是上来了，但是还没有到‘热起来’的程度，价格也没有变化，抢房这种现象也还没有出现。”北京大兴一家中介门店经理对记者表示。

据门店经理介绍，周末一直都是带看和成交的主力，周末每个经纪人都会带2-3个客户看房，一般会提前预约。如果是临时进店的客户，抽空才能安排上。

“现在每个经纪人平均每个月都有成交，多的可能有两套。在疫情政策优化之前，很多人几个月都没有成交。现在好多了。”上述门店经理对记者表示。

中原地产监测数据显示，2月13日至19日这一周，北京地区二手房成交量达到3761套，创下近半年周成交新高。此外，2022年10月10日以来的20周里，单周成交超过3000套的有7周，2023年1月9日至15日一周成交达到3361套，2022年12月26日至2023年1月1日一周成交达到3223套。疫情政策优化后，成交量出现明显的放大迹象。

图片来源：中原地产

另据麦田房产统计数据，2月6日至12日这一周，北京二手房成交量为3190套，环比上涨13.4%。2月1日至12日，北京二手房成交合计4836套，环比上涨了16.6%，同比上涨66.2%。

价格整体平稳

“没有成交，我们经纪人就没有收入，我们比你们业主更希望能促成交易。但也要尊重当下市场，现在成交量是大了，但想卖出高价是不容易的。”走访过程中，记者在一家门店见到经纪人正在劝说挂牌业主降低预期挂牌价。

“每个想卖房子的业主都希望自己的房子能涨价，但实际上这几年除了学区房外，北京绝大多数房价都是跌的。现在虽然成交量上来了，但您看成交价，根本卖不上价。很多小区价格比疫情之前要低，亏钱卖确实在心理上接受不了。但是如果想较快时间成交，那必须尊重市场。”上述经纪人如是说。

有业主对记者表示，自己2019年初买的房子，算上中介费和税费一共花了400万，按照目前中介建议的挂牌价，不能覆盖成本。

“挂牌价是比我之前买的时候贵了，一套房子涨了大概15万左右，但是交易是有成本的。算上税费、中介费，涨幅不能覆盖二手房交易费用。除非是孩子上学需要，或者是改善居住需要，在北京换房是缺乏动力的。”上述业主对记者表示，“这还不算这几年的贷款利息费用和房款占用的资金成本。”

“北京的二手房市场除了学区房以外，都很平稳，这几年想靠短期买房子赚快钱是不可能的。学区房价格在疫情期间是一直涨的，其他的基本没有变化。有些确实是跌了，特别对于业主来说，如果持有时间不长就卖掉，确实无法覆盖成本。”多位中介人士对记者表示。

对于成交速度，有中介人士告诉记者：“主要看业主的配合程度。如果贴近甚至低于成交价挂牌，放弃对‘房子全是优点’的执念，配合随时看房和约谈，1个月之内就可以卖出去。如果预期太高，每个所谓的‘优点’都想对应加价，很多房子七八个月也没有人看，更别说成交了。我们肯定希望挂牌的房源越多越好，但如果全是高价房，我们也卖不出去，真正成交的是贴近市场的房子。”

“这几年价格平稳，预期高的业主只能碰买主，看中房子的某个特殊优点愿意给出溢价才行，否则还是难成交。市场是好了，但也不是说业主就能靠卖房子赚钱。”有中介人士称。

“北京地区二手房价格整体表现平稳。从麦田所覆盖的楼盘来看，1月全市二手房挂牌价和2022年12月相比维持不变，2月份挂牌价微涨0.1%，属于正常波动。总的来说，目前在售房源充足，买卖双方心态比较稳定。但随着成交量的增加，二手房的议价空间有所减少。其中，1月份北京二手房议价空间和上月相比减少0.17个百分点。”麦田房产分析师告诉记者。

中介费打折

记者走访发现，目前，北京地区中介普遍在打折促销。但是对待不同情况的购房者，打折力度也有较大的差别。其中，基本各家对“连环单”客户都采取了较大力度的折扣。

例如，记者在链家一家门店了解到，链家对卖完就买的“连环单”客户收取2.35%的佣金，而普通佣金是2.7%。

“只要是在链家系统里换房的客户，都是2.35%。这个优惠政策也是疫情期间推出的，一直延续到现在。”链家门店经理告诉记者。

我爱我家则推出“换房客户可享受佣金7折优惠”的活动。

对于首次购房客户，各大中介也推出了领取优惠券、佣金有折扣等不同力度的优惠和促销活动。

记者还通过走访了解到，很多中介对于“连环单”还推出了系统内快速网签的服务。“以前是卖房过户完成，才能出新买房子的网签。现在卖房不用完成过户，也能出买房网签。”多位中介人士告诉记者。

此外，记者在中介处了解到，为了促进成交，很多业主开始配合承担不是“满五唯一”的房子产生的个税。

“个税属于交易成本的大头，如果业主不承担，只能降低挂牌价才能和没有个税的房子竞争。现在个税由业主承担，房子就能挂‘满五唯一’的价，多卖钱。卖房人只要后续再去买房子，买的房子比这个贵，就能全额退。”

财政部、税务总局9月30日发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》称，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。