新建商品住宅先验房后收房！淄博立法保障购房者权益

记者 寇文奇

12月6日，淄博市人大常委会召开新闻发布会，介绍《淄博市房地产开发经营管理条例》（以下简称《条例》）立法情况。

众所周知，目前大部分商品住宅都是预售，近年来，个别房地产开发项目出现了不符合交付条件交付、配套不到位交付等问题，这些问题关系到群众切身利益。对此，新修订的《条例》给出了明确要求，并强化了对违法行为的处罚力度。

淄博市住房和城乡建设保障服务中心相关负责人介绍，2021年修订的《山东省城市房地产开发经营管理条例》取消了房地产开发项目竣工综合验收，对交付条件进行了调整。由于交付条件和管理制度的变化，个别开发经营行为不规范的企业在商品房交付阶段出现了不符合交付条件交付、配套不到位交付等问题，在此次修订《条例》时，也重点考虑解决这些问题。

首先完善住宅项目交付使用条件。针对《山东省城市房地产开发经营管理条例》第十八条“开发企业向商品房买受人交付的商品房，应当满足买受人正常使用需求。”“开发项目及其配套设施经验收合格后，方可向买受人交付商品房；未经验收或者经验收不合格的，开发企业不得交付”的规定，结合淄博实际，《条例》第二十七条完善房地产住宅项目交付使用条件，要求“房地产开发项目及其配套建设的基础设施和公共服务配套设施验收合格”，同时增加了“供水、供电、供气、供暖纳入城市管网，通信、有线电视和宽带数据传输信息端口敷设到户；雨水、污水管线分别纳入城镇雨水、污水排放系统”等要求，保证了已交付的房地产住宅项目不仅质量合格，而且水电气暖等各项配套完善，能够满足买受人正常使用需求。

此外，强化部门监督核实。为确保商品房满足交付条件，有效保障买受人合法权益，《条例》第二十八条在延续交付现场公示制度的同时，创设了交付监督核实制度，要求“商品房交付十五日前，房地产开发企业应当告知住房城乡建设主管部门交付时间，并在交付现场醒目位置公示开发项目及其配套建设的基础设施和公共服务配套设施验收合格文件。公示期限自交付之日起不得少于三十日。住房城乡建设主管部门应当组织相关部门、单位对商品房交付条件和公示情况进行监督核实。不符合规定的，相关部门、单位应当书面通知房地产开发企业整改后交付”。

提高业主参与度。为保障买受人知情权，《条例》第二十九条创设了先验房后收房制度，要求“新建商品住宅项目实行先验房后收房制度。房地产开发企业在销售商品住宅时，应当将业主查验、开放日等活动安排和业主权益告知买受人。房地产开发企业应当在商品住宅交付前，分批组织买受人进行现场查验，设计、施工、监理和前期物业服务企业应当予以配合，对买受人查验出的房屋质量问题及时整改”。

强化违法处罚。针对违反《条例》第二十七条中“房地产开发项目及其配套建设的基础设施和公共服务配套设施验收合格”的规定，《建设工程质量管理条例》等法律法规已设定了相应的罚则。淄博个别房地产开发项目供水、供电、供气、供暖未纳入城市管网即交付使用，严重影响了买受人正常使用需求，针对这一突出问题，《条例》第四十七条创设了罚则，“违反本条例规定，房地产开发企业因自身原因，在住宅项目交付使用时未将供水、供电、供气、供暖纳入城市管网的，由住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处十万元以上五十万元以下罚款”。

淄博市住房和城乡建设保障服务中心相关负责人表示，通过上述条款的设定，细化了住宅项目交付使用条件，严格了交付监督核实和先验房后收房制度，设定了处罚条款，从法规层面对住宅项目交付工作进行了规范。2022年淄博出台了《淄博市新建商品房交付使用管理暂行办法》对交付前监督核实、交付使用流程、保障服务等方面进行了详细规定，结合《条例》内容实施能够有效遏制不符合交付条件交付、配套不到位交付等不规范现象，保障买受人合法权益。