上海旧改漫途 虹房集团63亿竞得北外滩地块

观点网自527地产新政发布以来，上海楼市逐月升温，新盘销售、二手房网签屡创新高。最新数据显示，11月上海二手房成交总套数为2.705万套，为2024年成交量最高的月份，更是自2021年3月以来首次突破27000套，创下近44个月以来新高。

楼市的温度也传递到了土地市场，近期多宗土地以高溢价的结果拍出。

前有“小米地块”刷新国内单价纪录，后有沉寂多年的黄浦区出让多宗核心用地，出让金额达到350亿之巨。

两日两地

近日集中出让地块的间隙，上海虹口区连续两日以协议出让形式出让了价值82亿的两宗旧改地块。

这两宗旧改地块的实施主体中，虹房集团均位列在册。

12月3日，上海虹口城市更新建设发展有限公司以19.2亿获得虹口区余杭路旧改地块，折合楼板价7.4万/平方米。透过股权分布了解到，该公司由上海地产占股60%，虹口国资占股40%。

12月4日，上海虹房集团又独自以63亿获得虹口北外滩旧改地块，折合楼板价8.4万/平方米。

虹口区余杭路旧改地块由三幅子地块组成，土地用途为商业、住宅，地上总建筑面积约2.6万平方米，计容建筑面积为2.6万平方米，子地块中hk200-01地块及hk200-05地块地下空间为纯商业地块，hk199-03地块和hk274A-02地块及hk274A-05hk274A-06地块地下空间为商住两用地，并各有倾向。

其中，hk274A-02地块及hk274A-05hk274A-06地块地下空间要求用于住宅的体量接近90%，楼面价为10.9万/平方米。

同为住宅为主地块，从地理位置和拿地价格来看，11月上海7批次土地出让华润斩获的虹口区C080301单元hk191A-03地块更具性价比，不仅更靠近黄浦江边，而且楼面价仅为9.29万/平方米。

虹房集团另一宗虹口北外滩旧改地块，由两宗纯住宅地块及一宗绿地组成，地上总出让面积为0.53万平方米，地下面积1.97万平方米，计容建筑面积为7.5万平方米。

出让协议要求hk361-02、hk361-03地块内需设置120平方米居委办公用房和200平方米居民活动房，建成后权属应无偿移交虹口区人民政府。

虹房集团拿下该地块的楼面价为8.4万/平方米，以周边在售的碧云北外滩·尊邸为例，新盘均价为13万/平方米，利润空间充足。

通过查阅资料，观点新媒体了解到，虹口余杭路旧改地块原为保民新村，属于上海改革开放早期建成的房子，由于小区房屋状况较差，结构不稳，早在2020年虹口区政府就想通过“原拆原建”方式对该小区进行旧房改造，但最终因没能得到全体居民的同意而搁置。

后于2022年，虹口区政府启动了保民新村所在地块的控规调整工作。地块规划调整为公共绿地和一小块住宅用地，该小区居民最终在2023年获得了14.5万/平方米的拆迁补偿。

百亿旧改

细数今年上海的旧改项目，出让金额规模已经突破500亿。

除去黄浦区C020102单元096-2、097-4地块及吉安路地下空间旧改项目由新加坡丰隆集团以及厦门联发联合体以87.4亿元获得外，其余主要旧改项目出让主体均为各区域国资企业。

一方面，协议出让可以将项目规划进行更严格限制，政府把控力更强，使得项目建成后符合区域整体发展规划和城市面貌；另一方面，由国资企业作为出让主体便于项目的推进与沟通。

要论今年上海旧改动静最大的区域，无疑要属黄浦区，一年之内连续出让三个旧改项目，总金额高达350亿元。

今年10月，上海城投以总价70.8亿摘得黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及豫园街道231B-02、231C-01地块。地块起价69.8亿，溢价率1.4%。

时隔一月，黄浦区C020102单元096-2、097-4地块被新加坡丰隆&联发联合体摘得，地块总起价87.4亿。

同月，上海永业以194.42亿元收获上海新天地东区三幅综合体地块。此三宗地块出让正式意味着上海新天地、老城厢和外滩区域之间的物理隔断正式打破，三个区域将进一步链接城一个主体。

观点新媒体曾亲身探查过该地块，东面是城隍庙以及外滩金融中心，北面是上海大世界，南面是翠湖天地系列的豪宅区，西面上海新天地，可以说上海最好的不动产资源均位列其周围。而且，该地块长期属于闲置状态，犹如一层隔膜将黄浦区各区域之间的联系切断。

自2001年开始，随着上海的发展以及对老城区的改造逐步扩张，逐渐有居民搬出老城厢，但在该区域“是拆是留”的问题也曾摇摆不定。一方面是旧宅难以满足新时代的住宅需求，另一方面则是老城厢仍然保留着旧上海最传统的邻里生活方式，留存着一部分城市记忆。

上海在2020年提出了大新天地规划后，计划以新天地为中心，向豫园、南京路、打浦桥扩张。

从这些年发展情况看，向南京路以及打浦桥的拓展比较顺利，但向东通向外滩的扩张却进程却缓慢，原因就是老城厢区域没有太好的两全其美解决办法，使得多年以来豫园、新天地、大世界以及外滩等上海标志性区域没有链接为一个整体。