期待优化政策显效 5月房企营销更积极

本文转自：广州日报

今年前四月房企销售同比降幅收窄

期待优化政策显效 5月房企营销更积极

房企销售业绩迎来新变化。

“五一”假期期间，广州楼市整体表现平静。数据显示，房企推新积极性不如往年，新货规模同比减少三成左右，持销项目中近九成以“稳价顺销+常规暖场”为主，降价意愿不强，买卖双方都呈现观望状态。这种状态一方面是市场在等待更多利好政策落地，另一方面也与房企前四月整体销售及拿地的状态相关。业内人士表示，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，市场在迎接更大确定性的情况下，房企营销也会变得更加积极，从而加速市场复苏的态势。

被寄予厚望的楼市“五一”营销旺季，只能用成交成色略显不足来形容。克而瑞统计显示，今年“五一”黄金周假期前后，广州共有18个楼盘开盘加推，同比减少2个，而推新货量只有2109套，同比减少33%。而据合富研究院监测，假期广州一手物业成交相当于 “2个常规周”，二手物业成交与“常规周”相近。一手市场成交热点主要聚集400万~800万元的优质刚改项目、总价千万元以上的优质资源项目以及“打折到位”的郊区项目上。虽行情整体平淡，但这些项目并不缺捧场客。而二手成交则更多集中在“核心区”“中小户型”的单位，受市场成交氛围制约，二手物业议价空间重新回到8%以上。

文、图/广州日报全媒体记者：刘丽琴

房企销售业绩排名再洗牌

轻重并举、聚焦深耕成应对关键词

接下来的市场行情会如何走？对此，业内人士表示，要判断“五一”后的市场走向，还需要了解目前房企的销售状况。

根据中指研究院的数据，前四月，TOP100房企销售总额为12464.4亿元，同比下降但降幅有所收窄。4月份，央国企如绿城中国、保利置业等销售更显韧性，武汉城建等区域深耕型企业表现突出。在当前市场环境下， 1-4月，销售业绩百亿以上房企28家，销售额均值320.0亿元。第二阵营（50亿-100亿）企业29家，销售额均值69.7亿元。第三阵营（30亿-50亿）企业30家，销售额均值38.4亿元。第四阵营（30亿以下）企业为13家，销售额均值27.0亿元。

以广州市场来看，克而瑞的统计数据显示，在今年前四个月广州商品住宅销售行情中，无论是套数、金额、面积，保利发展均位于前列，1-4月累计完成权益金额96.78亿元、全口径金额123.6亿元。越秀地产、广州地铁、中海地产、万科地产以不错的销售业绩在广州市场排位较前。可以看到，在变化莫测的市场环境之下，房企销售业绩也呈现出新一轮变化。今年1-4月权益金额TOP10房企中，新晋了星河地产、华润置地、中国建筑、珠光集团四位新成员，合景泰富、茅岗顺腾实业等则悄然掉队。

从权益金额TOP30房企各梯队的入围门槛变化情况来看，都呈现出同比下滑的态势。各大房企的销售业绩变动，侧面反映出了市场的运行状况，也意味着这需要房企有更行之有效的应对策略。

目前，年报季已近尾声，综合梳理房企年报的相关内容可以看到，轻重并举，聚焦深耕，优化提质，注重安全成为龙头房企2024年在业务、投资等发展方面的关键词。其中，资产运营尤为受到龙头企业关注，将其视为公司发展模式从开发为主向开发与经营并重转变的重要转型业务板块。如中海、华润注重大资管模式，龙湖聚焦开发、运营、服务三大业务，金地加强布局非住业务。

从投资布局来看，大多都保持谨慎乐观态度，坚持“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，持续深耕一线城市和重点二线城市，对高潜力城市进一步聚焦。同时，按月度、按季度以销定投、以销定产，实现产销共存动态的平衡，以效率质量为优先。如中海、华润、招商、越秀等，新增投资都聚集在一二线核心城市，以销定投。

前四月TOP100企业拿地总额2850亿元

民企开始在深耕区域补充土储

值得关注的是，房企的应对策略也表现在土地市场上。根据中指院的数据，1-4月，TOP100企业拿地总额2850亿元，同比今年首次出现下降。4月，虽然部分一二线城市依旧有土地推出，但房企拿地谨慎，导致1-4月房企拿地同比下降。

从新增货值来看，中建壹品、华润置地和建发房产位列前三。2024年1-4月，中建壹品以470亿元新增货值成为第一，华润置地以443亿元新增货值位列第二，继续保持领先。建发房产新增货值规模为397亿元，跃至第三。

TOP10企业2024年1-4月新增货值总额3064亿元，占TOP100企业的31.8%，新增货值门槛为40亿元。

从重点城市拿地金额TOP10房企来看，央企国企仍是主力，民企也在重点深耕区域补充土储。中建壹品在多个重点城市广泛布局，央国企仍保持较高参与度，重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企，这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。滨江集团等民企也在重点深耕区域补充土储。从全国住宅用地成交总价TOP10来看，4月入榜地块成交金额门槛为17亿元。

房企拿地的状态也正契合了当下需要加快对于存量房产消化的市场状态。从市场表现来看，4月以来，新房市场仍面临调整压力，多数城市新房成交规模较3月出现回落，但同比降幅有所收窄。二手房市场保持较高活跃度，表现明显好于新房。中指研究院分析师郭昕昱表示，短期来看，预计核心城市需求端限购限贷等政策将进一步优化调整，统筹消化存量房产和优化增量住房的具体政策有望逐步落实。在外部环境进一步优化下，房企销售将有所改善。而房企也将加快营销，5月会加快推盘，加强促销，更积极地推出灵活多样的营销活动。