“一房二卖”合同未办过串通损害他人权益

原房主“一房二卖”，前面的购房人实际占有房屋，后面的购房人拿到了房产证，房子该给谁呢？近日，南通市通州区人民法院对这起特殊的房屋买卖合同纠纷案作出判决。扬子晚报紫牛新闻记者获悉，法院最终认定原房主与后一次的购房人恶意串通损害他人合法权益，签订的房屋买卖合同应属无效，判决将这套房屋过户登记至前一次的购房人名下。承办法官提醒，“一房二卖”还有可能涉嫌构成合同诈骗罪，追究卖房人刑事责任。购房未办过户登记，原房主再次加价出售2017年5月，吴某夫妇与家住南通市通州区的李某签订《房屋买卖契约》，约定以46万元的价格购买对方的一套拆迁安置房。合同签订后，吴某夫妇向李某支付了42万元，李某将房屋交付吴某夫妇。因该房屋当时尚不具备不动产权利登记条件，双方约定余款4万元待符合办证条件并过户时付清。此后，吴某夫妇一直将该房屋出租给他人使用。转眼四年过去，吴某夫妇发现李某已经领取该房屋的房产证，便催促其协助办理不动产权利登记。但李某以近几年房价上涨为由，要求增加购房款20万元，否则就不配合办理过户手续。吴某夫妇同意适当增加一点费用，但不同意增加20万元。于是，李某便通过某房产中介将这套房屋以98万元的价格对外挂牌出售。郑某从中介公司处获悉这套房源，并通过中介与李某谈好购房总价为90万元。因这套房屋此时被吴某夫妇实际占有并出租，郑某在中介陪同看房时未进入实地查看，仅看了楼上楼下户型相似的其他房屋后便决定购买。被后面购房者更换门锁，无奈起诉“讨房”郑某通过中介和李某签订房屋买卖合同一份。合同签订当日，郑某从银行取出90万元现金带在身上，双方前往不动产登记中心办理了房屋产权变更登记手续。登记完成后，郑某在自己汽车内将90万元现金清点并交给李某。随后，中介工作人员通过微信告知郑某，让其拿到房产证后对外称房屋是李某向其抵债的，并告知郑某凭房产证可将目前房内的租客赶走。郑某按此要求承租人限期搬离，双方发生纠纷，民警出警后平息纠纷。之后，郑某更换了房屋门锁，租客发现无法进入房屋后，通知了吴某夫妇。双方多次交涉无果，吴某夫妇起诉至通州法院，请求确认李某与郑某签订的房屋买卖合同无效，并判令郑某将房屋过户至自己名下。判决：属恶意串通，限期过户至前购买者名下通州区法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，吴某夫妇与李某签订的《房屋买卖契约》依法成立并生效，吴某夫妇系案涉房屋的实际所有人。此后，李某自行办理领取了案涉房屋的不动产权利登记证书，成为登记所有权人，但不能排除吴某夫妇作为该房屋实际所有人的合法权益。对于李某在要求吴某夫妇增加支付20万元购房款未果后，罔顾房屋已经出售并实际交付的事实，强行违背《房屋买卖契约》约定，擅自将案涉房屋转卖给郑某，法院认为，其严重违背诚实信用原则，主观恶意明显。对照普通大众买卖房屋时的一般情理、交易习惯等因素，综合考量李某和郑某在房屋交易过程中的种种行为及言行存在诸多异常，法院认定李某与郑某之间签订的房屋买卖合同系恶意串通损害他人合法权益，应属无效。据此，通州法院一审判决郑某限期将这套房屋过户登记至吴某夫妇名下，同时吴某夫妇向李某付清购房尾款。一审判决后，各方当事人均未提起上诉，目前已履行完毕。>>法官说法“一房二卖”有可能构成合同诈骗罪“《民法典》第154条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”该案承办法官洪峰介绍，因为双方相互勾结损害他人合法合法权益的行为，具有明显的不法性，应当给予否定性评价，进而保护受到侵害的第三人的合法权益，维持正常的市场经济秩序。“近年来，随着商品房价格的不断升高，‘一房二卖’现象在房产交易中并不少见。”洪峰表示，由于标的物的唯一性，无论是何种形式的“一方二卖”必然会导致一方买受人购房目的不能实现。这时无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，并可以请求出卖人赔偿经济损失等责任。洪峰还告诉记者，如果卖房人有非法侵占买受人购房款的意图或非法占有购房款后拒绝归还或无力归还，还可能涉嫌构成合同诈骗罪被追究刑事责任。