北京住房公积金新政惠及“老破小”

本文转自：中国消费者报

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北京住房公积金新政惠及“老破小”

孙蔚

■本报记者 孙蔚

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称《通知》），加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，符合相关条件，贷款期限最高可以增加20年。

《通知》明确，对于购买老旧小区住房且完成老旧小区综合整治中“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”改造项目的，借款人在申请贷款时予以支持。贷款期限核定标准从贷款期限低于房屋剩余使用年限减三年优化为低于剩余土地使用年限减三年。

中指研究院市场研究总监陈文静对记者表示，近几年北京加大老旧小区改造力度，每年有约200个小区开工改造。随着老旧小区改造完成，房屋的使用年限将延长，本次北京加大住房公积金对完成老旧小区改造住房的支持力度，优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款的期限核定标准，将有效解决老旧小区住房买卖中贷款期限较短的问题，有利于减轻借款人购房和还款压力，可以更好地支持住房消费。

陈文静进一步解释称，住宅的土地使用年限为70年，而房屋因建筑结构不同，使用年限也有一定差异，比如砖混结构50年，钢混结构60年，本次政策优化后，公积金贷款期限将增加10—20年。与此同时，随着贷款期限的延长，贷款额度也将增加，帮助购房者更好地享受公积金低利率带来的优惠，也可以更好地满足购房者合理的住房贷款需求。

老旧小区通常因为房屋建成年限较早，导致贷款年限短，这一问题成为老旧小区房屋难卖的主要原因之一。按照此前的贷款政策，如果1960年至1970年左右的老旧小区住房，基本无法申请贷款，1980年至1990年的住房贷款期限也很短，这阻碍了一部分使用公积金贷款的买家。

但按照新政，购买老旧小区住房，公积金贷款从贷不了变为贷得了、从贷得少变为贷得多。比如借款人单身、个人公积金月缴存额1250元、缴存比例12%，购买一套完成老旧小区改造的1977年砖混住房，此次政策优化后，在符合其他贷款条件的情况下，借款人可申请公积金贷款，贷款期限最长20年，首套住房的贷款金额为93万元。而且申请同等贷款额度，月偿还金额下降，有效减轻了借款人的还款压力。

按照目前北京市老旧小区改造的进展，本次公积金政策涉及的房源众多。据北京住房公积金管理中心的数据，经初步统计，目前符合政策条件的四类改造项目，已完成800多个小区共40多万套房屋。根据计划，每年开工完成改造项目涉及200余个小区、近10万套房屋。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，现在北京市场最大的问题是二手房卖不动，挂牌量积压，其中最多的就是“老破小”，希望针对这类二手房能有更多的利好政策，以便盘活整个市场。他还表示，当下随着房贷利率下降，公积金优势不再明显。两年前，首套房贷款利率普遍在5%—6%的时候，公积金利率3.25%，利差巨大，但随着商业贷款利率的降低，公积金贷款利率降低幅度不够，利差变小了。

优化公积金政策成为各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。根据中指研究院统计，截至4月17日，2024年各地已出台公积金相关政策约80条，占各地政策总频次的比例超40%，4月以来已有14城出台16条公积金政策。近期多地优化公积金政策节奏有所加快，北京10日内接连优化公积金政策，广州、苏州、沈阳、盐城等城市也有相关政策出台。短期来看，优化公积金相关政策的城市或将继续扩围，针对特定人群、绿色建筑或老旧小区等的配套政策有望持续优化调整，从而更大力度地发挥公积金政策在保障住房需求上的积极效用。