卖楼不买地？！广州，上演断崖式行情

10月24，广州降温第一天，迎来了秋的凉爽。

区仔如往常一样，来到属于自己的工位上，打开电脑开始了往常的工作。

前些天同事监控的东晓路地块终止出让，直接导致新闻稿件的难产。而现在，区仔手里，也多了两宗待拍的地块。

这或许是区仔度过的，最忐忑的半天。

最后，限时竞价并未如期，随之而来的，是两份新增的公告：竞拍延期。

不影响下午工作开展，本是好事，但这不到几分钟的节奏转变，却让区仔难以适应。

这感觉，快得像是被渣男/女断崖式分手。

“慢慢瓦解，顷刻崩塌。”海明威于小说里这样描述陷入绝境的商人。区仔也是这样听到，广州土拍断崖式下滑的响声。

原来真正的行情转变，从来都是悄无声息的。

以至于，区仔开始焦虑，卖楼不买地延续的话，明年我，还能坐这同大家吹水嘛？

1

每个人都从自身所处的位置来判断历史，行业亦是如此。

2020年，广州成功出让83宗涉宅地，成交总价、成交宗数均创下历史新高，热闹非凡；

2023年，仅43宗涉宅地成功出让，比之2020年，成交宗数、金额几乎腰斩，冷清至极。

时间来到现在，更加严峻。

2024年至今，共计上架36宗涉宅地，11宗中止出让，仅有15宗成交，比之去年同期下滑58.3%。

这时候，大概率会有人说，国庆后广州楼市迅速回温，土拍市场应该也会相应好转。

没错，10月至今广州新房热销6300+套，二手狂卖13000+套，不论同比、环比皆是暴增。

反观10月的土拍市场，8宗地块延期，1宗中止出让，并未如期好转。

这显然为下周即将出让的琶洲南、广州大道中、金融城东等热门地块，蒙上了一层不确定性。

人们常说，土拍是经济的晴雨表，别说，还有点道理。

在前两天广东省发布的前三季度经济运行报告，便能看到耐人寻味的一句话↓（PS：广州市前三季度经济报告还没出）

“前三季度，广东省固定资产投资同比下降3.4%，扣除房地产开发投资，全省固定资产投资增长3.5%。”

光是一个房地产开发投资增速的下降，直接影响了全省固投近7%的浮动比重。

曾经的经济顶梁柱，成了如今的吊车尾，甚至被经济报告点名——不争气的东西。

但没办法，行情再差，该卖的地还是得卖，要不然明年的地方财政，不好看。

这不，年初的政府性基金预算收入计划中，广州今年的土地使用权出让收入，预期是1541亿。

345亿和1541亿，其实差距也不大，也就1200亿不到。

只需要在接下来的2个月，卖出12宗100亿地块即可。

至于百亿级地块是什么概念？上个月卖出的天河面粉厂，就是。

想完成有多难？看看相关部门热情的服务、宽松的举措，卖力的推介，确实不容易。

2

“卖楼不买地”现象的产生，与房企拿地积极性有关；

而房企拿地积极性，又与目前的市场表现与政策导向，强关联。

首先，楼市以价换量仍是主流，住宅存量大保本不易，无额外资金拿地；

据数据显示，广州在售新盘高达400+个，近90%的项目都在以价换量，盈利空间不大。

加之，广州商品住宅存量去化周期高达20.38个月，短期内消化变现，仍是房企主要目标。

图源：克而瑞广佛区域

其次，一年亮N剑的供地条件，让房企普遍认为未来供应地块，更具后发优势；

近两年广州土地条件素质改善，尤其是容积新规之后，各种超高赠送产品的面世。

于房企而言，上一个项目还没入市，就已被周边新地块甩出一条街，产品已经落后；

这种情况非常容易打乱操盘手的规划，不仅未来去化承压，价格也同样抬不起头。

更何况，容积新规不到一年已迭代3次，从110-120%得房，到125%赠送带空中花园，再到如今的130%赠送。

这种趋势无不在向房企释放，未来将有更优质的地块，等等党永不空军的信号。

再者，优质地块准入门槛过高，供地条件倾向严重，也是房企不拿地的次因。

如今的土拍市场，几乎是龙头房企的天下，优质地块对于中小房企而言，几乎不可能拿下。

加之，不少地块限制出让条件，具备明显倾向性质，让很多开发商表示不喜与抗拒。

总之，二级市场行情若能延续回暖趋势，一级土地市场才有真正的回温可能。

但这样的逆向传递，往往需要较长的周期，且难以预测。

未来广州土拍，难言会走向何方...

最后，你对广州土拍如何看待？

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