政治局会议深读｜存量房产如何消化？增量住房有什么优化方案？

据新华社北京4月30日消息，中共中央政治局4月30日召开会议。

会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展。要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。

“保交房”力度延续

中指研究院点评指出，本次会议释放了积极信号，一方面宏观政策有望靠前发力，促进宏观经济继续回升向好；另一方面，政治局会议给予楼市定调，防范化解房地产风险仍是重点，同时提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，为接下来的房地产政策指明方向。

政治局会议提出，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

业内认为，在坚持因城施策背景下，短期来看，预计核心城市限购限贷等政策将进一步优化调整，同时“保交房”力度有望延续，以保障购房人合法权益，缓解居民对于期房的交付担忧，稳定市场预期。

从需求端出发统筹解决问题

政治局会议提出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

镜鉴咨询创始人张宏伟认为，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，意味着政策将从需求端出发，关于“去库存”的系统措施在接下来几个月中会逐步落地。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，主要是二手房去库存，并和新房去化实现良性循环。

李宇嘉指出，当前，存量已成为主体，二手房挂牌量、交易量都比新房大。而且二手房去化周期远比新房要长，热点城市普遍在3年以上。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，去库存工作是各城市房地产工作的中心任务，也是各大房企经营的生命线。做好库存工作，才能真正促进各城市市场交易的复苏和提振，也有助于更好促进房企资金回笼和风险防范化解。去库存需要有新思路和精准策略，即将二手房挂牌因素纳入到新房去库存的思考范畴。一方面，二手房挂牌量太大，对于新房而言也容易分流相关市场需求。另一方面，二手房若不积极去化，也影响房东售房和换房，进而也使得认购新房的支付能力明显偏弱。

根据上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》，今年3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为 25.3 个月，其含义是：按照目前既有的销售速度，目前市面上的新房库存规模需要 25.3 个月时间才能消化完。根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定为 12-14 个月。这就说明当前去化周期明显偏高，其对房企去库存和资金安全状况等都容易产生困扰。

消化存量房产和优化增量住房有哪些政策方向？

58安居客研究院院长张波认为，预计后续存量房产的消化包括两个方向，一是“以旧换新”，更好保障改善需求，同时结合部分政府牵头收购的旧房，进入保障房体系，这一链条建设和打通非常重要。二是限购进一步放开，尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低，带动更多存量房产的去化。

同时，存量房产消化也需要和“城中村改造”相结合，盘活城市存量房产，并充分考虑更新城市面貌，强化完善基础设施建设，改善城中村居民的居住环境，将有助于推动房地产市场的活跃，促进住房消费的增长。

李宇嘉指出，全面推进二手房以旧换新，对开发商来讲，要把品质好、性价比高的“好房源”拿出来。不能把“以旧换新”当作去库存、去尾货的机会。要让“换新”的买家真正看到，要买的新房是能改善自己居住的好房子。

对于增量住房优化的大方向，张波认为是“人、房、地、钱”的联动机制有效落地，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地、以房定钱，大量中小城市的新增供给会随着人口流入的减少同步调整，同时特大超大型城市的供给量也会随着人群流动的变化进行动态调整。

张波提到，增量住房和保障房统筹考虑，在大量新房库存的城市，考虑如何将其转变为保障房，同步解决保障房不足以及新房库存去化难的问题。此外，增量住房品质优化。人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。

李宇嘉则建议，根据广义库存，决定土地供应，对于广义库存（已供地未开发+已开工未批售+在售）消化周期高的城市或区域，暂停供地。