从“物业管理”到“物业服务”是一次理念革新

皖中客

3月7日，十四届全国人大四次会议上海代表团小组会议上，全国人大代表樊芸建议将官方文件中的“物业管理”统一为“物业服务”。3月9日，樊芸接到住建部工作人员电话，对方明确告知将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，同时将行业分类由“物业管理”调整为“物业服务”，一并纳入国民经济统计目录。

“管理”与“服务”，虽然只是一词之差，却折射出不同的行业逻辑与权责定位。回望物业行业的制度发展历程，2003年，《物业管理条例》的出台，为行业规范化发展奠定了制度基础，在当时的社会背景下，为维护小区公共秩序、规范企业行为发挥了基础性作用；2007年，“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，进行了理念转型的初步尝试，服务的概念逐渐进入行业视野。而此次条例名称的拟更名，并非简单的文字调整，而是标志着服务导向的确立，是将长期倡导的服务理念纳入法治轨道的关键一步。此举不仅与《民法典》中关于物业服务合同的法律定位精准衔接，更从行政法规层面清晰界定了业主与物业之间“委托—被委托”的民事法律关系，让“业主花钱买服务”的契约精神在基层社区真正落地生根，从顶层设计上厘清了物业的核心定位——是服务提供者，而非小区管理者。

过去数十年，“管理”一词的固有属性被部分物业企业误读甚至滥用，导致行业角色严重错位。本应是受业主委托的服务提供者，却以“小区管理者”的身份凌驾于业主之上，将平等的契约关系异化为管理与被管理的上下级关系。由此引发的乱象并不少见：无车位的业主被拒在自家小区门外、物业费被擅自上调且收支明细模糊不清，以及小区广告位、停车位等公共收益去向不明，等等。这不仅让业主的合法权益受损，还让楼道积尘、电梯失修、公共设施破损等服务缺位问题不断累积，成为社区矛盾的导火索，部分物业陷入了“服务差—业主拒缴物业费—服务更差”的恶性循环。

此次《物业管理条例》拟更名，为物业行业注入了“清醒剂”，有助于从制度层面推动行业回归服务本源。从“管理”到“服务”，意味着行业的监管、考核与评价体系将围绕服务质量展开，物业服务将从模糊的概念转变为可量化、可监督、可评价的行动。加之2026年3月1日起《关于规范物业公共收益管理的通知》等新规落地，以及各地出台的物业星级评定、公共收益管理等配套政策，一系列制度设计环环相扣，共同织密业主权益保护网。

名称变更只是行业革新的起点，真正的服务转型，仍需依靠企业、业主与监管部门三方协同共进，让“服务”二字真正落到实处。对于物业公司而言，必须摒弃以管理者自居的心态，将业主需求置于首位，把服务精神深嵌行业基因。从每一次楼道清扫、每一次安保巡逻、每一次设施维保的细节做起，让物业服务更有温度、更具质感。

业主应增强小区主人翁意识，积极参与社区治理，理性表达自身诉求，同时恪守契约精神，按时缴纳物业费，与物业公司构建平等互信的合作关系。监管部门需切实扮演好“裁判员”的角色，简化业主维权渠道，降低维权成本，推动形成“优胜劣汰”的市场机制。

从“管理”到“服务”，彰显了民生导向的发展理念，承载着亿万业主的幸福期许。期待这一变革能让更多业主重拾主人翁地位，让每个小区都能成为安心宜居的幸福港湾。责任编辑：韩保林(EN087)