拿好地 卷产品 抢交付

本文转自：半岛都市报

拿好地 卷产品 抢交付

破解TOP级房企的周期密码 半岛全媒体记者江海峰

近期,2023年上半年全国房企业绩排行榜出炉,千亿房企仅剩7家,较去年同期减少2宗。这期间,央企、国企不断“进击”,成绩斐然。青岛市场亦如是:“央国平”房企唱主角,本土品牌房企也势头迅猛。深挖这些一路稳定走到今天的房企,我们不难发现,他们都有一些共同点,在这个楼市洗牌的周期里,他们从拿地、做产品,到交付,都很好地演绎了什么叫“品质”。

数据:上半年,“央国平”走出独立行情

根据中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》来看,今年上半年,保利发展、万科、中海地产分别以2366亿元、2018亿元和1784.8亿元销售额位居前三位。销售额超千亿的房企仅剩7家,较去年同期减少2家,百亿房企有78家,较去年同期减少7家。值得注意的是,在销售额超千亿的7家房企中,央企、国企就占了4家。

据中指研究院预判,今年下半年,各类型房企销售业绩将明显分化,央企、国企销售仍将保持强劲增长,稳健性民企将有小幅的增长,出险房企销售仍会是大幅下降。

青岛市场亦如此。据卓易数据统计,上半年排在销售额前2名的房企,分别是海信地产(55.6亿元)、中国金茂(54.1亿元)均突破50亿元。排在前10名的房企中,全国类的“大鳄”如中国金茂、华润置地、保利发展均为央企,本土房企中,海信地产、君一控股等也均有国企背景。

从近几年的房企排名中,我们不难看出,“央国平”的身影几乎霸占了青岛乃至全市的房企排行榜。一些前些年风头强劲的民营企业,名次却逐渐倒退。而青岛本土房企,因为比外来“大鳄”拥有更多的资源,近几年表现也十分不俗,在TOP10房企中常占据半壁江山。

土拍:控制成本多拿优质地块,加快资金回笼

稳健的财务,是这些房企能保持稳定增长的基石。这一点,在初始的拿地端,表现得尤为明显。目前,央企和国企拿地都相当谨慎。

近日,某央企青岛市场负责人表示,按集团要求,他们拿地秉承以下几个原则:量入为出、确保合理回报,以此来保证集团内部稳健的财务结构。“所以,我们拿地比以往更谨慎,前期投拓的同事会反复考察地块,进行研究和分析,以确保达到更高的回报率。”而一些今年拿到地的房企,则加紧备货出货。一今年刚在主城区拿下几宗地块的房企相关负责人表示,由于集团对各城市公司都有利润率的考核,所以他们会尽快进入销售阶段,遇到行情一般的情况下,不惜降价销售,以尽快回笼资金。

而一位央企投拓负责人对记者表示,大部分房企愿意在上半年拿地,因为预算相对充裕,而且下半年一般可以实现销售,能对当年的销售业绩做贡献。而下半年拿地的话,不仅对当年业绩没贡献,融资端也不太容易实现。

在青岛有多个项目的一家头部房企相关负责人表示,集团给城市公司提出的要求是,尽快去化手头的项目,不必要少拿地,拿地多拿优质地块。“这也造成这两年青岛集中供地时,优质地块会引来众多品牌房企疯抢,甚至出现地王；一些地段一般的地块则乏人问津。如今地价越来越高,人工及建筑成本越来越高,房企利润不断被挤压,大家都在控制规划,以减少不必要的支出和浪费。”

销售:卖得好的项目“卷”出花

能进入TOP级别的房企,杀手锏当然不止在拿地上,更多体现在销售端。而在销售端想要吸引客户的青睐,就必须有超强的产品力。也难怪近两年,一些卖得好的项目都“卷”出了花。

近几年,大户型十分流行,尤其在改善级以上市场,三居室和四居室成为主流。比如位于山东头的银丰玖玺城,最小的三居室也有181平米,四居室产品则基本在224平米左右。光是户型大还不够,还要狠卷空间设计。四南向大面宽、高挑空、LDK一体化、270度宽窗设计、行政套房级主卧、精装交付……几乎是高端项目的标配。比如位于西海岸的万科翡翠长江,便做了这种餐厨客厅一体化的设计,提供了复合型空间。崂山区的君一控股玺园的平墅产品,套总价在1000万元以上,一名置业顾问表示,该产品开间有6.6米左右,层高更是高达3.5米,这样是为了给人们打造更大的空间感,大宽窗能够做到室内270度的采光效果,观景视野更好。此外,10米长的阳台或者南北双阳台设计,也越发常见。

同时,记者还发现,近几年房企在打造景观示范区、园林景观等方面都十分舍得投入。不仅配建儿童游乐场、年轻人运动场、老人健身场所等全龄化社区配套,还建超大景观会客厅等增强居住体验。比如崂山张村河片区的鲁信有邻花园项目,低密度高绿化,不但有超大景观会客厅,还打造了一条造价不菲的四大艺术花园,种植了多种珍稀树种,同时能保证一年365天天天有花开；西海岸瑞源名嘉荷府项目则配建了一个约10000平米的城市运动公园,全家人的运动健身需求都能满足；有些高端项目甚至还为宠物设置了玩耍区域。

另外,这些房企在社区的会所、圈层社交、物业服务方面也颇费心思,服务项目更是深入到生活的方方面面。

交付:“提前交付”和“实景兑现”成热词

近两年,不少TOP级房企的倒下,使得“保交付”和“品质保付”的呼声越来越高,人们买房也越来越追求“品质保付”。近期,青岛不少项目进入交付季,我们从各个项目的宣传中不难看出,“提前交付”和“1:1实景兑现”正成为目前的热词。

比如6月底,龙湖位于即墨的蓝岸郦城和龙誉城两个项目迎来交付。走进园区,可以看到八大关的水杉林和遍种的樱花,搭配着绿岛、廊架、玻璃水院,别有一番风情。龙小湖IP主题乐园,也融入其中,这样的园区,很难让人不爱。

比如6月底,位于即墨的君一控股东方学府二期交付,比合同约定时间提前了半年。而在此之前的2022年,君一控股完成了15个项目的交付,其中有几个楼盘做到了提前5~8个月的交付,并且做到收房现场即办证。再比如日前,西海岸的海信维拉提前100天交付,并在现场设置办理房产证的环节,交付即办证；同时,项目耗时120天纯手工打造的园林景观和户型均做到了保质保量兑现,备受业主好评。

正因为有这些园区的交付实景兑现,购房者才更加信赖这些能如期交付、实景兑现的房企。人们因为信赖,会更多选择买这些房企的产品,而房企们也会继续下功夫,将产品做得更好。对市场来说,这无疑是一个良性循环。