楼宇老了怎么办？在美国和日本，写字楼被这样“爆改”

城市周刊：今年5月，北京发布《老旧低效楼宇更新实施办法（试行）（征求意见稿）》，6月，上海发布《推进商务楼宇更新提升的行动方案（2024—2027）》，这些政策的密集发布，是否意味着，城市楼宇空间已经走到了转型的关口？

励莹（上海城建职业学院讲师）：近年来，城市的经济发展结构和人们生活方式发生了较大的转变，加之城市产业布局调整和居民人口的转移，不少城市楼宇开始面临空间吸引力下降、空间使用效率降低等困境。

上海的高层楼宇数量在1万栋左右，其中许多超高层建筑建造于20世纪80到90年代及21世纪初，使用时长均超过20年。如今，部分老旧楼宇低效闲置的现象开始出现，并有蔓延扩大趋势。

其实，上海很多高层楼宇都拥有核心区位，但受限于硬件设施老化、相关建筑标准的落后、楼宇服务的空缺、市场定位不清晰或与周边经济活动脱节等因素，许多楼宇的内部空间没能与城市发展、居民生活进行很好的配套，可以说，楼宇更新迫在眉睫。

城市周刊：类似的情况，在其他国家或地区是否也有出现，它们是如何应对的？

励莹：从全球范围来看，楼宇的“老龄化”的确是一个普遍现象。早在1999年，美国洛杉矶市政府就批准了一份《适应性再利用条例》（ARO），条例相应放宽了对停车、消防和安全法规的标准，以便将城市核心区的空置商业楼宇向其他业态转型。

近年来，美国的很多城市写字楼空置率上升较快，如波士顿、纽约等还开始尝试把写字楼改造为住宅楼、保障性住房，并通过减税、政府补贴等措施，吸引社会资本参与设计改造。过去20年来，纽约市已把将近80栋写字楼改造为住宅楼。

在日本的楼宇改造中，办公空间、商业综合体、生活社区、公共服务、演绎展览空间的充分“混合”则成为最热门趋势。日本将楼宇更新作为区域更新中的一个部分，通过“前置性”的城市规划和楼宇与街区、住宅区、公共交通的链接“着手”，对楼宇进行改建甚至重建。

例如，在“东京大改造2030”中“SakuraStage”项目的楼宇不仅设置了商业区、共享区（共享办公和共享生活），还引进了幼儿园、医疗机构等业态，充分满足办公居民的日常需求，是对老龄化、少子化未来的一种提前准备。

城市周刊：反观上海的情况，我们的老旧楼宇空间在更新改造上难度大吗？主要存在哪些共性问题？

励莹：如今，上海的城市发展思路已经从过去的扩张性的开发模式，转变为再开发和更新模式的存量规划理念。

存量思维下，老旧楼宇更新的难点主要分为两个部分。从楼宇本身来说，面对新变化、新需求，它们在设计、功能和服务上缺乏创新的动力和能力。

对楼宇业主而言，面对高昂的改造成本，更新之后的收益却很难评估。因此，在没有标杆型改造案例在前，也没有相应的政策、资金支持的情况下，业主方的改造动力会大大受限。

并且，楼宇改造是一个系统工程，涉及大楼安全、水电、燃气、通信、消防、空间结构、服务管理机制等多方面，需要协调不同主体之间的不同需求。目前具有专业化改造能力、可有效承接这一综合性需求的第三方主体比较少。

另一个难点在于，对于城市的规划和发展而言，不同的楼宇应该承载怎样的功能，楼宇之间能否进行资源配置，楼宇能否与周边社区、街区形成良好的互动关系等。

在过去的发展中，为了追求更高效的管理，城市通常将商业办公区与住宅区分开规划，二者之间距离较远，缺乏有效衔接，既不利于城市活力的提升，也影响了企业的运营效率。

今天，这样的情况或许可以得到改变，通过对楼宇进行品牌化、特色化的改造，引入更具开放性的业态、更具复合属性的空间，将其与街区生态充分融合，共同激发城市中心区域的活力。

城市周刊：您能为老旧楼宇的更新改造提出一些建议吗？

励莹：我认为比较重要的是以下三个方面：

首先是规划、政策和标准的三方协同。在楼宇更新的过程中，城市规划部门要确保楼宇的功能与市场需求相匹配，在改造的规划阶段就应充分调研，避免盲目改造造成的资源浪费，重回“同质化”。政策部门则应该落实对楼宇改造的补贴标准，提供税收优惠、资金支持或专业指导，激发楼宇更新的动力。

在规划和政策的基础上，城建部门可以协同建立和完善楼宇更新相关的标准体系，对老旧楼宇进行评估分类，指导各方积极完成楼宇改造升级，或引入第三方规范与评价。只有在标准确立的基础上，楼宇业主方才能进一步优化楼宇立面布局，提高设施使用效率，提升楼宇的综合服务能力。

其次，在更新过程中更多采用智慧化、智能化的工具支撑楼宇更新。如采用楼宇管理信息系统（BMS）精细化管理软件就能实现能源管理、设备维护、访客管理等功能的集成；采用云计算和大数据技术则可以分析能耗模式，优化能源使用，减少运营成本；通过楼宇内的智能系统提供定制化的办公环境、会议服务和餐饮服务等。

借此，楼宇可以提供更加个性化和高质量的服务，包括物业管理、商务服务、生活服务等，以满足企业和员工的多样化需求，增强楼宇的服务吸引力。

最后，老旧楼宇大多是位于成熟地块的集合型高层空间，有难以被取代的区位优势和独特的空间视角。如何更好地发挥这些优势，需要建筑设计师们重点考虑。

还是以日本的涩谷地区为例，该地块的高层写字楼在更新后，在楼宇高层设置了以培育和支援深科技领域的创业公司为目的的涩谷地区最高级别的创新创造场所“Deep-techAccelerator”，将“高精尖”这一概念与楼宇高层做了概念上的“适配”并且配套符合国际标准的人才孵化设施。

除此之外，涩谷车站的SHIBIYAScrambleSquare顶楼有360度露天展望台，楼宇的扶梯能直达顶层，人们乘扶梯而上，东京的城市风貌一览无余，该写字楼成为许多游客拍照打卡的知名景点。这些都是设计者在通过空间设计和氛围营造吸引人、服务人、留住人，并赋能楼宇改造。