楼市新政一周实地看：房价涨真火还是虚火？

《中国经济周刊》记者 张宇轩｜北京报道

历经六年半的严格限购之后，9月1日晚间，北京的“认房又认贷”成为了历史。

随之而来的周末，“房价上涨”“成交量激增”“一房难求”……北京楼市升温的消息不断见诸媒体。

漏洞百出的造势，销售人员嘲讽“客户竟当真了”

“从9月1日政策出来到现在，一个周末里我们天天加班到凌晨十二点，基本上一天20多套房子轻轻松松地就往外卖，剩余的好房已经特别少了”。

9月4日，北京市通州区，《中国经济周刊》记者以购房者身份对传闻中的几个热门楼盘进行走访时，其中，招商蛇口旗下璀璨公元的销售人员向记者如此描述该楼盘在“认房不认贷”政策后的销售情形。

该楼盘处于通州区的环球影城板块，从北京CBD核心区前往该楼盘，大约需要乘坐约一个小时的地铁。

综合楼盘销售人员的介绍，以及销售中心公示信息和北京市住建委备案信息，璀璨公元目前有6栋住宅楼共281套房子正在预售，每平米均价在6万元左右，今年8月取得预售许可证启动预售，预计于2025年合同竣工。

楼盘销售人员积极营造出该楼盘极为紧俏的信号。“之前我们就积累了很多意向客户，8月20日开盘当天来了320组客户，按顺序摇号选房，281套房当天就被‘选走’差不多180套。”

当记者随手指着其中9号楼的一套中等户型住宅表达了购买意愿后，该销售人员表示，“9号楼真的没啥房了，一、二层的房子都没了”。

销售中心沙盘展示区的一个活动展板上赫然显示“恭喜您成为第192位业主”。前述销售人员解释说，截至当天已经有192套房子被客户选购。

尽管种种迹象都显示着璀璨公元正处于“热销中”，但这些数据似乎经不起推敲。如按销售的第一种说法，8月20日该楼盘被“选走”180套房子，在最近的周末又能“一天20套轻轻松松往外卖”，那即至少有220套房子已经售出或预定。而按他的第二种说法，截至当天的销售数据是192套。

那到底卖了多少套呢？

记者查验该楼盘在北京市住建委官网的项目公示信息发现，截至9月8日凌晨，即“认房不认贷”政策落地刚满一周时，璀璨公元（住建委官网备案名称为“璀璨雅苑”）处于“正在预售”状态的281套房中，仅有18套为“已预订”状态，“已签约”“网上备案联机”“资格核验中”的房屋数量均为零。

记者就192套的售出数据与住建委官网备案数据之间的差异，对楼盘的销售情况提出了质疑。前述销售人员以网站数据更新不及时、部分客户购房资格尚在审核、有部分客户退房等理由作解。

然而，戏剧性的一幕出现了。在结束了与记者的通话后，该销售人员误发了一条微信语音信息给记者。信息中，该销售人员嘲讽说：“那天来咱们项目上看到‘砸金蛋’的那个牌子上写着192位业主，然后这个客户就当真了……”

几秒钟后，该语音消息被撤回。记者再度表达质疑时，该销售人员坚称“确实有192个客户交过钱”。

涨价风波：“黑红也是红”？

回到9月1日晚，北京市住建委、央行营管部、金融监管总局北京监管局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，宣布在全市范围内实施“认房不认贷”。

当天晚间，璀璨公元楼盘“今夜不打烊”“所有在售房源价格明日全线上调2%”的鲜红海报就在微信群中扩散开，一时间在楼市中引起轩然大波。但也就在引发舆情的约几个小时后，该宣传海报中便删去了“所有在售房源价格明日全线上调2%”的字样。

前述销售人员向记者证实了这一消息，“第二天住建委直接就来了，给我们项目罚款了”。

对于“疯传”的涨价2%，该销售人员表示这一说法并不准确：“并不是你们说的涨价2%，而是在优惠的幅度上收了两个百分点，假如之前优惠了十个点，现在收两个点，就成了优惠八个百分点，相当于上调2%”。

“事实上，上调2%在（‘认房不认贷’）政策之前就已经在执行了，只不过是趁着现在这个热度，把这个公布出来。”该销售人员称。当记者表示这一营销策略实为制造焦虑时，该销售人员则表示“黑红也是红”。

按照其所述的营销逻辑，“只有人多的地儿（指楼盘）才会涨，人不多的地儿没有那个底气涨价，买涨不买跌嘛！”他指着手机上官媒对于此事的一篇报道说，“现在大家都知道了，央媒的这个点名批评其实正是给我们增加了热度。”

该销售人员为记者算了一笔账：以住宅面积为111.22平方米的户型为例，不计优惠的总价约为706.29万元。若按之前的优惠政策，总价优惠后为678.04万元；优惠政策上调2%后，仅可执行九八折优惠，折后总价约为692.16万元，相当于多花了约14万元。

在与璀璨公元一路之隔的京玥兰园也在这一时间段出现了类似的调价情况。京玥兰园销售人员向记者表示，“你要是今天早上来，还能多优惠两个点，下午这个点（约17时）就没这样的优惠了。”

据京玥兰园销售人员介绍，9月4日上午之前，该楼盘执行的是九六折上再打个九八折（即优惠价=原价*96%*98%）的“折上折”优惠，如今则取消了九八折的优惠活动，仅在原价的基础上执行九六折，相当于价格上调了不到2%。按照这一说法，购房者半日之内就损失了十几万。

真火还是虚火？

“一天轻轻松松二十多套”“三天卖了差不多四十套”“看房须排队”“加班到深夜”，仅就“认房不认贷”之后首个周末的看房、销售情况，璀璨公元与京玥兰园的说法似乎相差并不大。

但据记者到访当天（周一）实地观察，当时的实际情况与这类说辞有所差距。

9月4日下午，记者到访时，京玥兰园销售中心仅有为数不多的几名访客到场咨询看房，样板间几乎没有访客的身影，用于接送客户的班车也一直处于闲置状态，“排队看房”的情况并不存在；璀璨公元销售中心的访客情况相对而言较为良好，但记者到访的两个小时内无人定房、签约，很难看出“一天轻轻松松二十多套”的销售迹象。

两家公司的销售人员给出的说法基本一致：周末的销售情况的确火爆，周一是工作日，访客自然不多。

相对房企花样百出的营销炒作，多数购房者的表现则较为淡定。在对购房者的采访中，多位受访者表示担心当前楼市的“火爆”景象有人为造势因素，决定再观望观望。

看房者周先生表示，楼市新政才刚刚出台，眼下正处于房地产行业“金九银十”的热季，等待后续其他利好政策落地，即便 “买涨”，也要充分看清价格走势再出手购房，避免在房价高位时盲目接盘。看房者张先生则认为， “比起‘认房不认贷’这类限购政策松绑，能够真正降低硬性购房成本的政策更值得期待。”

博弈之下，这是不少购房者的心态。