北京再现百亿“地王” ：一线城市土地市场呈回暖迹象

一方面地方政府想通过推出超级地王，来吸引媒体和公众的关注，从而提振土地市场的信心；另一方面，超级地块通常位于城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这些地块往往能够吸引更多的开发商和购房者，成为市场上的热点。

于帅卿/发自北京

一线城市土地市场呈现回暖迹象。

11月29日，北京朝阳第二宗组团地块上架竞拍，该地块于10月15日发布预申请公告，打包推出酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录，“总价地王”的王冠已经加冕，该地块最终由中海以153.32亿元收入囊中，溢价率0.21%。

这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。

对于目前市场上开始出现的“百亿级”地块的现象，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面地方政府想通过推出超级地王，来吸引媒体和公众的关注，从而提振土地市场的信心；另一方面，超级地块通常位于城市中心或核心地段，拥有优越的区位优势和配套设施。这些地块往往能够吸引更多的开发商和购房者，成为市场上的热点。

中海地产的拿地策略聚焦于核心城市、核心地段、核心地块，这一策略使得中海能够在优质地块上开发高品质的项目，满足高端改善型需求。通过开发高溢价、高品质的项目，中海成功打造了一系列受欢迎的高端改善型产品系，并在上海、深圳、北京等城市取得了显著的业绩。李宇嘉表示，“此次中海百亿元摘地，不仅是对其拿地策略的再次肯定，也是对其在核心地段项目库存逐渐减少后，需要新增项目储备以维持业务持续发展的战略需求的满足。通过拿超级地块，中海能够快速补充库存，同时继续走高端路线，实现项目的热销。”

值得注意的是，随着全国楼市“止跌回稳”态势初现，土地市场也有了积极变化。不仅是北京，其他一线城市今年的高总价地块也越发突出。如11月28日，上海七批次土地拍卖收官，10宗地块全部成功出让，合计收金307.08亿元，平均溢价率达到14.71%；9月29日，广州南方面粉厂地块最终由保利发展以117.6亿元竞得，溢价率达33.4%，该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。

北京首推“不限价”地块

2024年以来，北京已经接连推出了3宗总价超过百亿元的巨型地块，这些地块因地理位置优越、规划建筑规模庞大，受到市场极高的关注度。

11月29日，推出的北京朝阳酒仙桥、十八里店、小红门组团捆绑地块，总建设用地面积约14.7公顷，规划建筑规模约39.4万平方米，起始价高达153亿元，成为目前北京最高的“总价地王”。

更值得关注的是，10月30日，北京丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂出的预申请公告显示，该用地规模约6.37公顷，规划建筑规模约17.83万平方米，起始价110.54亿元。该地块除了规模较大、区位较好，这宗地还有一个重大变化，不再设置销售指导价。这是3年多以来，北京出现的第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块。

此外，今年6月出让的北京朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块也吸引了众多开发商的关注和参与。该组团起始价112亿元，并且是北京首宗“住宅+产业+商业配套”地块出让。

最终，中建智地置业有限公司联合体以112亿元摘得，并打破了当时北京的土地出让历史纪录。据了解，并在4个月后推出了住宅项目，销售反响较为热烈。

北京市规划和自然资源委员会相关负责人曾表示，针对房地产市场的新变化和人民群众对优质住房的新期待，北京将进一步加大对区位条件好、公共服务设施齐全、交通出行便捷、市场需求突出区域的土地供应。同时，通过优化交易规则，推进供给侧结构性改革，吸引有实力、有能力的开发商选取高品质土地进行高质量开发建设，促进房地产市场平稳健康发展。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，目前土地交易市场最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势，这对于土地市场发展具有非常积极的作用。当前，北京房地产市场处于回稳的良好态势，且房企当前销售状况不错，这都会使得房企拿地积极性增加。同时，对于销售市场和高端物业的看好，也会鼓励房企积极拿地和进行项目开发，也为明年高品质住宅和复合型项目打造创造了较好的基础。

一线城市土地市场呈现回暖迹象

事实上，除了北京，深圳、广州等一线城市也纷纷推出了总价超百亿的“巨无霸”地块，土地市场呈现出回暖迹象。

11月4日，深圳公共资源交易中心发布深土交告〔2024〕32号，计划于12月2日以挂牌方式出让南山区粤海街道T107-0107地块。该地块位于深圳后海金融总部基地，挂牌起始价126.52亿元，是深圳第九宗“百亿地”。深圳上一次出让的“百亿地”是位于深圳湾超级总部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32亿元竞得。

值得注意的是，该地块取消了多项限制条件，以“价高者得”为原则确定竞得人和成交价，不限制建成后的商品房销售价格，也不受“90/70”政策限制。

李宇嘉表示，取消各种政策附加的限制，从而给开发商让利，同时将定价权给到市场，将产品打造的话语权给到市场，让开发商根据市场的需求来决定价格和户型，能够提振开发商拿地的积极性，做到供需匹配。

不仅是深圳，广州土地市场也表现出回暖态势。9月29日，广州南方面粉厂地块经过5小时、148轮的激烈竞价，最终由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/平方米，溢价率达33.4%，该地块既跻身广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。

尽管一线城市土地市场有回暖迹象，但房企整体拿地力度仍然偏小。中指研究院数据显示，2024年1~11月，TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，相较1~10月降幅收窄7.1个百分点。

9月底以来一线城市接连一系列政策优化，市场活跃度保持较高水平，有望带动短期市场活跃度延续。中指研究院表示，“11月，北京、上海等一线城市接连出让多宗高总价地块，这些地块均由头部央企、国企摘得，带动TOP100企业拿地总额同比降幅显著收窄，但拿地企业仍集中在央企国企和地方国资，民营房企拿地仍较为审慎。”

中指研究院表示，短期来看，土地拍卖环境持续宽松，政府在供地端及土地拍卖政策调整上更加市场化，但受限于市场处于筑底阶段，房企投资仍将以销定投。未来，市场销售能够在政策带动下逐渐企稳回升，或将带动房企投资热度上升。