签订买房补充协议有讲究

本文转自：梧州日报

◎房产百科

签订买房补充协议有讲究

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由于标准的购房合同条款的局限性，几乎每一份购房合同都要签订补充协议。补充协议，就是指对原来的购房合同进行更改或是补充。标准的购房合同由于是国家有关部门制定的，条款相对比较公平合理。而补充条款是由开发商制定的，往往会限制购房者的权利，甚至采用一些不平等条款侵害购房者利益。

所以购房者应该谨防开发商提供的补充协议，如果该补充协议加重购房者的责任，减轻开发商的责任或者补充协议中有不公平条款，购房者可以拒签。那么补充协议要怎么写才能保证购房者的权益？

关于不可抗力

开发商逾期交付的原因很多，不可抗力就是其中之一。开发商通常会对不可抗力的范围作扩大性解释，例如将施工过程中出现的重大技术问题或其他开发商不能控制的因素列入不可抗力的范围，以规避由于逾期交付房屋而需承担的违约责任。

因此，购房者应该在补充协议中尽量明确不可抗力事件的范围，在出现不可抗力时，开发商应该提供相关专业鉴定机构的证明性文件才能作为其免责的理由。同时还要约定，当不可抗力事件发生导致逾期交房超过了一定的期限时，购房者有权终止合同，要求开发商退还已经支付的全部款项，或者就逾期实际天数要求开发商给予一定数额的经济补偿。

关于公摊面积

公摊面积的大小直接影响购房者实际获得的使用面积，在实际操作中仍有个别开发商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积调整实测面积和暂测面积的误差。

购房者需要参照有关规定，认真审核开发商在补充协议中列明的公摊面积范围，对不符合法律规定的部分要坚决要求删除。或在补充协议中明确所购房屋的实际使用率（即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率），当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者即可以选择退房并要求开发商承担违约责任。

关于装修标准

对于预售商品房，尤其是约定了精装修的预售商品房，买房时一定要明确房屋的装修标准，可以在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌、位置、方向、颜色、市场价格以及达不到上述标准的违约责任等，以便最大限度地保护自己的利益。

约定不动产权证办理时间

购房合同中通常不会写明办理不动产权证的时间，多数开发商会在交房的1至2年后办理，购房者可以在补充协议中约定办理不动产权证的具体日期。为防止开发商违约，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没有办理不动产权证书，应按约定对购房者进行赔偿事宜。

贷款失败怎么办？

人们买房普遍采用按揭贷款或公积金贷款方式分期支付购房款项，而上述贷款是否会得到批准主要依赖开发商提供的担保情况、购房者本人的资信状况等因素。如果购房者在签订购房合同并支付了首期购房款后贷款得不到批准，就会面临无法自行支付全部剩余款项的情况，从而承担违约责任的风险。因此应该在补充协议中分清责任，如果由于开发商原因导致贷款得不到批准，则购房者可以选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，则届时可以选择变更付款方式或要求退房。

约定退房责任

如果交房时，出现以下的情况，买房人一般可以要求退房：合同面积与实际面积相差超过3％、房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、非买房人自身原因导致银行贷款失败、开发商没有销售许可证，或者迟迟不为买房人办理房屋不动产权证书等。为了更好地约束开发商，建议能在补充协议中作好详细的约定。

关于开发商的承诺

在商品房的销售过程中，开发商或个别销售人员都会通过口头介绍、广告宣传等方式向购房者就与商品房有关的小区环境、停车位、物业管理等方面作出承诺。这些因素都会直接影响购房者的居住和生活质量，也是构成房屋价格的一部分，如果不能兑现，购房者的期望值就会大打折扣。因此，对于开发商作出的一切承诺，一定要逐条在补充协议中落实，并明确开发商的违约责任。 （据新华网）