对话中邮基金韦谊成：公募REITs也要经历周期

2024开年以来，多支公募REITs因跌幅太大，整个板块掀起一波停牌潮，中证REITs全收益指数开年一度“七连跌”，延续了去年的颓势。

去年29只上市产品中，仅有两单年内上市的新能源REITs总回报率为正，分版块来看，保租房年度平均总回报率为-6.04%，高速公路-13.88%，环保-14.50%，仓储物流-17.83%，产业园-26.03%。

以稳健著称的公募REITs是否还有配置价值？首批即将上市的消费基础设施REITs，是否能重现首批保租房REITs上市时超百倍认购的情形？

据搜狐财经了解，首批消费基础设施REITs中，华夏金茂商业REIT将于1月22日-26日发售，嘉实物美消费REIT也已定在1月24日至25日发行；华夏华润商业资产REIT和中金印力消费REIT暂未公布发售计划。

在此背景下，搜狐财经对话中邮基金资产配置部负责人、公募REITs投资部负责人韦谊成，深入分析公募REITs二级市场表现疲弱的原因、选择投资标的考量因素，以及消费类REITs面临的新形势。

在他看来，公募REITs从首批上市到如今仅有三年，即使现在市场行情有往下走的趋势，但不能忽视前两年公募Reits产品的涨幅。

“任何一个金融产品不可能只涨不跌，REIT产品底层资产经营表现与宏观经济表现息息相关；同时作为金融产品，REIT前两年涨势很好，目前也正在经历产品周期，总体来说是一个正常表现。”

“而且，REITs品种主要是收取底层资产的分红派息。他的派息率非常高，90%的收益要派息。从固收的角度看，如果派息率能达到5%左右，收益就会很可观，未必要赚它的涨跌波动收益。”韦谊成指出。

“公募REITs是一个刚建立的市场，不像股票市场已历经几十年，周期已经历过好几轮。机制持续完善后，公募REITs还能再迎来好几波行情。”

谈及当前的下跌态势，韦谊成分析称，市场原来很小，已上市公募REITs数量仅有30只，而现在获批披露出来可能上市的还有15只，市场扩容量的大幅增长，对价格也有影响。

“就像和面一样，现在面多了，水却没有增加，面自然而然就硬了。所以需要等量的水进入，水是什么？就是各类投资人。”韦谊成比喻道。

“原来盘子小，受资金追捧，现在一下扩容了，大家可能觉得还要再等待看一看。所以，REITs市场去年与股票市场一样，均出现了下跌；但从周期来看，如果对中国经济的复苏有预期，REITs一定是比股票会更直接的往上走。”

对于即将发行上市的首批消费基础设施REITs，他认为当初首批保租房REITs被火爆认购的情形，目前再现较为困难。

“我们了解到，今年投资人在做年度计划时，实际上对REITs还是存疑的；消费类REITs的受欢迎程度，可能随着宏观经济以及REITs市场的整体表现，会受到一定的影响。但从长远很看好，REITs已经纳入社保基金、FOF投资范围，未来会有更多的长线资金进入市场。”

“保险公司投资REITs的会计准则和系数认定，目前监管层也在讨论修订，如果能够定下来，会有大量的资金释放到REITs市场。”

“水与面等比例，才能和出好面。”韦谊成强调，还是希望各方资金的涌入，中国大量的好资产都在商业地产里，消费类REITs扩容后，还有可能再扩容，如要将投资人的准入范围、投资系数放大，这个市场还是具有承载体量的。

搜狐财经与韦谊成对话精选

搜狐财经：目前已有的公募REITs产品主要有保租房、物流仓储、能源、高速公路品类，哪种品类的REITs产品更受机构投资者青睐？背后原因是什么？

韦谊成：海外REITs市场，发展比较好的是美国、日本、新加坡市场，底层资产大多是商业物业，如商场、酒店和数据中心等。国内结合我们自身的国情，因为主要的投资是政府投资不是民间投资，所以REITs也存在一些像高速公路、能源、物流仓储等项目。

但就目前而言，投资者比较青睐的可能是保租房、物流仓储和能源类项目，原因在三个：

第一，保租房在一二级上市估值折价率比较高，原则上要低于周边的租金，一旦上市后，租金按照市场化会有上升，投资者如果一开始能进入，安全系数比较高。

物流仓储的定价权原先都在外资手中，运营会比较规范一些，整个招商引资包括租金收益率，均是站在运营的角度，大家觉得更规范一些；而能源项目如新能源、电力等，收益保障性更高一些。

所以投资者对这类型项目会比较青睐，是从估值、运营规范程度和收益保障的角度来评估的。

高速公路最大的问题在于，基本上都是收费还贷公路，车流量也受环境影响，是受宏观环境影响最为明显的一类资产；同时，高速公路reit的单体规模比较大，要托起它的价格可能会更难，对于投资者来说，这类资产会再考虑一下。

搜狐财经：对于首批消费基础设施公募REITs如何看的？

韦谊成：中邮基金深度参与首创奥特莱斯REIT项目，后面因为种种原因，最后华夏做了管理，但前期的监管沟通、项目整体方案设计，税务包括港股分拆上市，以及原始权益人的设计都是我们来做的。

现在消费类REITs交易市场，主要有三大类：一个是大宗市场，比如购物中心可以直接卖给保险公司；第二类就是类REITs、ABS等，实际上是一种债权型融资的一个抵押；第三种就是REITs。

我个人觉得，现在获批的这些资产都是目前国内比较优质的资产，或者是在各个赛道上比较有特色的资产，比如首创钜大，就是奥特莱斯的模式，收益可能与商户的收益分成有关；而其他几类可能也有固定租金模式，也有浮动租金模式，基本上首批上市的这些REITs都各有特色。

但在资产上市之后，原始权益人也比较纠结，因为好的资产实际上并不愁买家，也可以通过上述几种方式去进行融资，但为什么选择REITs呢？一方面是积极响应国家政策，另一方面也是希望看到REITs的二级市场再融资功能。

那么为什么看好此类资产？因为REITs渠道的估值，相比私募和大宗交易市场较高，对投资者来说有一定的保障在里面。

对企业而言，有中长期轻资产运营是目前房地产高质量转型的一个方向，通过REITs平台，未来做好运营管理，打响企业品牌，对中长期企业的转型来说，是必须要去走的一步。

搜狐财经：首批消费类REITs底层资产，选择的基本是二线城市资产，背后有哪些考量？

韦谊成：主要有两方面：第一，REITs对于很多企业来说，尤其是消费类REITs是一个新事物，存在不确定性，原始权益人需要考虑是否将最好的资产拿出来。如果在试的过程当中，企业把最好的资源拿出来上市不及预期，或者说没有成功，会产生其他层面的影响，企业要通盘考虑这个事情。

第二，据我了解，很多企业基本上把扩募资产都定位在一线城市，相当于未来要注入更好的资产，极有可能会推动价格再往上走。

搜狐财经：机构选择公募REITs投资标的，筛选标准是怎样的？

韦谊成：首先看区域经济以及资产本身表现，根据地方政府的规划大概有一个判断，比如说区域投资增速、人口结构以及消费水平等到什么水平，结合当地的金融环境、是否有历史包袱及企业动机等，从各方面去看某一类资产，然后再聚焦分析资产的折现率、业绩增长和估值模式是否合理。

其次，看投资人结构，比如原始权益人持有占比，各类型投资人持有份额的占比构成，筹码结构以及市场对该类资产的观点。总体来看，就是从宏观角度、估值角度、基本面角度以及流动性角度，我们会有一个建模，然后用建模的估值，与其这身的估值相比，分析其空间大不大，风险大不大，之后再做判断。

搜狐财经：机构在遇到市场波动时，一般是如何应对的？

韦谊成：目前投资REITs主要还是战配，战配是有锁定期的，期限为一年，有些锁定期更长，为30多个月，所以拿战配的时候一般就锁定了，是无法做这个事情的。

还有一类就是FOF基金，REITs本身它是个基金，那么我们也会去二级市场去投REITs，这就会涉及到波段风险。但我个人认为，REITs现在做波段的可能性非常小，因为流动性不好，交易量也不好，基本上如果你拿的比较多，要出手其实挺难的，那么总体还是长期持有为主。

因为REITs的派息率非常高，90%收入原则上都要派息。从这个角度来说，派息率如果能到5%左右，收益就很好，未必要赚它的波动收益。

搜狐财经：对于近期市场的悲观情绪，您认为该如何提升投资者信心？

韦谊成：我认为一定要正视金融产品的周期性，没有一个产品会只涨不跌，也没有一个产品会只跌不涨。就像前两年拿到REITs的投资者都很高兴，收益非常好，今年又突然很悲观，这样是肯定不对的。

要中长期去看，部分的投资者实际上是长期持有，去赚它的派息收益，而不是赚波动收益，短期的波动没有任何影响。所以还是要区分投资者，想要做短线的投资者可能目前会比较悲观；如果赚派息的钱，我觉得不需要太悲苦。

还是希望各方资金涌入，因为消费类REITs扩容了，中国大量的好资产都在商业地产里，未来可能还会再扩容，就像和面一样，现在面多了，水没多，自然而然面就硬了，还是需要有等量的水进来。

这个水是什么？就是各类投资人，以及以前不能投REITs的投资人。所以，我个人觉得还是要在投资人的准入投资范围、投资系数上面去做大文档，做通以后这个市场还是具有承载体量的。

搜狐财经：目前公募REITs的投资者结构是什么样？

韦谊成：REITs目前基本是机构投资者，主要是保险公司、公募基金和社保基金等，离老百姓的生活会比较远一些。虽然散户也可以认购，但总体而言，目前散户占reits资产的投资比重不大。

因为散户的收益率期望与机构不一样，对于机构而言，只要能覆盖成本，收益率达到5%左右就非常开心；对散户来说，可能有太多投资渠道，比如投资股票想赚20%，也能接受亏20%，其个人的风险收益偏好不太符合REITs市场。所以散户主要是通过银行理财或保险归拢资金后再来投资。

搜狐财经：中邮基金对于公募REITs的投资，近期有哪些规划？

首批公募REITs基本上已经处于红海状态，大家都抢的比较厉害。

中邮基金的优势在于整个REITs条线都在我们这儿，无论是Pro-REITs、类REITs，以及证监会正在推的私募REITs市场，还有REITs管理人和二级市场的投资，整个条线都在我们这，而有些基金公司是隔离在很多部门里。

我们的规划就是说以Pro-REITs为抓手去培育资产，以类REITs来贡献收入，然后到一定程度我们来做管理人，同时我们也可以在二级市场投资已经上市的类REITs赚取收益，这是整体的规划。

另外，我们还有一个优势，邮储银行在全国各地都有分支，而邮储银行又是全国很多类REITs企业重要的信贷方，对于中邮基金而言，可以去获取相应的客户。

搜狐财经：对于2024年的公募REITs市场发展，您个人如何看？

韦谊成：目前来看，困难依然很多，但公募REITs是一个符合国策，符合国家整体盘活存量高质量发展战略方向的的市场，需要各方无论是监管、管理人、中介机构、券商，还有投资人等共同努力，才能把市场做好。

也希望公募REITs市场能够健康发展，不要太卷。现在很多券商为了获取客户资源，基本是是零费率入场。一个市场的发展，对商业机构来说是需要正向的经济经营循环，如果说这个市场做了两三年，就变得所有人都不赚钱了，实际上对市场的发展是有害的。