万柳书院，京圈顶流是怎么诞生的？

一个少年胯下运球的变装视频，带火了北京顶级豪宅万柳书院，也让其背后的开发商“意外”登上热搜，不仅被媒体爆出，被执行总金额达5亿元，还有其股权遭冻结的消息。

作者 | 陈畅

这些天，一个少年胯下运球的变装视频火遍全网。画面中的主角甚至都没露脸，几天时间就吸粉百万。只因其发布的视频定位在了“万柳书院”。

被誉为“京圈顶级豪宅”的万柳书院，每平米均价接近30万元，据传联想集团创始人柳传志、网易创始人丁磊、滴滴出行总裁柳青均在此购置房产。

而发布视频的少年，也因家中墙上挂着一幅疑似价值上亿的齐白石画作，被网友称为“万柳书院少爷”。

一波未平，一波又起。随着事件的发酵，一则关于“万柳书院开发商被强制执行5亿”的消息又登上了微博热搜。

和万柳书院的名气比起来，该楼盘背后的开发商中赫置地投资控股有限公司，这几年在地产圈十分低调。

资料显示，中赫置地投资控股有限公司成立于2006年，由中赫置地有限公司（以下简称“中赫置地”）持股90%，中赫集团有限公司（以下简称“中赫集团”）持股10% 。

据媒体报道，企查查信息显示，目前中赫置地投资控股有限公司存在两则被执行信息，案号分别为（2022）京0108执20674号、（2022）京0108执20673号，被执行总金额达5亿元人民币。早前还有消息称，中赫置地所持北京中赫工体商业运营6145.65万元股权遭冻结。

一位接近中赫置地的行业人士告诉市界，股权冻结的原因是涉及一笔历史债务，“双方正在走一些程序，估计很快会解决掉。”

相比中赫置地，外界对中赫集团更加熟悉。2021年，为了北京国安足球俱乐部能保住“国安”两个字，控股股东中赫集团收购了中信集团所持有的俱乐部36%的股权，完成百分百控股。

在体育圈里，中赫不是唯一涉足足球的开发商，但在地产圈里，它却有着“地产界劳斯莱斯”的称号。在万柳书院之前，其开发的北纬40度、钓鱼台七号院项目，至今仍是北京豪宅的标杆。

“卖北京最贵的房，拿北京最贵的地”也成为中赫留给外界最深的记忆点。

但即便是公认的豪宅建造“专家”，中赫置地为了拿到万柳书院这块地，也是费了很大的力气。

十年前，面对华侨城、龙湖、懋源、融创等一众实力对手，中赫置地经过46轮激烈竞价以及数十轮的配建回购房面积争夺，才以26.3亿元的价格和配建回购房面积16400平米的代价，将北京海淀万柳地块收入囊中，刷新了当时北京地王纪录。

十年后，估计中赫置地也想不到，自己会重新因万柳书院被送上热搜。在房地产行业进入调整期的这些年，中赫置地究竟发生了什么？

万柳书院能有多豪？

在北京豪宅市场流传着这样一句话：“万柳的墙，西宸的缸，霄8的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院”。

其中“万柳的墙”，指的就是万柳书院的那面灰墙。有资料显示，该墙有5米高，墙砖是荷兰运来的手工砖，建筑工艺精细繁琐，不论是石材的打磨还是砌筑，都是普通墙砖的几十倍。

高墙里面更是别有洞天：光是一棵银杏树的成本就超过6万元，能源消耗、水质、声音、室内空气质量比肩瑞士的疗养级数据水平，室内装修材料用的也是进口产品。

当然，最能体现万柳书院身价的，还是它优越的地理位置。该项目地处北京四环、紧邻中关村，北边是颐和园、香山，周边还有当代商城、双安商场、金源新燕莎MALL、万柳国际高尔夫俱乐部等休闲娱乐场所，更是因为拥有中关村三小、人大附中等稀缺教育资源，被称为北京最强学区之一。

（万柳书院，图/中赫集团官网）

据阿里法拍显示，2022年5月14日，万柳书院先后成交两套法拍房，单日总成交金额1.85亿元。

其中，14号楼7层702室成交价1.09亿元，单价36.6万元/平，刷新了北京法拍市场的天花板。就连经济学家马光远都在社交媒体感叹“成交价惊人！”

另一套万柳书院的法拍房评估价4700万元，有8人报名，经过43轮竞价，最终以7594万元成交，折合单价约29.6万/平。

房天下2022年12月份数据显示，万柳书院房屋总数301户，物业费12.5元/㎡·月，截至12月22日，万柳书院在售房源90套。2023年1月，该楼盘售价178033元/平米，是海淀区房屋均价（98368元/平米）的两倍，是北京房屋均价（63436元/平米）的三倍。

（万柳书院房价走势，图/房天下）

随着“万柳书院少爷”的走红，不少网友对墙里的人和物充满好奇。据《每日人物》报道，垃圾桶、门把手都是纯铜打造，整体装修照着故宫想就行。

几天前，另一位万柳书院的“少爷”在家中接受了某网红探访，光是拍楼里的地下车库就惊呆了众人。

奔驰大G、迈巴赫，劳斯莱斯魅影、幻影、库里南，保时捷Taycan、911 GT3，还有宝马M4，法拉利812……清一色都是百万级豪车。法拍网曾显示，这里的一个车位售价就要353.68万元。

还记得2015年1月，中赫置地在拿地两年半后，万柳书院4栋楼共计132套房源正式入市，均为5~7层板楼的花园洋房，主力户型在205~558平米之间。

彼时，周边二手房均价普遍在5~8万元/平米，万柳书院均价达到14.5万元/平方米，最贵一栋楼均价达15.8万元/平米。由于市场认知度高，入市两年，这个京城最贵学区房成交126套，成交金额达52.15亿元。

（中赫集团官网的业务介绍）

神秘大佬现身

相比万柳书院高调的房价，开发商中赫置地和其实控人周金辉一直比较低调。

天眼查显示，中赫置地由中赫集团100%控股。包括中赫置地在内，中赫集团全资控股12家公司，部分控股12家公司，其中6家公司已注销。这些公司覆盖地产、文体、旅游、数科、矿业、健康管理、建筑装饰、石油等领域。

中赫集团的核心业务集中在地产开发、商业运营和体育文化三块。因为还未上市，公司营收结构没有对外披露，但市界注意到，在这三个板块里，中赫集团对中赫置地的认缴出资额最高，为92000万元人民币。

作为胡润百富榜的常客，2022年11月，周金辉以62亿元财富位列《2022年衡昌烧坊·胡润百富榜》第1038名。但他不像郁亮、王健林、孙宏斌等地产大佬被外界熟知，百度百科上的个人简历更是少之又少。

这个神秘的富商究竟何许人也？

梳理资料市界得知，周金辉来自河北定州，大学就读于河北廊坊的中国石油管道学院（原河北石油职业技术学院），毕业后最初留在唐山做点小生意，之后与妻子李彩霞涉足房地产开发，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司。

在赚到第一桶金后，周金辉闯进京城，成立了中赫置地。这些年来，各大媒体对中赫集团和周金辉为数不多的集中报道，发生在2016年。

据前瞻产业研究院统计，当时全球足球产业的市场规模已超过5000亿美元，在体育产值中的比重超过40%。

当年12月，中赫集团出资35.5亿元收购国安俱乐部64%股权，代替中信国安成为第一大股东，中赫集团董事长周金辉也成为北京国安的法人代表，俱乐部的名字一度变更为——北京中赫国安足球俱乐部。

后来，为了杜绝中超球队换一家赞助商或者老板就在球队名里换一家企业名，足协要求各俱乐部改为中性名称。比如有些直接改成了“广州队”“河北队”“武汉队”等。但中赫高层表示，队名里可以没有“中赫”，但不能没有“国安”。为保留这两个字，中赫集团还在2021年收购了中信在俱乐部持有的剩余股份。

如今，北京国安足球俱乐部承载了中赫集团的希望。其实再往前追溯，早在2009年，北京奥运会结束后，中赫集团便盯上了体育产业，以天使投资人的身份共同创立盛开体育，代理过国际足联和欧足联在国内的票务。

周金辉对足球有很深的情结。据懒熊体育报道，接手俱乐部后，周金辉没有缺席过任何一场球队主场比赛，甚至生病发烧时也未中断过来工体看球的习惯。

在入主国安两个月后的2017赛季誓师大会上，鲜少公开亮相的周金辉还做了长达15分钟的脱稿演讲。为帮助国安做出成绩，球队迅速重整人员，在引进外援的费用上，不设上限。

（2017年12月29日，北京中赫国安25周年答谢会。左是足球运动员于大宝，右是周金辉。图/视觉中国）

在熟悉中赫集团的行业人士看来，入主北京国安，是公司转型成为“文体旅商”的重要信号。自从踏入体育产业，该集团也将更多精力从地产板块移走。

2018年5月18日，中赫集团联合太舞旅游度假有限公司、首旅集团正式签约河北崇礼太子城冰雪小镇项目，标志着该项目将正式进入建设期。作为项目的主要投资方，中赫集团拥有太子城冰雪小镇70%的股份。

位于张家口崇礼的太子城冰雪小镇，是2022年北京冬奥会的配套项目之一，也是河北省重点合作项目。该项目总投资预计达200亿元，此前由中赫集团、太舞旅游度假有限公司和首旅集团组成的联合体中标获得建设权。

2019年6月4日，亚足联宣布2023年亚洲杯花落中国。这也是时隔近20年后，亚洲杯再次回到中国。而有着60年历史的北京工人体育场，作为亚洲杯足球赛开、闭幕式和决赛举办场地，亟需进行升级改造。

据悉，该项目采用政府与社会资本合作(PPP)方式进行。2020年11月，工体改造复建PPP项目实施方案经北京市批准，经过公开招标方式，最终选定中赫集团牵头北京建工集团、华体集团组成联合体，成为该项目的社会资本方。

一位知情人士透露，北京建工的角色是负责建设，华体集团由于是中国奥组委100%控股的企业，负责场馆技术类的运营，比如草皮、灯光等。而中赫负责投资建设及未来运营。“一个为北京冬奥会张家口赛区做核心配套，一个是为亚洲杯进行的场馆改造复建，这几年，中赫主要就是忙这两件大事。”

中赫的钱也不好挣了

就在中赫集团热火朝天地忙着这两件大事的时候，中国房地产市场发生了翻天覆地的变化。在行业人士看来，这两年中赫要是不忙活这些，日子恐怕要过得更难。

要知道，北京自2016年推出限竞房政策，房价基本限定在5万元/平左右，内城地段的房价也就才8万元/平上下，之后政府供应的土地又都有指导价，也不算便宜，所以最近几年，房地价差一直较窄。

而中赫的住宅项目基本都是顶级豪宅，想要盈利，必须留出足够的房地价差。合硕机构首席分析师郭毅告诉市界，这些年北京的房地价差，就连规模化的房企都做不到利润，更何况中赫这种以打造豪宅产品为主的开发商。

“豪宅对地段和配套要求极高，除了对地段有要求之外，可能每个项目都会配置较高规格的会所。”郭毅表示，这对中赫的成本控制是极大考验。“比如精装的集采，后期服务水平的保持，其实都没有给它留出合理打造产品的空间。”

而且，从北京市场看，这几年不是所有的地都具备打造顶级豪宅产品的基础。万柳书院项目位于北京市海淀区的北京传统学府区万柳核心区，也是该区域最后一块居住用地。

近年来，在供地结构仍偏向低端保障供应的趋势下，北京可用于豪宅开发的土地将非常少，豪宅新房市场供应短缺，卖一套少一套。在供应短缺的情况下，便出现了豪宅成交大幅下行的情况。

易居企业集团CEO丁祖昱透露，2022年，总价5000万元以上级别豪宅出现全面下行，其中一手顶豪全国共成交383套，同比下降40%。

或许是料到未来的市场不具备再拿顶级豪宅地块的可能性，只能基于现有的项目做持续服务，中赫集团转向了新赛道。

但目前，太子城小镇和新工体项目还在投入期，虽然北京工人体育场改造复建项目足球场主体工程建设任务完成，但“新工体”周边环境整治和商业设施建设还在收尾阶段，中赫集团还没有进入收获期。而且2017年起，他带领国安进入商业化时代，也没有获得足够的利润回报。

2020年，北京国安足球俱乐部的债务高达17亿元。在100%控股北京国安后，意味着中赫集团也担负起该俱乐部负债总额的36%。当时，中赫国安还与中国中信签署了本金5.2亿元的《委托贷款借款合同》。

而更早之前的2019年，为了支付国安俱乐部球员转会费用、球员工资等日常经营费用，中赫置地用于向国安足球俱乐部增资总计35.56亿元，其中15.56亿元由中赫置地自有资金出资，剩余20亿元由山东省国际信托的信托贷款提供。

中赫集团有限公司及其实际控制人周金辉夫妇为借款人的还本付息义务提供不可撤销的连带责任保证担保。

巨大债务压力下，2021年7月份，由于未能顺利还款，100%持有北京国安的中赫集团转而又将股权质押给了山东省国际信托。

据接近中赫的消息人士透露，这两年受房地产行业调整的大环境影响，中赫的资金非常紧张，经历了几番裁员。“现在地产板块已经没有多少业务了，但万柳书院还有些货值，可以拿去抵押，反正这些也不着急卖，因为豪宅的货值一直在涨。”

中赫也想过在其它项目上搞一些变现，可惜并不顺利。“海淀六郎庄地块上有个绿地，他们想把这块绿地改成商业性质，这个好挣钱呀，但最后没有成功。”消息人士说。

图/视觉中国

在地产和文体之外，中赫集团还给自己找过很多备用出路。

在北京豪宅项目做得顺风顺水的2008年，周金辉把目光投向能源、石油市场，相继成立中赫矿业投资有限公司、砸入1亿注册资金成立中赫石油天然气有限公司。2011年，中国O2O市场规模井喷，中赫连忙投资设立了O2O团购网站千品网。

可这些行业却没有像当年房地产行业那样垂青周金辉。千品网在2012年底爆出了因资金链断裂大量裁员的消息。2017年，中赫石油天然气有限公司也进行了清算，公司被注销。

回过头来再看这次“万柳书院少爷”走红事件，视频中的少年因为不愿意接受采访而拒绝了网红的邀约，随即在抖音号写道：“梦幻的一周，到此结束。”

但因万柳书院再次被公众关注的中赫集团，它的故事还在继续。