“收购大潮”即将启动？

本文转自：解放日报

杭州临安拟收购商品房作公租房

“收购大潮”即将启动？

朱凌君

本报记者 朱凌君

近日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布公告称，经临安区人民政府研究决定，拟在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房。

根据公告，此次收购房源要求位于临安区范围内，条件包括：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。收购以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。

此外，公告还明确，此次收购房源面积原则上不超过1万平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，最终收购面积按上述实施方案执行，并且报名后供应商不得对提供的房源再进行销售。

紧跟杭州楼市新政

临安此次由政府出面收购商品房，紧跟了杭州的楼市新政。

5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，提出全面取消住房限购。消息一出，市场反馈颇为热闹。

但形势并不乐观。此前，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受媒体采访时曾指出，杭州楼市最大的问题是二手房库存的积压，以及待开发的巨大土地规模，杭州新房和二手房的库存去化压力都非常大。数据显示，截至4月30日，杭州目前的显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，若按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。今年前4个月，市场持续降温，月均成交量仅3802套，去化周期为10.2个月。

临安的局面更加紧迫。临安位于杭州远郊，从城区到杭州市中心距离超过50公里，开车需1个多小时。作为对比，湖州德清县与杭州市区相距40多公里。

杭州商品房结构差异较为明显。上城区、西湖区、拱墅区、滨江区等主城四区，住宅显性库存总共只有3644套，按2023年四区成交速度，去化周期仅为1.6个月；参照今年1—4月四区成交速度，去化周期也就3.3个月。但其余6个城区显性住宅库存每个区都在4000套以上，临安更高达8531套。此外，近期杭州土地市场也在降温，开发商拿地更为谨慎，郊区多宗土地均为底价成交，吸引力明显下降。

去库存迫在眉睫。记者根据公告公布条件搜索，发现相关房源较少。房天下房产交易平台数据显示，目前临安在售项目中，仅有荣上青云府、天目观山月、柏源晶舍、桃语春福里、佳源锦盛里5个项目推出了低于70平方米的户型；而满足整栋楼都是70平方米以下房源的，只有天目观山月和柏源晶舍符合条件。

其中，柏源晶舍距离临安中心城区不远，房价为每平方米2.28万元，去年9月开盘，预计将于今年底交房。在关于楼盘的点评中，“前后楼距离较近”“低楼层影响采光”“绿化较少”等为高频词。相关工作人员表示，临安购房者以家庭为单位居多，大一些的户型更受欢迎。比如，更多人会选择3室2厅1卫95平方米的户型，这也是该项目的主推户型。“小户型更适合单身或作为人才公寓使用，但从我们临安来看，需求相对较小。”目前，柏源晶舍还有很多小户型房源可供选择。

“政府出手”也有先例

“政府出手收购商品房”的做法曾有先例。

早在2008年前后，房地产业自1998年住房商品化改革后，首次经历从扩张期向收缩期的调整。国家信息中心发布的报告指出，“商品房销售急剧下滑，空置面积大幅增加，2008年底，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。其中，商品住宅空置面积9069万平方米，同比增长32.3%。”

危机之下，空置住房转化为保障性住房成为部分政府眼中解决保障性房源的最直接手段。实际上，这个模式也成为部分开发商借以迅速摆脱楼盘困境的“救生圈”之一。当时，有分析人士表示，地方政府出台收购空置房的做法，客观上有助于减轻各地楼市的供求矛盾，加快开发商的资金回笼。对地方政府而言，收购合适的空置房用作保障性住房，将大大缩短扩大保障性住房的建设周期，可以节省建设用地和开发成本。

2008年11月，上海市住房保障和房屋管理局与市民政局表态，近期主要以收购市场上小户型存量房为主，以满足廉租家庭的适用性需要。同时，上海浦东新区政府曾经收购大量商品住宅用于人才公寓。同月，上海楼市止跌回升，迎来上涨。到12月，该月成交量已经恢复到了上海楼市应有的正常水平。

“在12月上升的二成交易量中，绝大部分能量来自政府背景的资金入市收购商品房。这些收购的商品房源，将被用来就近安置动迁户和作人才公寓之用。”当时，有专家指出，未来政府采用现金直接收购商品房用作动迁房、人才公寓、廉租房的力度还可能会加大；另外，也可能通过现金或税费方面的补贴，使经济适用房买家有能力直接进入商品房市场，从而推动楼市的活跃。

易居研究院研究总监严跃进告诉记者，相比以前的经验，此次临安的收购操作有一定的创新性。比如，此次其收购房源是用于公租房的，这和过去收购房源用于保障性租赁住房有差异。“过去公租房基本上是政府自己建设或房企配建的，但很显然类似建设或配建的要求会减少。或者说从分类来说，保障性租赁住房更多偏‘租赁住房’的角色，而公租房更偏‘保障房’的角色。”严跃进认为，这给房企库存房源提供了新的去化导向，对于各地保障房的建设工作也具有启发意义。

今年以来，已有多地政府陆续出台政策盘活存量住房，包括鼓励国有房企收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场等。例如，今年2月，重庆国企批量收购商品房用作租赁住房，首批4207套房源，以70平方米以下小户型为主，预计下半年投入运营，用于满足新市民、青年人的住房租赁需求。青岛胶州市截至3月底已完成两个项目139套商品房的收购工作，建筑面积1.29万平方米。河南开封市5月9日发布18条房地产激励措施，其中包括鼓励和支持国有公司购买存量商品住房作为保障性住房和人才公寓。

据不完全统计，仅在本月，就有武汉、西安、南京、合肥等多地提出支持企业收购商品房，并明确用途。其中，南京、南通等城市还出台了“收旧换新”类政策，支持地方政府或开发商收购存量房，“以旧换新”来消化存量房产，旧房多用于保障房、人才公寓等。