北京学区房还扛得住吗？实探二手房：价格仍处高位政策已退热

最新“出炉”的70个大中城市8月份的商品住宅销售价格数据，引发社会关注。

国家统计局数据显示，8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月扩大0.4个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.0%、0.6%、0.7%和1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降1.0%和0.9%，降幅比上月分别扩大0.2个和0.1个百分点。

国家统计局官网截图。

统计数据背后，真实的楼市情况如何？为一探究竟，南都记者8月份探访了北京多个老旧小区和二手房市场，观察发现：与以往相比，北京二手房房价有所下降。但重点区位、房龄年轻、环境优美的二手房价格仍处于高位，其中，学区成为了撑起房价的重要因素之一。同时，在政策效应等因素影响下，北京二手房成交量连续3个月超1.4万套。

北京房价有所下降但仍处高位，8月二手住宅网签量超1.4万套

8月的一个周末，位于北京市海淀区的橡树湾小区迎来了三五成群看房的顾客。房屋售卖中介的工作人员告诉南都记者：“目前，整个小区的平均房价为10万多元一平方米，此前能卖到12万元一平方米。”

位于海淀区的知名楼盘万柳书院，房价也出现了小幅下跌。贝壳找房的工作人员程女士对南都记者表示：“目前在售的几套房子标价超25万元一平方米，但实际成交价要小于标价，和以前相比，房价确实略有下降。”

对于最近网传“万柳书院也扛不住了”的消息，程女士还说：“最近成交了几套法拍房（被法院强制执行拍卖的房屋），价格明显低于市场价格，不能作为有效参考。”

据了解，上述两个小区属于各方面都别具优势的住宅区，价格相对较高。在北京，位于不同区位，受环境、交通等因素影响，二手房的价格也大不相同。以北京丰台四环外的一个小区为例，其二手房价格大概为4万元一平方米。

南都记者还咨询了北京西城、朝阳、丰台多个区域的二手房销售情况，中介工作人员均表示，房价都有小幅下降，但成交量尚可。

北京东三环高楼大厦。新华社图

北京市住建委官网最新数据显示，8月北京二手房住宅网签量为14363套，环比下跌7.8%，同比上涨31%。据统计，北京二手住宅网签量从3月开始连续6个月超过1.3万套，整体北京市场处于高位运行。

在中原地产首席分析师张大伟看来，北京二手房成交量在1万套是市场冰点基准，1.5万套则意味着市场开始出现部分上涨，超过2万套则是全面上涨。

“5·17”等楼市政策已出现退热现象，专家建议持续拉动

北京二手房成交量近几个月整体处于高位，张大伟公开分析认为，这与政策刺激有关。

5月17日，中国人民银行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策，内容包括取消首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限、降低居民购房首付比例最低至15%、下调个人住房公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款等。上述政策被称作“5·17”房地产新政。

6月26日，北京落地“5·17”房地产新政，将首套房贷最低首付比例调整为20%，五环内二套房贷最低首付比例调整为35%，五环外二套房贷最低首付比例调整为30%。同时，首套房商贷利率下限调整为LPR减45个基点，二套房商贷利率下限调整为五环内是LPR减5个基点，五环外是LPR减25个基点。另外，二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房按首套房贷政策执行。

北京新政的出台，对二手房市场形成了较明显的拉动。房屋销售中介的工作人员告诉南都记者：“5月份一系列利好政策出台后，橡树湾小区二手房成交量超20套，是近几个月来的最好成绩。”

据中原地产研究院统计，6月，北京二手住宅网签量达到14987套；到7月，二手住宅网签量更是达到15575套，环比上涨3.9%，同比大幅上涨60%，创近16个月最高纪录；8月仍达到14363套，连续3个月超过了2024年3月的“小阳春”。

不过，张大伟公开指出，8月北京二手房成交量较7月高峰开始下行，环比下降了7.8%，已经出现政策后的退热现象，市场还需要政策继续拉动。

中国经济学家任泽平也公开表示，“5·17”新政以来，房地产市场有所回暖，6月新房和二手房成交量环比均有所提升且强于季节性，带动上半年住房成交同比降幅收窄，但是由于缺乏后续政策，7、8月以来房地产成交明显有所回落、新房提振效果有限。

学区撑起房价，年轻人还愿意为学区房买单吗？

在房价小幅下跌，成交量有待持续回暖的当下，对比北京多个老旧小区的房价可见：区位、交通、学区、户型、房龄、小区环境等都是影响房价的重要因素，每多一个因素的加持，房价就会抬升一步。

而在北京，因为优质教育资源的聚集，学区也成为影响房价的重要因素。以北京西城的多个小区为例，因为属于学区房，即使房型存在明显不足，但房价依然可以冲上10万元一平方米。有业内人士透露：“即使户型不好，很多家长也会为了孩子上学，为学区房买单，还有从其他区域置换到西城买房的。”

而位于北京东城的中海紫御公馆小区，2008年建成，实行人车分流，房屋外立面由大理石铸成，绿化率高，户型多为南北通透，小区显得十分高档，交通也很方便，但由于没有优势学区的加持，此小区和西城同等条件小区相比较低，每平方米的房价相差4万至7万元。

在这样的大背景下，消费者还会为学区房买单吗？北京市民黄女士去年刚刚结婚，正准备和爱人一起购买新房，她对南都记者说：“目前我们还处于观望阶段，考虑到孩子上学，预算允许的条件下，还是希望购买学区房。但我首先考虑的是当下居住的舒适度，学区并没有那么重要，我不认为考上好大学是孩子唯一的出路。”

清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云也提醒公众：对学区房需谨慎考虑，因为尚不清楚未来的教育改革趋势。

南都记者关注到，长期来看，学区房的价格也面临挑战。一方面，近年来，有些地方出台了“多校划片”“公民同招”等教育政策，有意打破学区房的垄断地位，实现教育资源的公平和平衡。另一方面，随着我国生育率的下降，学区房的需求可能会逐渐减弱，学区房的价值或将受到一定影响。

此外，像黄女士一样的年轻购房者，他们的消费理念和购房心态也在发生变化，这类购房群体更关注当下感受，“鸡娃”不再是他们通向幸福生活的必选项。