产业链整合 央企房地产企业正在发展适应性新模式！

一批中央企业战略性重组、专业化整合重点项目集中落地，推动中央企业资源配置和运营效率持续提升。近一个月内，就有超过12项专业化整合项目落地，整合模式也从央企之间向央企和地方政府、民营企业、科研院所等不断延伸。国务院国资委企业改革局局长林庆苗称：“我们要跟行业上下游企业，顺着产业链和价值链把创新链也打通。中央企业充分发挥在产业、资金、技术等方面的优势，在部分重点领域形成较强带动力，引领行业整体高质量发展。”

此次专业化整合风潮，也已经进入地产综合开发领域。中交地产（SZ000736）日前发布公告，将整合拟以现金方式收购中交服务100%股权。此举将大大扩充公司的业务发展空间，使公司凭借综合竞争力，实现成为“具有中交特色、国内领先、海外一流的特色房地产商”的目标。

央企集中补强专业链

9月，国务院国资委组织召开中央企业专业化整合推进会暨重点项目签约仪式，深入学习贯彻习近平总书记关于国资央企高质量发展的系列重要指示批示精神，落实党的二十届三中全会关于推进国有经济布局优化和结构调整的决策部署，总结前一阶段工作，组织重点项目集中签约，研究推动专业化整合工作。

会议指出，中央企业要深刻认识专业化整合是推动“三个集中”的有力抓手、发展新质生产力的必然要求、建设世界一流企业的有效途径，坚持问题导向、目标导向、结果导向，进一步增强责任感、紧迫感，积极推动专业化整合，加快发展壮大新质生产力。12组26家单位分四批进行了重点项目集中签约。

据悉，在房地产领域，中交地产依托中交集团的优势资源，也在进行专业链的补强和整合。其中，中交地产收购中交服务的，就是其中的一个重要环节。

实际上，早在中交服务成立的2022年年末，中交集团就已经有了通过成立中交服务强化中交房地产全产业链条的设想，并有使其开展资本化运作，打造成为中交集团国有资本投资公司试点“新样板”的计划。

根据中交服务成立时的新闻报道，后者成立的目的之一，就是积极践行中交集团“大城市”业务发展战略，用市场化思维和手段解答高质量发展命题，不断服务业主高品质美好生活，补链强链，形成对中交房地产全产业链条的强大联动支撑，并继续坚定贯彻习近平总书记关于推进社会治理现代化的发展理念，全力支持和培育中交服务开展资本化运作。

两年之后，中交服务的资本化从设想快速落地为现实，并且有能力在未来的三年里实现较高的盈利水平，反映出中交集团“大城市”板块的产业孵化效率和雄厚的经营基础。

有利于增强业绩

成立之后的不到两年时间，作为中交集团唯一的物业资源整合平台、总控平台和发展平台，中交服务布局全国5大区域、60余座城市，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，为业主方提供基础物业管理服务，并以空间服务、美居服务、资产服务、前介服务、餐饮服务、会务服务、培训服务、商业运营、产业运营等增值服务为业务增长点，提供多元定制化服务。

其营业收入也快速扩大，第一年的营收就达到5.63亿元，今年上半年则达到了4.01亿元。而根据转让方方面的承诺，中交服务2025年—2027年三个会计年度实现的净利润合计不低于约2.31亿元。

中交地产表示，上述交易有利于进一步完善上市公司产业链的后端布局，有利于公司更好地发挥资产规模效应和协同效应，增厚公司业绩、增强业务拓展能力；同时，亦有助于“中交服务”品牌形象打造，提升市场知名度、业务规模和市场竞争力，助力公司实现高质量发展。

实际上，目前的房地产竞争格局已经从卷开发，卷产品，到卷服务的阶段。房地产行业的龙头企业，包括保利、中海、华润、越秀在内的地产商，都在通过物业服务的服务产品创新与升级，提升企业的竞争力。

如保利地产在上海世博开发的保利世博天悦，就通过保利服务创新的东方礼遇品牌就在常规物业服务之上，提出对楼盘的设施资产、景观资产、房屋资产等进行长期维护、保养、更新，以实现保值增值，使管理的项目资产价值高于周边。

再如越秀服务的社区增值服务中的经纪、新零售、美居、社区商业和智能化等五大服务平台，就加快了越秀房屋在库存房源、车位等方面的去化，提升了企业资金周转的效率。越秀、保利等地产企业的案例，反映了房地产企业整合融合物业服务企业，补强专业链的必要性。

城市综合开发能力获得升维

对中交地产来说，收购中交服务的另一个重要的战略价值，就是大幅提升了上市公司城市综合开发的能力。

细心的人们会发现，今年上海的房地产市场屡屡出现打破全国销售纪录的单盘销售冠军。然而，如果进一步深入研究，会发现，无论是瑞安的翠湖天地，还是中海的顺昌玖里，都有一个共同的特点，都属于城市更新的业务类型，且都涉及城市综合开发。

在城市化进入新阶段之时，综合城市开发能力变得越来越重要。而中交地产过去多年积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD 城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务，就体现了公司城市综合开发的经营优势。

如果能够顺利收购中交服务，公司在这一块的优势会得到进一步的补强。一直以来，中交地产一直依托中交集团全产业链优势，推动房地产开发与“大土木”“大海外”、吹填造地、基础设施建设以及城市综合开发运营等业务的协调发展，推动中交房地产业务，以“一体化”、土地一、二级联动的发展模式的特色化房地产业务。

但是，其业务范围并未涉及后期的运营服务方面，因此在专业价值链上存有明显的短板。而中交服务除服务住宅业态外，还提供售场服务、商写服务、国央企后勤服务、城市服务、政府公建服务、产业园区服务、施工物业服务、交通业态服务等多类物管服务，并有很强的实力，可以非常有效地补足短板，让企业在行业由房地产开发，转向城市综合开发时代转型过程中，成为行业头部的明星。

党的二十届三中全会《决定》提出，“深化城市建设、运营、治理体制改革，加快转变城市发展方式”“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”。

中交地产对中交服务的整合，正反映出了房企在房地产发展新模式下的全新探索。也许未来会有越来越多的央企，通过整合，实现更强大的城市综合开发、运营能力。