山西省消协点评拍卖及房屋买卖不公平格式条款

本文转自：中国消费者报

加重竞买人责任 单方扩大解约权

山西省消协点评拍卖及房屋买卖不公平格式条款

■本报记者 冯铁飞

为切实维护消费者合法权益，2022年，山西省消费者协会开展了消费领域不公平合同格式条款点评。本次征集点评的不公平合同格式条款涉及拍卖、房屋买卖等消费领域。近日，山西省消协公布了部分不公平格式条款及点评情况。

拍卖领域

❶不合理免除、减轻拍卖人对拍卖标的真实状况核实的义务并转嫁给竞买人，加重竞买人责任

●条款：“竞买人应在展示期内对拍卖标的进行实地勘察了解，并向有关部门了解标的的现状及瑕疵。竞买人一经报名，即表明竞买人完全了解并认可拍卖标的的现状及瑕疵（包括未知瑕疵）。”

●点评：《拍卖法》规定“拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的瑕疵”。该法第四十二条同时规定“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”。该合同条款明显违反《消费者权益保护法》第十六条、二十六条规定，侵害了竞买人的知情权以及公平交易的权利。

❷拍卖人通过格式条款免除其对产品宣传真实性负责的义务，并同时免除其对产品瑕疵担保的义务

●条款：“拍卖人对拍卖标的一切口述和书面介绍材料仅供参考……委托人和拍卖人不承担对拍卖标的的一切瑕疵及缺陷的任何担保责任。”“本次拍卖的机动车在交付前如有交通违法处罚……均由买受人自行处理并承担相关费用。”

●点评：《拍卖法》要求“拍卖人应当对委托人提供的有关文件、资料进行核实”。《消费者权益保护法》规定了“经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符”。因此，拍卖人应当对拍卖标的的真实情况予以核实，并保证其口述或书面介绍材料的真实性。

此外，依据《民法典》规定“当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任”，拍卖人“瑕疵不担保”仅适用于拍卖人、委托人亦无法知晓的瑕疵。以上合同罗列的瑕疵情形明显属于委托人、拍卖人应当知道的瑕疵情形。

因此，该合同不合理地免除了拍卖人应当保证其产品宣传具有真实性的义务，并同时不合理地免除了其对产品瑕疵担保的义务，侵害了竞买人公平交易的权利，若拍卖人产品宣传存在虚假，亦会侵害竞买人对拍卖标的的知情权。

❸“违约责任”不分过错，拍卖人违约由竞买人承担违约责任

●条款：“拍卖成交后，买受人交纳的竞买保证金自动转为过户保证金……如车辆最终无法过户的买受人自行承担。”

●点评：《民法典》第五百七十七条确定了违约责任的基本规则，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”。因此，若因拍卖人、委托人的原因导致车辆无法过户的，拍卖人、委托人应当对买受人承担违约责任，该合同条款“一刀切”地扣除买受人保证金的约定，排除了竞买人因拍卖人（委托人）原因导致无法过户、从而追究拍卖人（委托人）违约责任的权利，侵害了竞买人受到侵害时享有的依法获得赔偿的权利。

房屋买卖领域

❶认购、选房定金难退还

●条款：《商品房认购协议书》：“若乙方未能按照该认购协议……双方约定时限内签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，视为乙方自动放弃购房，甲方有权选择终止本认购协议，且甲方可不另行通告有权将该商品房另行出售给第三方，乙方交纳的定金不予退还。”

●点评：根据《民法典》规定，“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”

消费者在签订认购书后，仍需约定时间找开发商协商签订正式《商品房买卖合同》。如果双方对合同中的一些条款无法达成一致，导致无法签订《商品房买卖合同》，此时不应适用定金条款，《认购书》解除或失效，定金应当原数退还。上述定金不予返还的格式条款侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。

❷单方扩大解约权

●条款：《房屋认购单》：“买方应于……驾临×××售楼部签订《商品房买卖合同》，逾期者视同违约，卖方不另行通告，本认购单作废，已付定金买方不得以任何理由退还，违约方愿无条件放弃先诉抗辩权。”

●点评：根据《民法典》规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。在商品房交易过程中，消费者如果出现延迟履行债务的情况，开发商应及时催告，且未能按时签订可能受多种因素影响，有些不可抗力外因无法预知，在此情况下不能由购房者承担违约责任，合同不发生自动解除或作废。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。

❸同时约定定金和首付款，加重消费者负担

●条款：《商品房认购协议书》约定了购房定金为贰万元，其中约定了采取银行按揭付款/公积金贷款方式付款的，乙方应于×年×月×日支付首期款。

●点评：在签认购书时，消费者已交付了定金，提供了立约担保，该条款又约定消费者必须先交清首期款，颠倒了签约与付款的顺序。在提供了定金担保后，应当先行签订《商品房买卖合同》，根据合同约定付首期款，约定支付定金后还须支付首期款，再签订《商品房买卖合同》，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。