金地西郊悦章: “省”出了5亿元毛利?

近期，金地西郊悦章小区交付未满一年,几乎每个单元的外立面都出现了不同程度的鼓包、脱落，碎块屡次坠落在公共区域，安全隐患令人担忧.

值得注意的是, 按照原定的项目总投资金额, 扣去土地出让款、财务成本, 这个项目的成本投入要超过4亿元. 如果这些成本都用到工程上, 按照这一项目93871.33平米（包括62771平米的计容面积和28677.92平米的地下建筑）, 每平米的造价接近5000元。

而按照项目的最初的投资预算，每平米的投资预算能达到7000—8000元/平米。这不免让外界猜疑，是否是因为节省成本造成了项目的一系列问题。不过，质量问题的因，从来不是单一因素所导致的。其结果，也必然不仅仅是让消费者利益受损，也令金地已经很差的现金流变得更糟糕。

来自金地的财务报告显示，截至2025年9月30日，金地前9月通过售房获得的现金流入较上一年同期下降了54.4%，而一年内到期的债务是账上现金的 1.97倍。在工程质量出现严重问题后，金地未来的销售无疑会雪上加霜。

毛利接近5亿元

根据公开资料, 上述金地西郊悦章的开发用地数是2022年7月26日，嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区JD010801单元50-08地块项目由上海西郊庄园&金地以160074万元竞得，成交楼面价：25706元/㎡，房地联动价：49800元/㎡。

按照上述成交成本, 当时有人预测项目仅能实现微利,甚至存在较高的亏损风险.

但是,根据2024年, 也就是交付那一年的金地集团年报, 金地西郊悦章的盈利却是相当不错的. 根据当年年末,该项目披露的交付总成本, 累计总金额仅为22.68亿元. 而所取得的销售额(不含车位)超过27.78亿元, 所以仅毛利就在5亿元左右.

不过, 毛利虽然不低, 金地在这一项目上的成本投入却也可观, 含财务成本、建设成本和土地成本在内， 每平米的成本达到3.66万元左右，而扣除土地楼面积也有1.1万元。

由于从2021年开始贷款融资成本便直线下降，按照金地集团2022年平均4.53%的平均财务成本，这一项目即使全部是通过借贷开发，总财务成本也只有2亿出头。 如果扣除财务费用后的全部成本都用到造房（按照总面积93871.33平米计算 ，包括62771平米的计容面积和28677.92平米的地下建筑），每平米的成本投入应该仍有4879.04平米。

按照DeepSeek统计的上海市普通商品住宅2024年平均造价，上述成本虽然够不上中高端 品质，但至少能达到刚需要和改善住宅的要求。

可是，如果考虑金地西郊悦章28677.92平米的地下面积和造价，那这部分的工程预算可能就不太够了。

按照DeepSeek统计的2023年上海地下工程综合造价，即使按照最低8000平米的单价评估，整个地下工程的造价也将超过2.29亿元。

如此一来，能用于地上部分工程投入的成本只有不到2.3亿元，折合每平米的工程投入成本就只有3600元/平米出头，低于普通刚需住宅的平均投入成本。

成本投入被大幅压缩

虽然这一成本计算方式有待金地方面的进一步确认，是否是造成外立面大面积鼓包和脱落的主要因素，也有待西郊悦章外墙的进一步检测，但有一点可以肯定的是这一项目的最终投入和之前立项时的预计总投资相比，是大幅下降的，成本部门为金地省出了相当可观的利润。

根据启信宝的监测，上述嘉定区嘉定新城（马陆镇）马陆社区JD010801单元50-08地块项目（即金地悦章）的最初总投资计划是24亿元。而在2023年年末，金地一度调高投资预算，至25.32亿元 。

而在正式交付后，这一项目的实际投入成本也通过财务报表公示，只有22.68亿元，较之前25.32亿元的投资预算，节省了2.64亿元。而如果上述2.64亿元全部投入到工程，造价就可以达到7853.95元/平米，是高端、豪宅才有的成本投入标准。

今年8月，搜狐焦点出现了一则消息，称金地华东一名高管遭遇员工的实名举报，举报后者存在经济腐败、资产处理不当、职场霸凌等问题。此事发酵之后，舆论沸沸扬扬，但截止目前，金地方面并未对此事的真实情况及最终的处理结果，进一步进行披露。

这在一定程度上，让外界对金地集团的清廉指数存疑。

靠什么拯救现金流

对金地来说，金地西郊悦章可能让已经很严重的财务压力变得更大。金地集团三季报显示，截至9月30日，金地通过销售商品提供劳务获得现金流流入金额比上一年大减少，降幅达到54%。

而公司一年内到期的债务金额，却是账上现金的1.97倍。

重点城市如上海、南京等，本身销售情况就不好。

2024年年报披露，仅仅上海和南京两地已竣工未出售的库存，账面成本余额就超过54亿元。按照2024年销售毛利率14.95%计算，这些资产的总货值超过60亿元。

然而，截至2025年6月30日，上述已竣工库存只消化了不足3%。按此进度，要全部消化这些库存，需要15年以上。

其中，包括上海马桥、松江车墩、上海徐汇、南京尧化门等项目居然都是零成交。

在这些可以变现的库存中，相当大一部分是销售难度大、抵押率低、变现取得的现金要较账面资产价值大幅折让的车位和商铺。

比如，上海安亭格林云尚又名（嘉悦名筑），网上房地产显示，尽管拥有563套剩余资产未出售，但这些资产分别是车位和商铺。虽然车位的最低价也要超过8万元，总货值接近5000万元。但是这一项目的销售极其缓慢，全年截至目前只销售了13套不到房源总数的3%。

账面价值高达3.81亿元的金地自在城的情形也类似。虽然网上房地产显示今年截至9月，该项目已经出售了80套。但相对超过1300套的总量来说，这个数字可以说是九牛一毛，而按照今年前9月的去化速度。金地自在城还要再去化130个月才能出清库存。

而今金地又遇到如此严重的质量问题考验，销售和现金流如何破局值得关注。