美美公司擅自将架空层改造为停车位出售

10月22日讯 开发商将小区架空层改为停车位，并进行封闭、占有、买卖，业主将开发商起诉至法院，案涉架空层到底归谁所有？近日，宁乡市人民法院蓝月谷法庭审理并宣判了一起物权纠纷案。

2010年1月25日，美美公司（化名）取得《建设工程规划许可证》，其中载明，在其开发的项目中，商业街A、B栋第二层均为架空休闲层，C栋第二层为公共休闲层。

项目建成后，美美公司未经全体业主同意，便擅自将上述架空层改造为停车位进行出售。业委会认为美美公司侵犯了小区全体业主的合法权益，遂将其诉至宁乡法院，请求确认架空层归全体业主所有，并要求美美公司恢复原状。

美美公司则认为，案涉的架空层未计算在建筑公摊面积内，不属于全体业主共同所有。改造架空层的行为是美美公司对自己财产的处置，无需经过业主同意。

另查明，案涉项目《商品房买卖合同》第十四条约定，该商品房所在建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)、绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)、占用全体业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位、物业服务费用归全体业主共有。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分归全体业主共有。

宁乡法院审理认为，案涉商业街小区A、B、C栋二层并未单独进行权利登记，依附于主体建筑而存在。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十三条、第二百七十四条以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定可知，架空层应属于建筑物结构部分，属于全体业主共有。

本案中，案涉商业街A、B、C栋二层被规划为架空休闲层和公共休闲层，美美公司并未提供证据证明该规划已被修改，故对于业主关于案涉商业街A、B、C栋二层架空层为全体业主所有的诉请，法院予以支持。

关于美美公司关于案涉架空层面积未纳入每户房屋的建筑面积分摊，不应归属于全体业主共有的主张，法院认为，建筑面积是否计入公摊面积，不是判断架空层权属的唯一标准，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条并未将是否列入公摊面积作为判断是否属于业主共有的标准。同时，开发商售出房屋时，在合同中亦未就架空层归开发商所有作出明确约定，架空层权属应随房屋所有权主体转移而转移，即归属于业主所有。因此，对美美公司的辩称意见法院不予支持。

据此，法院依法作出判决，案涉商业街小区A、B、C栋二层归全体业主共有。美美公司在判决生效之日起三十日内将案涉商业街小区A、B、C栋二层恢复原状。

一审宣判后，美美公司不服提出上诉，长沙中院二审驳回上诉，维持原判。