深圳豪宅深度分化：日光盘每90秒卖一套房，有二手业主降价600万却找不到买家

笋盘占领了朱杰（化名）的朋友圈，越来越多挂牌房源贴上了“全城最笋”“急降千万”“一降再降”的标签。

朱杰是深圳老牌豪宅区华侨城的一名中介，入行已有十多个年头，一直从事豪宅销售。

最近半年来，朱杰发现，“业主急售”的房子多了起来——一套203平方米楼王单位，经过业主多次调价，报价从3100万元降至2640万元；一套建筑面积近300平方米的大平层，业主斥资数百万装修完两年便“诚意出售”“价格可以商量”；一套看湖看山的高层单位，业主急降1200万元，报价创数年新低。

二手豪宅卖家大幅降价出货的同时，处于价格倒挂的一手豪宅却是另一番风景。

7月21日，深圳网红盘海德园开盘，推出的116套千万级豪宅约3小时售罄，相当于平均90秒卖一套房。更早的时候，深圳湾超级总部基地的中海深湾玖序开盘收金超100亿元，前海的地铁前海时代广场三期开盘去化逾8成。

前述去化较好的豪宅盘有一个共性——高性价比。

海德园所在片区次新盘挂牌价在15万-20万元/平方米，较其12.85万元/平方米的备案均价高出不少，中海深湾玖序定位顶级豪宅，11万-14万元/平方米的售价在片区同样具有一定的吸引力，地铁前海时代广场三期单价低至“8字头”，远低于同类项目。

“长期调整下，市场对于价格确实较为敏感，再加上供远大于求，市场预期未反转，即便是豪宅买家，也非常看重性价比，怕高位站岗，优中选优是自然现象。”深圳中原研究中心高级研究员邹少伟表示，近三年，豪宅产品去化逐步走低，只有性价比高的才能实现“日光”。部分定位、总价更高的产品销售也是不如预期。

深圳老牌豪宅区华侨城，时代周报记者摄于2023年9月

价格倒挂助攻“日光”

海德园“日光”，在市场意料之中。

海德园于7月16日取得预售许可证，推出A区116套住宅。根据开发商披露的数据，截至认筹结束，共有380批客户通过审核并完成冻资，申购比例1:3.3，创深圳楼市最近4年房客比之最。

7月21日，海德园正式选房，耗时约3小时全部房源售罄，开发商收金26.8亿元。值得一提的是，这是海德园第四次开盘“日光”，海德园也是深圳今年首个开盘即售罄的楼盘。

业内认为，海德园取得屡开屡罄的去化成绩，原因有二：一是顶级学区加持，二是价格倒挂。

海德园位于福田安托山二路与侨香五路交汇处。根据福田区教育局公布的最新学区地图，海德园处于福田区红岭实验小学、深圳高级中学（集团）南校区的招生范围内，红岭实验小学与深圳高级中学均是深圳名校。

价格方面，海德园此次推出的A区116套住宅，建筑面积87-450平方米，最低总价约1124万元，最高总价约5998万元，备案均价约12.85万元/平方米。

自2021年11月首次开盘至今，海德园四次备案价相差无几，分别是12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.6万元/平方米、12.85万元/平方米。

纵向比较，海德园价格保持不变，但与周边二手房价格对比，存在一定的倒挂空间。“周边有价格倒挂的二手房，是新房销售的利器。”深圳贝壳研究院院长肖小平表示。

海德园所在的安托山片区，是深圳较为成熟的高端居住区。根据贝壳找房，安托山片区的次新盘万科·瑧山府，挂牌均价约20.2万元/平方米，成交均价约19.9万元/平方米，安峦公馆挂牌均价约17.12万元/平方米，近期暂无成交；楼龄稍长的锦庐花园、天健公馆、雅福居挂牌均价分别是17.6万元/平方米、16.8万元/平方米、14.5万元/平方米。这几个二手楼盘的挂牌价均高于海德园。

另外，安托山片区的在售二手房源并不多，买家选择有限。在贝壳找房，万科·瑧山府挂牌在售房源有5套，安峦公馆6套，天健公馆8套，大部分楼盘的放盘量为个位数。

除去周边因素影响，豪宅自身的稀缺性也是其受欢迎的原因。

“在目前楼市供应过大、需求不足的背景下，豪宅产品稀缺性导致其保值能力强，未来增值能力也更为突出。特别是市场反弹时，豪宅产品是反弹先锋，引领市场，涨幅一般也会领先其他产品。”邹少伟认为，在市场长期调整后，豪宅产品有望率先企稳，领涨市场，也自然会得到市场青睐。

豪宅降价成普遍现象

在多名业内人士看来，海德园的“日光”只是局部高温，市场长期低位调整，豪宅也走不出独立行情。

笋盘不只是出现在朱杰的朋友圈，香蜜湖、深圳湾等或传统、或新兴的豪宅片区，都在降价。

来自贝壳找房的数据显示，今年6月，香蜜湖、深圳湾的二手房成交均价分别为9.93万元/平方米、13.89万元/平方米，环比分别下跌10.3%、14.1%。拉长时间线，最近一年，香蜜湖、深圳湾的成交均价分别为13.72万元/平方米、16.05万元/平方米，跌幅为49.5%、58%。

具体到个盘，以深圳湾片区太古城为例。

太古城是深圳湾唯一主打小户型的二手楼盘，“上车”门槛低，因此颇受投资客青睐，价格一度飞涨。2022年一季度，太古城南区成交均价约16.8万元/平方米，挂牌均价约20.6万元/平方米。可供对比的是，今年二季度，太古城南区的成交均价、挂牌均价分别为11.4万元/平方米、14.8万元/平方米，较2022年一季度分别下跌32.4%、28.15%。

深圳湾标杆豪宅华润深圳湾悦府，价格虽持续跑赢大盘，但最近两年其二期的成交均价亦跌去24.9%。香蜜湖香蜜原著一套高赠单位，业主近期降价592万元，贝壳找房APP显示，该房源已挂牌3个月。深圳湾恒裕滨城一期一套4房单位，业主最近降价220万元。

深圳部分豪宅降价情况，图源：贝壳找房APP

豪宅降价，不再是个例，已成趋势。

邹少伟表示，房地产市场下行，无论是刚需、改善，还是豪宅产品都无法独善其身，降价销售成为必然。二手市场挂盘不断创新高，成交虽然增幅大，绝对值仍然处于低位，业主之间竞争压力大。再加上客户预期没有反转，看跌依然是市场主流，观望情绪还是较浓。因此，即便是豪宅产品，近两年降价同样较为严重，是普遍现象。

整体来看，今年上半年，深圳豪宅市场呈现供需双降的走势。

深圳中原研究中心统计数据显示，2024年上半年，深圳豪宅仅有4个项目获批，批售面积环比下滑62.5%，同比下滑49.8%；推售面积环比下滑65.3%，同比下滑56.9%，供应明显回落，推售面积处于十年来低位。成交方面，上半年深圳豪宅成交1329套，环比下降46.9%，创同期六年来新低。

“受宏观经济走势影响，豪宅市场同样受到影响，市场去化整体不如往年同期。下半年， 豪宅市场依然面临较大挑战，需求侧还需政策进一步支持，价格方面有望企稳。”深圳中原研究中心表示。

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