房贷利率低至2.85%，商贷、公积金会倒挂吗？

专业人士分析，展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间

文｜《财经》记者 陈洪杰

编辑｜袁满

房贷利率持续下行，更多城市的首套房贷款不足3%。市场上的关注点在于，商贷、公积金贷款是否会出现倒挂（即商贷利率低于公积金贷款利率）？

在房贷利率比较低的广州等地，目前首套房利率多在2.85%-2.9%。若再下调25个基点，则降低至2.6%-2.65%，低于五年以上首套个人住房公积金贷款利率2.85%。

“再降20多个基点（BP），我们就没有盈利空间了，昨天也接到了窗口指导，要求房贷利率不得低于公积金贷款利率。”10月24日，有广州银行业人士称。

而在LPR（贷款市场报价利率）调降的第二日（10月22日），一位国有大行广州某支行人士表示，该行近期首套房贷利率为2.9%。“一般而言大概需要一周的政策落地时间，有房贷需求的客户不妨再等等，利率有可能会再降低一些。”他称。

另一位华中地区城商行个贷人士称，这几日，他所在的银行也降低了首套房利率，不过相较于广州，LPR减点较少，现在大概在3%左右。

监管数据显示，截至2024年二季度末，商业银行净息差为1.54%，同比下降0.2个百分点，环比持平，仍处于历史低位，并低于监管规定的1.8%的“警戒线”。

“短期来看，大部分城市的首套房利率会在3%附近徘徊，2.6%的利率对银行的影响较大，除非有更多利好银行的政策出台。”一位银行业分析人士称。

亦有人士称，此次LPR的下调，或将推动公积金贷款利率的再次调整，带动购房者购房成本的进一步下降。

房贷利率低至2.85%

不少城市的房贷利率跌破3%。有消息称，首套房商贷利率更有可能低于公积金贷款利率。

广州等地近期国有银行、外资行的首套房贷利率在2.9%、2.85%附近徘徊。若继续下调25个基点，最低为2.6%。

在广州地区的多位国有大行、全国性股份制银行、外资行人士称，尚未接到继续下调的通知。“银行接到通知，首套房贷利率不得低于公积金贷款利率。”有银行人士称。

中国人民银行信息显示，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

即便不调整到2.6%，广州2.85%的房贷利率在全国范围中也较低。和其他一线城市相比，广州的房贷利率政策更为积极。“5·17新政”以后，广州率先取消房贷利率下限。

当天，广州主要银行就房贷利率达成共识：广州首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。之前，广州大多数银行房贷利率执行政策为：首套首付比例不低于三成，利率不低于LPR-10BP，即3.85%；二套首付比例不低于四成，利率不低于+30BP。

10月18日，国家统计局发布商品住宅销售价格指数月度报告显示，9月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点；其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12%。

当前尚未取消房贷利率下限的城市仅有北京、上海、深圳等个别城市，以北京为例，此前执行首套、二套房贷利率分别为3.4%（LPR-45BP）、3.6%（五环外，LPR-25BP）/3.8%（五环内，LPR-5BP），此次调降后，北京首套、二套房贷利率分别调整为3.15%（LPR-45BP）、3.35%（五环外，LPR-25BP）/3.55%（五环内，LPR-5BP），其中，首套、五环外二套房贷利率也已低于此前历史最低水平（3.43%）。

房贷利率是否进一步下降？

个人房贷利率与5年期以上LPR息息相关。2024年10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新版LPR报价：1年期品种报3.10%，上月为3.35%；5年期以上品种报3.60%，上月为3.85%。

整体来看，2024年以来，5年期以上LPR共计下调三次，共调降60BP，由年初的4.2%降至3.6%，下调次数、下调幅度均达到2019年房贷利率换锚5年期以上LPR以来最高水平。

东方金诚预计，10月LPR报价下调后，将带动企业和居民贷款利率更大幅度下调，进而激发实体经济融资需求，促消费、扩投资，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，而且有助于促进房地产市场止跌回稳，能够为顺利完成全年经济社会发展目标任务提供重要支撑。

“年内LPR报价可能将保持稳定。一方面，9月政策利率下调幅度较大，四季度将进入政策效果观察期，继续降息的可能性较小。这意味着LPR报价的定价基础会保持稳定。另一方面，当前银行净息差处在历史低位，这会制约报价行持续压缩LPR报价加点的动力。四季度的重点是在10月LPR报价下调后，引导企业和居民贷款利率、特别是新发放居民房贷利率较大幅度下行。”东方金诚首席宏观分析师王青等人称。

10月18日，中国人民银行行长潘功胜在2024金融街论坛年会上表示，预计年底前视市场流动性情况，择机进一步下调存款准备金率0.25个-0.5个百分点。

王青等人判断，展望未来，着眼于促进房地产市场止跌回稳，提振经济增长动能，带动物价水平温和回升，2025年LPR报价或还有一定下调空间。

“2025年LPR可能有30BP-40BP的进一步等幅度下调空间，预计12月支持性降准50BP以避免信用融资需求下行过快。”有券商分析师进一步判断。不过，另有行业人士称，预计2024年四季度，货币政策方面的力度可能会继续加大，进一步的降准降息亦有预期。

“各地房贷利率可能会进一步降低，具体水平将取决于LPR的调整幅度和各地政策的执行情况。”中信证券首席经济学家明明称。