深圳二手房市场回暖，2年内计划购房市民占比近六成

深圳楼市正逐步回暖。

2月13日，据深圳市房地产中介协会公布的数据，上周(2月6日-2月12日)深圳全市二手房(含自助)录得784套，环比增长率为40.0%。新年开工后二手房市场行情恢复良好，上周录得量临近800套关口，已超2022年周录得量最高值。

从数据上来看，今年春节后，深圳二手房交易量快速回升。据深圳市房地产中介协会统计数据，节后首周(1月30日-2月5日)深圳二手房(含自助)录得560套，环比增长率为214.6%。

据深圳当地中介反馈，“过完年后，成交量确实是比去年好很多。”在其看来，随着疫情防控的放开以及政府出台鼓励购房的政策，购房者的信心正逐步恢复，“这两年积压的刚需购房者看到价格基本稳定不太会再往下降了，也积极入市了。”

“去年是最难熬的一年”

深圳市场自二手房参考价实施以来，已历经长达2年的低位盘整，2022年更是跌入谷底。

深圳房地产中介协会于1月4日发布的《2022年楼市行情希望再也不见》一文中显示，2022年全年，深圳二手房录得（含自助）26853套，相比2021年44375套的录得量，下降幅度达到39.5%，创下深房中协有二手房录得量数据统计以来的最低值，二手房录得量连续2年低于新房成交量。

从月度走势看，整体维持在一个较低位水平运行，即月均2000余套的交易量（录得）成了2022年深圳二手房市场的“新常态”，月度最高交易量（录得）未能突破“3000套”关口。

门店关停，经纪人转型开滴滴、送外卖也成为2022年深圳楼市的一个缩影。

刘伟在深圳从事房地产中介行业已有10年，在他看来“去年是最难熬的一年”。

据刘伟介绍，“拿我们门店来说，十七八个人，去年不管是租赁单还是买卖单，每个月最多可能只有三分之一的人能开单。无论是新房还是二手房，整体的成交量都比较淡。”

“身边很多同行都陆续离职了，有的去开滴滴，有的去送叮咚。市场好的时候，大家多少都能做到单，市场一旦下行，没有老客户的资源就会特别难做。”刘伟说道。

从深房中协统计数据走势看更为清晰。2022年前10个月，深圳房地产中介行业实名登记从业人员呈“净流出”状态，从2022年1月的36126人下降至2022年10月的27320人。

就其自身而言，刘伟去年卖了2套二手房及10套新房。“我个人还算比较稳定，毕竟是老业务员，但做单难度明显加大。”

刘伟自认是个比较腼腆的人。但为了开发新客户，刘伟不得不硬着头皮求人介绍，李哥、张姐、赵总、孙总......挨个拜访。

“以前都不太好意思直接上门求人介绍，但市场不好开不到单也没办法。有空了就去老客户那边拜访下，希望他们帮忙介绍下客户，我去年做的两单二手房都是老客户介绍的。”刘伟说。

市场下行也直接导致中介门店关闭。据刘伟介绍，他所在的西乡碧海片区，包括链家、中原、乐有家、Q房网等房地产中介门店均在2021年及2022年大幅收缩门店。“像原来我们门店所在的悦和路，原来整条街得有近40家中介门店，现在可能只剩10家左右了。去年末，因为市场一直没见起色，挺多同事就早早回家过年了。”

深圳二手房参考价已做好新一版方案

可喜的变化是，今年春节过后，深圳的二手房成交量正呈现回暖态势。

最近一周（2月6日-2月12日）二手住宅成交量近800套，创2022年以来最高值。与此同时，深圳不动产登记中心官微发布公告，于2023年2月13日起恢复午间延时服务。

“随着客户对楼市信心增强，近两年压抑的购买力有望逐步释放。”深圳当地中介说道。

不过，目前影响客户置业的因素仍然存在。“目前主要的问题应该是限购，很多人有钱买房，但没有名额；其次就是首付比例，这应该是让楼市回暖的重要因素；还有一个重要因素就是二手房指导价，但去年很多房子已经低于指导价在出售了。”

根据乐有家研究中心发布的《2023年深圳市民置业计划调研》报告，深圳市民对“二手房参考价调整”呼声最高，占比26%。深圳二手房参考价与银行贷款紧密绑定，购房者的上车门槛大幅提升，因此政策效果相较其他城市更显著。

2月8日，深圳市二手房指导价落地满两年，对于二手房参考价是否调整，据南方都市报，深圳市住建局工作人员表示“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。

同时，消息也引发指导价是否会取消的讨论。

不过，2月9日，深圳市住房和建设局回应澎湃新闻称，二手住房成交参考价格的发布是为贯彻党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳房地产市场平稳健康发展的房地产调控工作安排。该局将继续按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（深建房产【2021】2号）要求，做好二手住房成交参考价格的管理工作。

乐有家研究中心数据显示，2022年深圳近四成房源低于参考价成交，超八成房源接近参考价成交，参考价已成为市场交易的重要参考。若二手房参考价放松，有望加速市场预期及信心修复。

此外，调研报告显示，深圳市民期待“降低房贷利率”的占比25%，1月以来，全国多地下调房贷利率，珠海首套房贷利率最低降至3.6%，房贷利率迈入“3”时代。深圳目前首套住宅房贷利率为4.6%，二套住宅房贷利率为4.9%，有较大下降空间。期待“降低二套首付”及“认房不认贷”的分别占比19%、15%，均利好改善型需求。

1月28日广东省召开高质量发展大会，广东省住房和城乡建设厅副厅长张勇在会上提到，加大刚需和改善型需求支持力度，实施差别化信贷。乐有家研究中心认为，2023年预计将有更多利好改善型需求的政策出台。

2年内计划购房市民占比近六成

乐有家研究中心发布的《2023年深圳市民置业计划调研》显示，历经2年楼市低迷周期及3年的疫情时代，楼市“只涨不跌”的神话被打破，市民对楼市的认知及预期发生了本质变化。在全国政策利好背景下，深圳市民对2023年深圳楼市预期有所提升，但在如今降薪裁员、收入增长预期减弱大背景下，整体仍较为理性，近七成参与调研者认为2023年深圳楼市会“稳步复苏”，但仍有25%认为会“持续低迷”，认为会“大幅反弹”的仅占8%。

报告显示，参与调研的深圳市民中，1年内计划购房占比25%，2年内计划购房累计占比近六成，压抑了近3年的深圳购买力，有望在今年集中释放。今年距离2020年“715新政”刚好满3年，满足深户3年+社保3年将释放一批购买力，此外这两年受市场低迷影响，客户观望情绪浓厚，市场向好，需求将加速释放。

从深圳意向购房者总价预算来看，5年内有置业计划的购房者中，300万-500万元预算占比37%，500万-800万元预算占比28%，以刚需及刚改需求为主。

5年内有置业计划的购房者中，最高可支付三成首付的占比63%，支付五成首付的占比37%。

乐有家研究中心指出，深圳目前政策仍偏紧，目前仅无房且无房贷记录的首付三成，其他需支付五成、七成首付等，深圳房价相对较高，五成首付、七成首付把部分合理改善需求挡在门外，因此有大量市民希望可以降低二套首付、认房不认贷。