多地鼓励现房销售！探索以套内面积计价销售

近日，多地密集出台稳楼市新政。

券商中国记者梳理发现，除了金融信贷、住房公积金、购房补贴等政策支持外，多地还鼓励现房销售，探索以套内面积计价销售。

业内人士认为，实施商品房现房销售将杜绝商品房烂尾断贷风险，减少预售房交付矛盾，保护购房者利益。按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范。

多地鼓励现房销售

9月4日，江西省九江市武宁县政府印发《关于进一步促进武宁县房地产市场良性循环和平稳健康发展的若干措施》，共有24条措施。其中提出，实行“房票”安置政策、支持城市住房“以旧换新”、落实交易税费优惠政策、加强住房信贷支持、进一步优化住房公积金政策、优化个人住房贷款中住房套数认定标准。

同时，新政还提出，支持商品房现房销售，积极探索商品房现售试点。武宁县城市规划区内，自文件印发之日至2024年12月31日期间签订商品住房现售合同且完成契税缴纳的个人，可享受100%购房契税补贴优惠。购房契税实行先征后补，补贴资金由受益财政保障，各乡镇参照执行。

另外，近日，湖南省衡阳市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》，除了降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、允许购新房提取父母或子女公积金外，新政还提出，引导房地产开发企业采取现房销售模式。鼓励商业银行按市场化、法治化原则提高现房销售项目开发贷额度、延长开发贷期限、降低开发贷利率，对现房销售项目购房业主的首套按揭优先受理、优先审批。

国家发展改革委宏观经济研究院研究员刘琳认为，实施商品房现房销售将彻底杜绝商品房烂尾断贷风险，减少预售房交付矛盾，保护购房者利益，也有利于房地产项目品质不断提升，制约房企盲目扩张规模冲动。

多地探索以套内面积计价销售

9月4日，湖南省湘潭市政府印发《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》。其中提出，调整住房信贷政策、优化公积金贷款政策、给予人才购房补贴、支持住房“旧换新”“旧转保”。

同时，新政还提出，优化住房销售方式。购买新建商品住房，各房地产开发企业在审核备案后，可在原规定的基础上按市场行情适度浮动促销。一次性团购10套及以上新建商品住房的，团购价格不纳入城市商品房价格监测范围。房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

值得注意的是，在湖南省衡阳市政府发布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》中也提出，优化商品住房计容及销售面积计算方式。优化房地产商品住宅计容方式，探索商品住宅建筑以套内建筑面积（专有建筑面积）进行计价销售。

实际上，4月30日广东省肇庆市发布的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》中就提出，推动房地产开发企业依法规范、优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。

当时，“肇庆市取消公摊”就引发了市场关注。

中指研究院研究副总监徐跃进指出，是否取消公摊面积是一个由来已久的问题，大家普遍在讨论其对于购房成本和用房成本的影响。实际上，以建筑面积或是以套内面积来进行交易对购房成本并没有太大影响。本质上，这只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同。而且，现在购房者都相对理性，购房时对得房率指标的关注也较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。

对于取消公摊面积对用房成本的影响，徐跃进认为也不太确定。“目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本也不一定会降低。”他说。

“总体而言，计价方式的变化对房价的影响是较小的，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”徐跃进说。