我家小区没泳池，物业费却要9元/㎡/月，年缴3.4万元！在杭州算贵吗？

最近，一位马上要收房的业主在社交平台上发问：“9元/㎡/月的物业费，建筑面积316.42㎡，一年就要毛3.4万元，小区还没有泳池，这在杭州什么水平？大家的物业费都是多少呀？”

一时间引来众多围观，有网友表示：“太吓人了，我家6.98万元/㎡摇到的新房，物业费都只有6.8元/㎡/月。” 也有不少懂行的网友直言：“商业大平层就是贵的。”

事实上，9元/㎡/月的物业费，虽然和住宅比很高，但在商业项目里并不高。那么，为什么商业大平层物业费要高那么多？大平层和写字楼相比，又是谁的物业费更高？

住宅物业费有严格收费标准

商业无官方标准

如果从价格来看，杭州大部分普通住宅小区物业费一般在2-2.99元/㎡/月这一区间，改善商品房小区物业费会在3-4.99元/㎡/月这一区间，5元/㎡/月以上就属于高档小区了。因此，9元/㎡/月这一物业费已经超过了杭州很多豪宅。

比如杭州市中心豪宅武林壹号的物业费是7.6元/㎡/月、凤起潮鸣的高层物业费为8.2元/㎡/月，滨江区一线沿江的网红豪宅银杏汇物业费8.8元/㎡/月，南星桥豪宅蓝色钱江住宅的物业费也就4.8元/㎡/月，而申花豪宅区物业费天花板是金茂府的叠墅8.5元/㎡/月、其高层也就4.6元/㎡/月，高一点的还有绿城沁园6元/㎡/月、馥香园5.8元/㎡/月。

同小区既有住宅又有商业大平层的，对比更鲜明，近两年新交付的杭州壹号院住宅物业费是6元/㎡/月，而商业大平层的物业费就要9.8元/㎡/月。中海·黄龙云起住宅物业费5.95元/㎡/月，而310㎡大平层物业费是8.7元/㎡/月。

纯粹的商业大平层项目，物业费还动辄超10元/㎡/月，比如观云钱塘城、世纪国泰中心均12元/㎡/月，钱塘公馆12.5元/㎡/月，嘉里中心逸庐则高达18元/㎡/月。

商业大平层的物业费明显高于住宅，其中一个原因就是官方定价标准。

杭州物业专家张黎明告诉记者：“70年产权的商品房住宅有物业费定价标准，最高限价不得超过2.75元，可以在这一基础上向物价局提交‘优质优价’申请，但终究不能随意涨价。但商业产权的就不同了，物业费的定价是交由市场来定的，没有标准。哪怕定价超过20元或者更高，都是合法的。”

杭州市住房保障和房产管理局网站上，2017年5月1日起实施的《杭州市区普通住房前期物业服务收费标准》显示，市区（萧山区、余杭区、富阳区除外）普通住房前期物业服务基准收费标准为：有电梯住房每月每平方米建筑面积（下同）甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅甲级1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元。另外，具体收费标准可在25%幅度内确定。也就是说，甲级标准的2.20元可以上浮25%，最高基准价格为2.75元。

写字楼物业费更高

有地标一年物业费就要百万

虽然商业大平层的物业费远高于住宅，但要是着眼于商业项目里来看，核心写字楼的物业费就更贵。

比如奥体在售的EIC，2024年商业大平层成交均价59465元/㎡，主力面积为375㎡，物业费为15元/㎡/月，而写字楼的面积则在300-2000㎡，物业费高达22元/㎡/月。还有同板块已经售罄的奥体朝龙汇，公寓物业费8.8元/㎡/月，写字楼则要11.8元/㎡/月；钱江新城的高德置地公寓9.8元/㎡/月、写字楼12.8元/㎡/月。

戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光认为：“通常来说，商业大平层的物业费在10元/㎡/月已经属于中档偏上的水平了，但是放在写字楼里，物业费20元/㎡/月及以上的写字楼在杭州并不少，数字应该在100幢左右。其实写字楼的物业费比大平层贵是再正常不过的事情，成本决定收费，写字楼的面积更大，设备维护、人员安保配比、能耗等成本肯定更多。”

据了解，杭州目前商业项目中，物业费超过20元的有钱江新城的平安金融中心物业费25元/㎡/月、华润大厦A座28元/㎡/月；未来科技城的奥克斯中心，物业费21元/㎡/月；滨江区的宝龙中心20 元/㎡/月；城北万象城20元/㎡/月等等。

而位列物业费金字塔尖的是作为杭州封面地标的杭州之门，其写字楼物业费32.86元/㎡/月（含能耗）。一位商业地产投资人士告诉记者：“杭州之门大平层是一层三户，写字楼可以按层卖，整层一年光物业费就约100万元。”相比杭州之门在售的大平层公寓面积700-1100㎡，总价在5000万元起步，物业费27元/㎡/月（含能耗），700㎡公寓一年物业费约22.7万元，在写字楼面前仍是“小弟”。

写字楼物业费超过30元的还有武林核心的新晋甲级写字楼杭州中心，物业费30元/㎡/月（含能耗）。而商业大平层公寓户型面积488-520㎡，起步价格在5000万元级别，物业费22元/㎡/月。

大平层高物业费是否存在虚高？

公寓业主更期待服务能匹配价格

对于商业大平层的物业费收取标准，是否存在虚高？记者听到两种声音。

一种声音认为存在虚高。比如在社交平台上发问的业主，她质疑：“小区很小，也没有恒温泳池，为何收费比豪宅都贵？”

对此，杭州物业专家张黎明也表示：“写字楼有更高的能耗、设备维护等成本，但是商业大平层实际已经非常靠拢住宅，有些连项目甚至已经改为民水民电，有的还通了燃气，物业费仍按照商业项目来收其实并不合理。”

另一种声音则认为大平层物业费高有高的道理。一位商业地产投资人士称：“商业大平层项目往往占据城市核心地段，除了建造标准、维护成本都要比住宅产品高很多，还有一定地标溢价。”

而对于不少业主而言，物业费只要能匹配更好的服务，高也值得。一位建发漫云的业主就告诉记者：“我们小区物业费8.7元/㎡/月，买的时候就知道这个价格，看重的是品质和服务，过去新房限价，住宅产品里是买不到品质高的、带会所服务的。房子已经交付了，但还在慢慢装修。总体来说，会所我很满意，有健身房、游泳池、SPA，还是很期待入住的。”

理论上，大平层业主若实在不满意过高的物业费，可以等入住率高了成立业委会，通过业主大会推动换物业，把物业费降下来。

不过，杭州大平层研究院院长郑存怀则直言：“基本不会发生这种情况。对于大平层业主来说，更看重的一定是品质，而非物业费。毕竟这些大平层价格基本都在千万级别，物业费实在微不足道。”他认为：“杭州物业服务费在8-18元/㎡的产品，基本都提供管家式物业服务。过去房地产拼价格、拼产品，未来一定是拼服务。”

“尤其在拼服务这条赛道上，可以有很大空间，现在真正有特色有亮点的服务还是稀缺的。” 郑存怀举例道：“上海的半岛酒店公寓，有劳斯莱斯幻影接送、24小时免费洗衣、干洗服务、24小时管家来预订购物等服务，如果业主不想做饭，半岛酒店的顶级厨师可以来量身定做各种晚宴和家宴；还有上海的苏河湾公寓业主可以享受宝格丽酒的全部设施服务，包括现代的健身中心、拥有25米泳池的水疗中心、男士和女土专属的发型沙龙、专业的餐饮服务等等。”