聚势谋远·共筑安居——2025明源保障房专题交流活动在上海圆满举办

5月22日-23日，由明源不动产研究院联合上海城投控股、上实城开集团主办的“对标一流·价值创造·深化改革——2025保障房专题交流活动上海站”成功举办。来自全国各级住房主管部门、保障房专营机构及央国企的百余位高层代表齐聚黄浦江畔，共探保障房高质量发展新路径。

金融创新、运营提效、数字化成为会议高频词，与会嘉宾通过政策解读、案例剖析与资源联动，探索“管好保障房”的系统解法。明源云集团副总裁、上海公司总经理帖鹰在开幕致辞中表示，上海保障房以国企主导、城市更新与资产证券化为特色，如何通过数字化破解保障房收益率难题、助力青年安居是重要课题。

明源不动产研究院院长黄乐开题分享直指行业痛点。通过对比分析北、上、广、深等多地保障房政策体系与保租房REITs表现数据，黄乐提出“打通保障住房公募REITs价值链”概念，并对政府端和企业端如何双向减少成本做了细节拆分，他表示，在基本居住需求保障基础上，应着重构建配套生活化服务，让租客住的更舒心方便从而提高出租率、非租金收入和坪效，为资产证券化收益率做准备。

上海范式：多维创新领航保障房高质量发展

作为全国保障房改革先锋，上海在制度创新、金融创新、社区运营的实践经验成为全场焦点。上海城投控股、上实城开集团、港城领寓等本地国企代表，分别从公募REITs实践、运营品牌化、服务生态化等维度分享了“上海范式”，验证了保障房可持续发展的标杆路径：

上海城投控股副总裁兼财务总监吴春在《保障房公募REITs实践与启示》中解析上海市属国企首单保租房公募REITs“城投宽庭”落地路径：通过资产重组设立独立住房租赁平台，成功发行30.5亿元规模REITs，推动城投控股从“重资产开发销售”向“轻资产+重运营”转型，为国企存量资产盘活提供范式。依托“投融建管退”一体化模式，公司市场化运营10个社区、超1.7万套房源，截止今年一季度末，国泰君安城投宽庭保租房REIT底层资产江湾及光华社区平均出租率超过90%。“REITs将成为资产盘活的金融加速器，而能否充分发挥公募REITs真正的作用，关键取决于运营管理水平。”吴春强调。

上海实业城市开发集团有限公司副总裁何彬指出，保租房核心是社会责任与社会治理，需探索新型社区管理模式，突破传统小区治理框架，推动政企协同填补公共治理空白。他以集团保租房品牌“阡集CHANGE”为例，提出理想社区的四大概念：不断生长、自我管理、充满活力、和谐共生，通过多元、丰富的社区空间营造，给年轻人一种全新的租赁生活方式。

上海城投置业经营公司常务副总经理吴弢进一步拆解“城投宽庭”品牌化运营：通过“持有+运营”模式开展租赁住房业务，推行社区运营物管一体化、提供360°专属顾问管家式服务与24小时社区安保服务专线……并通过品牌化、系列化、主题化的社群活动矩阵，帮助住户建立与城市的情感链接和文化共鸣。

区别于规模化供应的保租房项目，上海港城领寓通过全周期管理、小户型+床位型差异化产品设计及标准化运营体系，实现超90%出租率，在成本管控与公共服务间形成良性循环。港城领寓公司副总经理姚勇强调：“数据驱动下精准解析出租率波动规律，系统性迭代服务策略，是维持高运营效率、探索保障房可持续模式的关键。”

上海经验表明，保障房不仅是城市安居底线的守护者，更是驱动人口集聚、产城升级、消费增长的战略支点。这一范式的全国推广，将为健全住房保障能力以及提升租住品质发挥强劲动能。

厦门路径：运管一体重构安居管理新范式

从“住有所居”到“住有优居”，厦门住房租赁发展有限公司党支部书记、总经理、法定代表人林芳芳分享分厦门安居近4万套房源管理创新：参照品牌连锁酒店做法，通过“区域门店+项目经理负责制”实现三大突破：一是全员竞聘组建复合型团队，实现管家与物业职能深度耦合；二是建立标准化手册，合同签约从2天压缩至20分钟，报修响应控制在1小时内；三是业务系统同步开发提升效率，成功实现项目人房比1:500，节省约15个运营人员的人工成本，大幅提高工作效率。这套机制将出租率、收缴率与绩效考核强绑定，让保障房服务既有速度更有温度。

郑州解法：存量房收储标准化体系重塑保障房供给路径

郑州城发安居科技总经理管家民则分享了“以购代建”模式下存量房源收储的标准化风控体系，为二、三线城市保障房供给提供了新思路：以“自有资金+低息贷款”为资金来源，坚持存量房项目“应报尽收”的工作原则，通过五维研判（区位/配套/市场/品质/证件）实现高效收储，打造人才公寓品牌“美寓”，形成“收购-改造-运营”闭环。

保障房数字化创新：以营销力突围、以服务力立本、以运营力致远

明源云集团资管产品总监陈浩波针对行业三大核心挑战提出“三力模型”重塑行业效能。

营销力：针对国企新媒体创作能力薄弱、渠道成本高企的痛点，构建AI智能营销体系，通过AI创意工厂+自动走播机器人破解内容产发难题。

服务力：针对租客满意度与人房比的矛盾，围绕租客“看房-签约-入住-退租”全旅程，打造数字化服务闭环，构建全周期服务标准，解决对外业务不透明，对内协同效率低的难题。

运营力：建立“流程标准化+决策数字化”双引擎，通过内嵌的L1-L5流程体系与动态收支决策舱，保障保租房业务规模化发展。

活动特设专题交流环节，与会嘉宾围绕“投建营协同机制创新”“数字化赋能实践”等焦点展开热议，提出“探索保障房社区商业反哺模式”等建议，为行业协同发展注入新思路。

次日，参会代表实地考察了城投宽庭江湾社区与阡集·莘社区，深度体验智慧社区管理、租户服务创新及低碳技术应用成果。

实地考察城投宽庭江湾社区

实地考察阡集·莘社区（部分合照）

本次活动通过经验共享与生态链接，为全国保障房高质量建设运营提供了可复制的方法论与实践参考。

下一站，明源不动产研究院2025对标研学第四站将于6月登陆厦门，聚焦城投转型产投的转型之道，联合厦门火炬集团、厦门国贸、杭州城投、株洲城发、无锡惠山国控、福建和格实业等国企标杆，系统探讨城投公司如何通过战略升维、业务创新与机制重构，实现结构化转型，敬请期待！