深圳神秘富豪“踩雷”英国商厦！自住豪宅被拍卖，曾是亚洲楼王

中国基金报 安曼

亚洲顶级豪宅即将被拍卖！

据港媒报道，祥祺集团主席陈红天旗下港岛东半山豪宅傲璇（OPUS）5楼单位连同两个车位沦为银主盘。

第一太平戴维斯（香港）表示，独家代理公开招标出售该物业，截标日暂定为8月8日正午，物业将按现状并且以非交吉形式出售。

什么是非交吉形式？据基金君了解，非交吉形式即指房屋由于存在租赁关系或其他被占用情况，使其在市场上进行交易时受到一定的限制，买受人在一定期限内或长时间内不能完全享有房屋的占有、使用、收益和处分的全部权利。

据香港信报报道，陈红天与妻子于2015年8月联名斥资3.87亿元一手购入傲璇单位，并自住至今。因物业以非交吉形式出售，买家难以上门看楼。

曾是亚洲楼王

2015年12月，香港半山区一间复式豪华公寓以每平方米96万港元的天价售出，打破亚洲纪录。

在此之前，亚洲楼王宝座一直由位于香港半山区傲璇的9楼单位保持，这一住户单位在2012年以4.55亿港元总价卖出，约合72.5万元/平方米。

据了解，傲璇全幢仅有12户（一梯一伙），是次标售的5楼，实用面积约5154方呎，5房4套连书房、客厅、饭厅及厨房，采用开放式布局且有逾4米楼层高度。第一太平透露，傲璇自推出市场以来，已全数获顶级富豪购入收藏，从未有业主放售。

翻查资料，傲璇顶层连天台单位由内地投资者陈长伟以5.096亿元买入；恒生前行政总裁李慧敏则以3.75亿元购入6楼单位；有传该豪宅盘的其他邻居包括影星关之琳等。

陈红天是谁？

根据公开资料，祥祺集团老板陈红天，是改革开放后第一代深圳富豪，做裁缝起家。1990年移居香港，最高曾在2019年以330亿元资产位列胡润富豪榜第91位。

陈红天在自传《鸟瞰红尘》忆述，1970年代看到回国探亲的港澳同胞，穿搭非常时尚靓丽，反观内地民众仍统一身穿灰蓝色中山装。他于是参考港澳style，在深圳从事制衣及服装贸易，赚到第一桶金。及至1990年，陈红天创办祥祺集团，染指地产及投资等业务。

根据《2022胡润全球房地产企业家榜》，陈红天身家约355亿元人民币，位居内地第13大地产富豪。

“踩雷”英国商厦

近70亿香港物业被接管

据此前媒体报道，祥祺集团2017年，曾跟随李嘉诚的脚步去英国“扫货”，购入伦敦加拿大广场20号和丘吉尔广场5号商厦，并向英国莱斯银行（Lloyds）借取大额贷款，当时利率超低，该集团估算租金收入足以覆盖利息。

没曾想，英国近年先后经历脱欧、新冠疫情、俄乌冲突、通胀高企、央行加息等风波，再加上WFH遥距办公生态，伦敦商厦物业大受影响，截至去年底空置率达21.9%，租金水平及市值较2017年高峰期锐降逾半。

如今，一方面出租率及租金受压，一方面又面临利息飙升、估值下调，祥祺集团只能宣告违约。

据市场消息，加拿大广场20号尚欠2.75亿英镑贷款余额，但债权人现时把这幢商厦开价2.5亿英镑放售，意味该物业沦为“负资产”；在目前市况下，最终成交价料仅约2亿英镑，较祥祺当初买入价（4.1亿英镑）贬值逾50%。

英国物业“爆雷”的同时，陈红天于2015至2017年间，在香港楼市频频入货，也被套牢。

今年3月，据港媒报道，陈红天旗下位于红磡的祥祺中心突被接管，该商厦大堂张贴的通告显示，恒生银行已委托罗兵咸永道为接管人，祥祺中心A、B座和停车场等成为抵押资产。

另外，市场消息透露，陈红天旗下港岛东半山豪宅傲璇（OPUS）5楼一单位，以及山顶歌赋山道15号屋地，亦遭接管。市场估计， 三项遭接管物业市值约67亿元。

3月31日早间，祥祺集团通过同心俱乐部官方微信号发文对上述消息予以回应。

祥祺集团表示，因系列事件造成短暂现金流断裂。“这些问题相信在短时间内可以妥善解决”。

按照祥祺集团所称，陈红天在中国香港的三个核心物业根据近期银行委托的评估报告显示的价值约98亿港元，尽管某些物业价值比疫情前大幅下跌，但相对应略高于50亿港元贷款，负债比率不到百分之六十。

受三年疫情及全球经济影响， 这个过程对应还款接近十亿港元。

对于资金问题，祥祺集团也进行了解释。公司表示，近两个月，多笔大额应收账款被对方临时悔约，同时受到一宗大额交易买方于完成交易前几天突然悔约，造成关联违约等等。

目前，除了陈红天自住的半山豪宅被拍卖，祥祺中心也被公开招标出售。

5月8日，第一太平戴维斯（香港）为独家代理，公开招标出售红磡One HarbourGate东座（现改名祥祺中心），截标日期为2023年8月28日；由原业主提供的去年物业估值约70亿港元。

该物业由一座临海超甲级写字楼及一座商铺组成，总楼面面积合共约27.9万方英尺，并配置155个车位，现为永明金融香港总部。