楼市迎来需求“生力军”：百万套城中村改造 将带动1亿平市场规模

随着多地加大城中村、危旧房改造力度，楼市有望迎来一大批需求“生力军”。

据苏州市政府网今日发布的消息，苏州11月5日召开市区城中村改造工作推进会。据了解，苏州将科学编制改造规划计划，多渠道筹集改造资金，加快推进城中村改造。

会议指出，苏州将立足全局、分类施策，统筹谋划推进城中村改造；要充分利用政策资金，按照“拆除新建、整治提升、拆整结合”的思路，全域铺开城中村改造和现代化治理，积极落实购买存量房安置和房票安置，确保资源合理配置和有效利用。

苏州加快推进城中村改造之际，上海、鄂州市等地的相关工作，也取得重大进展。

上海徐汇区东安一、二村片区旧改地块，于10月18日举行集中搬迁仪式。这是上海史上最大单地块一次性征收项目，项目涉及到5个居委会、117幢居民楼、6057证住户。六千余户居民就此挥别旧居，奔向美好新家园。该片区旧城区改建项目于10月14日启动正式签约，仅5天就实现99.95%的高比例生效。

据悉，接下来更多上海居民有望在旧改工作中获益。

据上海市房屋管理局10月23日在官网公布的信息，根据规划，到2026年底，上海将全面启动66个整体改造项目，全面完成整治提升工作，力争在2027年基本完成所有城中村项目的征收动迁工作。截至2023年底，全市已批准72个城中村改造项目，受益村居民达4万户，释放建设用地5.2万亩。

此外，据鄂州市政府11月2日在政府官站网站发布的信息，华容区将在12月正式启动武汉新城中心片区庙岭镇城中村改造（一期）项目。

此次改造涉及未拆除户数约1681户，共计5044人，包括2119名农业人口和2926名非农业人口。拆迁改造的总建筑面积约504416平方米，其中住宅面积为424857平方米，商业面积为72059平方米，办公面积为7500平方米。

补偿安置方面，当地将采取房票安置方式，为居民提供包括联投未来城、龙湖昱光之城、联发红韵天等在内多个宅小区作为安置选择。

中指院政策研究总监陈文静表示，各地加大城中村改造，重启棚改货币化安置，有助于促进购房需求入市，进一步激发市场活跃度。

58安居客分析师向记者表示，当前各地的城市更新大致有三个方向：旧改（三旧改造）、棚改（棚户区改造）和城市综合治理。这其中，旧改和棚改是拉动市场需求的主要释放点。从需求流向的角度观察，无论是通过房票安置还是货币化安置方式，均有助于将居住需求引导至商品房市场。

在10月17日国新办新闻发布会上，住房城乡建设部部长倪虹表示，在前期城中村危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式加大政策支持力度。前期工作做得好，还可以在100万套上继续加大力度。

多位分析师表示，百万套规模为市场注入的动力，将相当可观。

中信证券分析师认为，城中村和危旧房改造的货币化安置政策，有望在短期内释放相当于新房年销售规模近两成的需求，从而有效去化存量。

“商品房去库存，成为当前各地推动房地产行业复苏回暖的重要议题。在此背景下，旧改安置工作的推进力度、速度，还需要结合各地财政宽裕程度等多方面因素。但综合来看，预计货币化安置和房票安置，接下来将在全国多地再次重启，这些举措将引导100万套旧改规划释放的居住需求，逐步进入商品房市场。”58安居客分析师表示。

对此，陈文静指出，由于房地产发展阶段已明显不同，相比上轮周期的大规模棚改，本次规模较此前有一定差距是客观现实，但有数字目标和资金支持仍将对市场形成实质性利好。

中指院方面表示，货币化安置100万套城中村和危旧房改造，有望为市场提供更多新增住房需求，若按套均100平米计算，货币化安置100万套城中村和危旧房可带动约1亿平方米市场规模。未来货币化安置如与房票政策结合，将进一步提升相关政策在消化存量商品房上的作用。

“根据住建部有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村项目所涉及的住宅就有170万套。如果将目光放宽到全国其他更多城市来看，这个规模会更大，全国城市需要改造的危旧房，就有50万套。而对于本次新增100万套规模，市场认为未来依然有较大空间。”陈文静表示。

就房企对此的反馈，中指院对部分房企及机构调研结果显示，被调研企业认为此举对核心城市住房需求拉动作用大，房企应把握住机会。机构反应相对中性，认为政策对销售有正向拉动作用，但同时也应注意，政策提及项目获得支持的前提是群众改造意愿强、能实现资金大平衡且不新增地方债务风险，因此政策效果和推进速度仍待观察。

“另外，项目从开始拆迁到需求释放仍需要一定时间，对市场的实质性带动，不一定在短期能快速显现，而可能会在一个较长的过程中发挥更加持久、有效的作用。”陈文静表示。