2024杭州楼市置换榜第一 改善人群为何爱“申花”？

霞映锦绣里 记者 陆丹 摄

杭曜置地中心 记者 陆丹 摄

杭州龙年最后一场土拍，在激烈竞价中，申花板块民生药厂最后一块宅地，溢价一路攀升到了71.25%，创下杭州地价新高。

“申花高端改善定位被再度夯实，可以期待，接下来杭州的高总价标杆楼盘，不再只是武林壹号、蓝色钱江这些，申花也将拿出得意力作。”一位房产公司杭州项目营销负责人分析。

据杭州贝壳研究院数据，自2022年以来，置换购房者在贝壳平台的成交单量已连续三年猛增。从板块看，刚过去的2024年，申花板块成为置换购房者净流入榜单的第一名，成交单量远超钱江世纪城、滨江区政府等热门板块，是置换购房者最偏爱的一个板块。

这个曾经的老工业基地，在经历了20年的城市更新与发展后，众多大型住宅小区纷纷落地，商业综合体、公园等配套也一应俱全，滨江、绿城、万科、金茂、华润等房企争相进驻，大家都想在这个“红盘大本营”里，使出看家本领，做出得意之作。

曾经的城市边缘地带 成了主城区楼市黑马板块

“现在叫申花板块，过去叫北大桥地区，是杭州的老工业基地，很多化工、制药、热电等企业都在这里。”一位曾经的房企资深人士，同时也是申花的业主告诉我们，鼎盛时期，杭州主城区60%的工业产值出自拱墅，主要来自半山、北大桥地区。

这里曾经是杭州主城区的边缘地带，除了部分厂房和城中村，还有大片农田。得益于主城区不断向北和向西扩展，2009年6月，在这里已有30多年的杭州热电厂停工搬迁。到2016年底，随着中策橡胶、杭州油漆公司和华丰造纸厂等完成从北大桥工业区的整体搬迁，申花板块彻底告别“工业风”，居住氛围越来越纯粹。

申花地理位置、配套优越，板块内集齐2号线、5号线、10号线这3条地铁线，以及多个大型商业综合体，超大的亚运公园，名校环绕，是主城区改善板块中的“尖子生”。

道路的通达，让申花的发展好似插上了翅膀，板块人气、面貌飞速提升——

2015年5月，隐秀路开通；

2016年6月，学院北路全线开通，将老城西、申花和三墩连在一起；

2016年7月，“百年国道”莫干山路（大关路-石祥路）提升改造完成，城市界面焕然一新。

板块内的商业也是功不可没。2013年9月，城西银泰试营业，打破了以往头部商业综合体集中在武林商圈的格局。“试营业当天，城西银泰城附近简直是人山人海，来购物的人络绎不绝。”附近万家花城的业主王大伯回忆。

2018年8月，中粮大悦城也开业了，持续汇聚人气。

2021年11月，大运河亚运公园开放，总占地面积701亩，是浙江省首座集体育馆、公园、运动场、商业配套于一体的综合性城市体育公园，还承办了杭州第19届亚运会部分赛事，成为申花及周边板块的后花园。

除了这些优点，还有“孟母”们格外重视的因素——板块内名校环绕，大关小学申花校区、育才教育集团旗下的学校、卖鱼桥文津等，都在助力着板块内的楼市。这使得申花板块迅速成为主城区楼市的“黑马板块”，得到杭州市民的广泛认可。

万家花城、锦绣之城、金茂府、古翠隐秀……

申花板块20年推出了50多个楼盘

申花的商品房发展史要追溯到2005年，至今已有20年的时间。

“原先板块内还有福利分房以及回迁安置房。”业内人士透露，板块内的“开山”楼盘，有政苑小区、方家花苑、万家花城和西城年华等。

据我们不完全统计，申花20年开发了50多个小区（不同期数作为2个小区）。其中2009年的交付量超过6500套，为历年之最。2013-2018年的交付量也很高，如大悦城对面的滨江锦绣之城即在此期间交付，目前该小区二手房挂牌均价9万元/平方米左右，单价最便宜的，是一套130平方米的低楼层房源，总价925万元，折合单价7.1万元/平方米左右。再往后，“新面孔”纷纷亮相：合景天銮、首开金茂府、万科古翠隐秀、融信公馆ARC、九龙仓天玺、天荟、建发养云静舍……

2022-2024年间，申花作为拱墅区的楼市“粮仓”，几乎月月上新。“到2025年，板块只剩民生药厂一宗用地可推，小体量的楼盘、不限价的环境，我觉得不但不会对区域内二手房市场产生冲击，反而有望助推上行预期。”多位房产业内人士和板块内资深中介认为，滨江昨天拍下的民生药厂地块，可以对标西湖文教区的中冶锦绣公馆，预计开盘时均价有望突破9万元/平方米。当然，在不限价时代，品质也是很多人期待的，或许它的品质也将成为行业风向标。

有意思的是，昨天土拍刚结束，心急的置业顾问们已经第一时间拉群吸纳意向客户了，还有人开玩笑说：“去年不买房，今年买‘地王’。”

黄龙、翠苑、桥西、未来科技城……

这些板块的改善业主

喜欢来申花换大房、好房

“当初置换到养云静舍小区，是我这几年做过最明智的决定！”杭州女白领小野说。

5年前，她卖掉黄龙板块的“老破小”，靠着“人才票”，摇到了申花板块的养云静舍。“置换后住得宽敞，物业服务到位，生活品质直线上升。”她说，关键是这个板块也不耽误孩子上学，离原来的学校也不远，总之一个字：值！

和小野一样置换到申花板块的，还有原居住在翠苑的85后小陈夫妻。“前几年我老婆生了二胎，一下子从三口之家晋升到四口之家，原先的两室一厅不够住了，必须换房，但老大已经上小学，换的地方也不能太远。”夫妻俩和双方父母一起攒钱，边摇号新房，边看二手房，最终摇中了九龙仓天荟。“现在不但住得舒服，朋友来家里聚餐也有施展空间了。”小陈说。

去年下半年以来，申花板块资深中介庭哥，经常奔走于天玺、滨融府、杭樾润府这三个小区。他说，到申花置业的，有从黄龙、翠苑、桥西等板块改善过来的，也有从远一些的未来科技城板块过来，奔着学区和生活氛围买的，“目前申花是杭州改善型购房的顶流板块，来这里置换的客群，都有较高的预算”。

目前板块内，新鲜出炉的二手房“华丰造纸厂三兄弟”——华润杭曜置地中心、伟星星瓒颂锦府、杭樾润府都已亮相，并迅速跻身成交热门。三个小区共3000多套房源将陆续进入二手市场，板块内的二手房迎来真正“大考”。

杭曜置地中心预计要2月底办证后才能交易。星瓒颂锦府虽然还没正式交付，但大证已经办出，业主可以进行二手买卖了，低区房源二手房成交均价在5万-5.4万元/平方米，中高区在5.4万-6万元/平方米。而杭樾润府二手房成交均价集中在5万-5.5万元/平方米，部分115平方米小户型成交价不到5万元/平方米。

申花板块核心区的养云静舍、滨融府也是二手房市场的热门，1000万元左右的预算，基本能选到150平方米左右的改善户型。