卖内衣的也在“卖楼”，2024年都市丽人靠地产入账超3亿，创始人透露要出海

图片来源：都市丽人

“希望今年能多赚点。”在都市丽人2024年业绩交流会现场，都市丽人董事长郑耀南心情不错。自其2021年回归经营一线之后，都市丽人已经连续盈利三年。

3月28日，“中国内衣第一股”都市丽人（02298.HK）发布2024年业绩。截至去年12月31日，都市丽人全年营收同比增长9%至30.10亿元；公司拥有人应占利润同比大涨197%至1.26亿元。

郑耀南回归时曾提出第一年“筑基起势”，第二年“渐入佳境”，第三年“重塑非凡”的目标。如今三年之期已到，郑耀南对时代财经坦言，“说老实话，市场比想象中要困难，线下市场是有压力的，在这样的环境下，我觉得也已经达到我自己的预期值了。”

都市丽人从2024年中期开始恢复派息，中期每股股息为1.1港仙，末期每股股息0.5港仙。截至3月28日收盘，都市丽人报0.25港元，总市值约5.7亿港元。

一半业绩归功于卖楼“副业”

作为内衣品牌，2024年都市丽人的收入增长主要来源于地产业务，即产业项目及物流分部收入。

产业项目部分主要是指公司于2022年将位于广东东莞凤岗镇的原中国玉泉旧仓库，改造成现代化工业厂房和智慧物流仓储，部分自用，部分对外销售。

都市丽人在交流会上透露，玉泉项目占地面积约4.2万平方米，总建筑面积约14.5万平方米。截至去年12月31日，都市丽人签约面积已超过可售面积的74%，合约金额（含税）约4.9亿元；而2024年内已经交付入账收入约3.2亿元，余下单位在2024年底将陆续交付并确认收入。

财报显示，2024年，产业项目及物流分部收入同比增长298.9%至4.55亿元。

都市丽人首席财务官兼公司秘书蔡玮轩在交流会透露，“扣税后产业项目为公司贡献利润约6000万元到7000万元，（2024年）公司约1.2亿元纯利，产业项目贡献大概占比一半。”

未来，都市丽人还打算继续“卖楼”。

除了玉泉项目尚有部分合约将在2025年入账以外，郑耀南也明确表示，都市丽人会持续释放资产价值。目前，都市丽人在东莞市凤岗镇还有土地储备面积约11万平方米（若按容积率3.5计算，建筑面积约38.5万平方米）可供未来盘活。

郑耀南在交流会透露，“我们的确还有好几个这样的仓库，但是需要有意向方明确需求交付定金之后，才会正式启动旧改。目前我们还在市场摸底阶段。”

放慢线下扩张脚步，加码线上联营商

副业生意红火，都市丽人主业贴身衣物依然面临挑战。

财报显示，都市丽人2024年贴身衣物分部收入从上一年的26.43亿元降至25.54亿元；贴身衣物毛利率也从48.6%降至47.3%。

针对毛利率下滑，蔡玮轩解释，“在2024年下半年，我们面对竞争激烈的环境，加大了推广，也在终端市场投放了一些低价引流产品，比如9.9元的内裤，特价家居服。另一方面，为缓解库存压力，2024年还加大力度清理了一些老存货。所以对毛利率有一定影响。”

过去几年，都市丽人多次强调要抢占下沉消费市场心智。

郑耀南在2023年的业绩会上曾表示，都市丽人在2024年要新开1000家加盟门店，100家直营门店，“都市丽人还有1000个区县空白市场。我希望未来都市丽人在每县都要有2到3家店。大县开到8家，中等县城5家，小县2到3家。”

不过，面对终端消费市场的多重挑战，都市丽人明显放慢了下沉扩张的脚步。

截至2023年12月31日，都市丽人门店数量4372家，门店数量教上一年净增加300家。在此次业绩发布会上，公司管理层透露，截至2024年12月底，都市丽人新开门店850家，但整体门店数量仅增至4500余家。

线下生意不好做，都市丽人开始在电商渠道寻找突破口。

从2024年开始，都市丽人决定“轻装上阵”，开始缩减部分低效自营电商，与多家头部线上联营商达成合作。2024年，都市丽人旗下主品牌和欧迪芬品牌累计在线上开店超200家。相关联营商在电商平台GMV约11.6亿元。

电商渠道为公司贡献了可观利润。都市丽人表示，由于线上的联营模式有效加大了品牌线上市场份额，减少了自营成本，该业务推动了贴身衣物分部业绩（不含税）同比增长77.0%至约9770万元。

不过，在都市丽人所青睐的电商联营模式下，公司仅以电商平台销售GMV为基础，向联营商收取一定百分比的服务费，最终，2024年公司电子商务收入同比下滑了21.6%至4.11亿元。

在发布会上，郑耀南还提出联营电商业务要规模增长，该项业务或会成为推动公司未来业绩增长的重要板块。

为寻找更多增量，都市丽人还在探索新机会。郑耀南对时代财经透露，他已经着手考察跨境电商渠道，谋求品牌出海，并开始组建相应团队，预计在今年下半年试水落地。但都市丽人想要重回巅峰，还需要一些时间。