深圳尝试破解业委会成立难、换届难 居委会代行业委会职责尚需斟酌细则

本文转自：上海法治报

业委会“成立难”和“换届难”是当下很多小区都会出现的问题，深圳市住建局会同民政局日前编制了《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》，或将破解此类难题。但也有部分业主担心，居委会代行业委会职责时若侵犯业主权益或届满仍不退出，业主又该如何维护自己的权益？

居委会代行破解业委会成立难

中国民法学研究会常务理事、中南财经政法大学法学院教授麻昌华在接受本报《新法讯》采访时表示，目前全国各地都有小区出现业委会“成立难”和“换届难”的问题，如果不及时解决，就不能充分发挥社区治理的功能。此次办法规定居委会代行业委会职责，能够有效推进业委会的成立和换届选举，促进社区管理的规范化。此外，办法还要求非必要不代行，如果反对代行的意见数超过该住宅区总户数百分之二十，街道办事处就不可以启动指定居委会代行进程，目的是为实现小区业主自治。该“管理办法”对于完善基层社区治理有创新性和示范性作用，值得推广。

业委会“成立难”和“换届难”的现实问题由来已久，对此，上海社会科学院法学研究所研究员孟祥沛表示，包括深圳在内的全国各地制定的《物业管理条例》都对业主大会和业委会的设立、换届规定了严格的条件和程序，但现实生活中许多住宅小区恰恰是因种种原因无法满足这些条件，就会产生业主大会和业委会难以成立、成立后到期难以换届的问题，最终导致业委会缺位，业主的正当权益反而得不到有效维护。因此，深圳市出台管理办法，规定居委会在特定条件下可以代行业委会职责，这对于解决业委会“成立难”和“换届难”困境无疑是一种有益的探索。

三年仍未退出可由街道办处理

“管理办法”明确，居委会代行业主委员会职责的，代行期限不得超过三年，其中新建住宅区不得超过二年。因业主委员会未能换届成功需要实行代行的住宅区，代行期限不得超过一年。而对于居委会代行期限届满拒不退出，或者居委会退出后，新业委会仍未成立的情况，该办法则没有进一步明确。

对此，孟祥沛表示，如果出现了居委会代行期限到期后拒不退出的情况，小区的业主以及物业使用人可以向街道办事处反映问题，请求街道办依法终止居委会代行业主委员会职责。当然，符合条件的业主也可以依法召集业主大会，选举产生业主委员会，由此促使居委会代行业主委员会职责的终止。

麻昌华则表示，居委会届满仍未退出，业主可以找街道办事处进行处理，此次办法就明确，居委会代行期限届满，街道办事处应当作出终止代行的书面文件。此外，业主还可以通过行政诉讼的方式进行解决。如果出现居委会退出时，新业委会仍未成立的情况，街道办事处可以暂时指定。目前出台的只是“试行办法”，正式办法实施的时候或将进一步明确。

孟祥沛则表示，近年来全国各地的物业条例都强化了各种措施，如降低首次业主大会召开的条件、增加业主大会的表决形式、明确召开业主大会流程、加强筹备工作指导等，相信这些措施对破解业主大会难召开和业委会难成立问题将发挥积极作用。

代行期若侵权业主可提起诉讼

现实中萦绕在业主和物业之间的矛盾频发，诸如电梯维护不到位、停车费收取不合理、物业收费过度等，业委会则在业主和物业之间搭起了很好的沟通桥梁。在业委会缺位之时，居委会在代行业委会职责期间如果侵害了业主权益，该如何处理？

孟祥沛表示，虽然“管理办法”第25条规定了“居委会代行业主委员会职责作出的决定侵害业主合法权益或者公共利益的，应当承担相应的法律责任”，但这样的规定还比较笼统。利益受损的业主既可以直接与居委会协商解决问题，要求居委会停止侵害行为，赔偿相关损失；也可以向相关街道办事处反映问题，请求其对居委会加强督促和指导，或者向其他有关国家机关反映情况，行使公民的监督权和检举权；还可以向人民法院提起民事诉讼，依法保护自己的合法权益。

麻昌华则表示，如果居委会代行业委会职责侵害了业主利益，造成了损失，业主可以根据《物业管理条例》《民法典》等上位法的规定寻求救济。《民法典》第280条规定了业主撤销权，当业主认为业主大会或者业委会的决定侵犯其合法权益时，可以到法院起诉请求予以撤销。（见习记者 朱非）