海淀永丰上新盘 最先卖空的是三、四居｜北京楼市小报009期

中海·富华里售楼处，海开·栖海澐颂售楼处也将开在这附近。

速读：

·想买到【中海·富华里】得靠抢。首期开盘一共360多套，开盘四天，只剩下30多套80平米的两居待售，三居室和四居室开盘首日全部售罄。

·富华里二期大约在年后开盘，最小户型是96平米，但具体户型还没落地。

·跟富华里一起拿地的【海开·栖海澐颂】倒是一点也不急，据说开盘要等到明年三月。

第一批奥密克戎感染者转阴之际，海淀永丰新盘【中海·富华里】开盘了，并且再一次验证了北京新房市场的那条铁律：只要规划好，需求一直都在。开盘首日，【中海·富华里】热销超25亿元。继望京樾、珺和府、国誉·燕园等热销楼盘之后，【中海·富华里】也在2022年的年尾为北京楼市画上了一个不错的句号。

作为含着金汤匙出生的海淀之子，永丰板块始终是土拍和新房市场的热门。销售在介绍板块位置和楼盘的时候，几乎不需要像奶西、崔各庄区域一样谨慎。不用介绍永丰区域二手房倒挂多么明显，也不需要解释楼盘距离地铁超过3公里，且连比较近的地铁规划都还没有。他们最需要做的只是告诉客户还有多少套房待售，楼层如何。然后照例询问：首付款是不是已经到位了？

01楼盘情况

和汇德里一样，【中海·富华里】操盘同样凶猛，周转速度相当快。9月份三批次拿地，12月3日取证，12月底开盘，如果不是疫情耽误还可能更快。12月7日晚开放选房，当天就卖了25亿元。首批开盘的360套房源中，数量最少、仅有28套的四居室立刻售罄；100多套三居室立刻售罄；四栋222套80平米的两居，也在接下来的几天里销售进展迅速，到周二已经只剩30套。

如此快的售卖速度也让中海掌握了挑选客户的主动权，楼盘对付款周期的要求比较严格，月内需要交齐首付。又因为这个楼盘是非普宅，首套需要缴纳40%的首付。以80平米总价在680万左右的房源为例，首付在272万元左右。如果想要等后期因各种原因解锁释放的房源，更是要准备好首付款，三天之内交齐。

不过，买房这件事必须得看缘分。如果才开始考虑置换，或者首付款没办法立刻到位的朋友，也不必扼腕买不到富华里一期。当初三批次供地，中海在永丰拿下了两块宅地，海开也拿下了一块。另外两个地块也将在之后几个月陆续入市。

首先是富华里二期，可能会在下个月入市。二期整体比一期户型更大，最小户型大概在96平米，总价大约在800万左右，同样要缴纳40%的首付。如果更想考虑小户型的话，靠【海开·栖海澐颂】同样有机会在永丰上车。这个盘的户型比较多，同样有81和87平米的户型可供选择。销售表示开盘时间在明年3月份，能留出比较充足的置换周期。

02区位&交通

版块综规

永丰板块目前已经相当成熟，而且火了不止一两年。2015年，首创历经139轮竞价才最终以4.3万元/平米的楼面地价拿下0030地块。这个楼面地价现在看来不算贵，但这可是7年前的价格。对比来看，【海开·栖海澐颂】的楼面地价同样是4.31万元/平米，【中海·富华里】一期的楼面地价是5.85万元/平米。

不过，时间证明当初首创的选择是正确的。现在，天阅西山的二手房均价已经涨到了每平米9万元以上。而【中海·富华里】一期的销售指导价是8.5万元/平米，二期和【海开·栖海澐颂】的销售指导价都是8.2万元/平米。二手房倒挂如此明显，富华里开盘的火热境况便不难理解了。除了商品房，接下来的几年中，永丰地块接连出让了不少自持+商业的组合，也将板块的基础设施建设地比较完善。

选择海淀的客群大多是考虑过教育资源的，如果北京中考不跨区的政策一直不变，拥有海淀学籍的孩子的确会在高中阶段有更多选择。不过小学阶段，目前富华里对应的是清华附中永丰学校小学部、中关村三小科技园分校，和名校本校还是会有些差距。楼盘销售表示，富华里二期以南还将引入一个公立小学，但具体情况目前还未确定。

交通方面，无论【中海·富华里】还是【海开·栖海澐颂】都有很明显的短板，距离地铁站驾车距离都超过3公里，前者达到3.5公里，后者3公里出头。不过用销售的话说，距离地铁都3公里以上，谁还在乎那400米呢。目前这附近还没有更近的地铁规划落地。

03配建&户型

配建方面，【中海·富华里】二期配建一个幼儿园，再加上即将引进的公立小学，目测二期最南侧会比较吵。【海开·栖海澐颂】北侧则有一块多功能用地，将配建托老所、卫生服务站、儿童活动场地，还有便利店等小型商业。

左为【中海·富华里】，右为【海开·栖海澐颂】

从户型上来看，【中海·富华里】更胜一筹。虽然都是两室一厅，但客厅面宽更宽，次卧更方正，而且卫生间是明卫。不过【海开·栖海澐颂】也不是全部暗卫，销售介绍，同样是80平米的户型，明卫和暗卫的比例是各50%。120平米的户型里，【中海·富华里】的卧室明显更大更舒适，【海开·栖海澐颂】的客厅面宽更宽，但差别不算大。

值得注意的是，【海开·栖海澐颂】的销售表示，他们项目每平米的拿地成本比中海富华里便宜了8000元，而这8000元中的6000元，海开将让利到项目的精装修上。

这笔帐算起来很有意思。富华里一期的楼面地价是5.85万元/平米，二期是5.49万元/平米，而栖海澐颂表面上的楼面地价是4.31万元/平米。前两块地成本粗略平均一下，和栖海澐颂的价差也还有1.36万元。这也意味着销售口中的8000元成本价差，大概率是老老实实算进去了多功能用地（建筑规模2.66万平米）的建设成本的。

至于这样的价差是否真的让到了精装修上，让了多少，看过两个盘的交付样板间，客户心里自然有杆秤。目前【海开·栖海澐颂】的样板间还没开放，整个销售周期都像是要跟富华里完美错开；一期基本卖完，富华里二期的样板间也迅速开放了。从销售晒出的样板间效果图来看，【栖海澐颂】的精装看起来确实比【中海·富华里】的简装精致不少。只是目前样板间和售楼处都还未开放，可以再等等。

三枚小道消息：

1.亦庄金茂逸墅漏水的消息又有后续了，业主站出来回应了网友质疑：自己也担心损伤毛细管网，所以二次装修前将方案完整报备给了物业方确认过。截至12月13日视频发布，金茂方始终在强调自己没有责任，没有给出其他处理方法。如果有更了解内幕的小伙伴欢迎联系我们。

2.随着第一批康复的感染者复工，不少楼盘也动起来了。建发西苑项目也有了新进展，据说建发内部对这个项目挺重视。

3.五批次挂地规模超出了大家之前的预计，都以为北京新加的5批次只有昌平会挂地，但截止至目前已经有7宗地挂出了，朝阳、石景山、通州、经开区和房山都有涉及，规模甚至超过了四批次。

楼市情况汇总：

中指研究院数据显示，上周楼市整体同环比均下降。各线城市中，一、二线城市同环比均下降，仅三线城市同比有所上涨。四个一线城市中，北京是唯一成交面积环比上涨的城市，涨幅达44.6个百分点，但成交面积同比仍下滑25个百分点。库存方面，北京可售面积环比上涨0.5个百分点，与之前基本持平。

本周一手房网签数据

本周二手房网签数据

作者｜詹方歌