中国楼市经历了一场大变局

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今天6月初，我曾在我们的直播里多次强调，一定要看今年7月份全国重点城市的成交数据。

今年7月份全国重点城市的成交量，决定了下半年整个的楼市走势。

因为，7月份是5月大救市以来遇到的第一个淡季月。

淡季月在正常的楼市年份，成交量相比于6月和二季度会有较大幅度的下滑。

而救市，救得是信心、勇气和预期，讲究的是一鼓作气，迎难而上。

最怕的是起起落落，数据拉上去之后，只要落一次，下一次想要拉起来要花费的力气就大了。

5.17新政把首付15%+房贷利率无下限的王炸组合扔出来之后，楼市的成交量只要在5月、6月、7和8月连续四个月保持在今年二季度的成交水平，楼市的底盘就能牢牢的稳住。

5月和6月的成交量不用担心。这两个月正好是楼市的成交高峰期，又是救市效力发挥的黄金期，成交量的数据势必会很好看。

最容易出现成交量下滑的是7月。

7月和8月，是一个关键的时期，楼市在这两个月面临着一场硬战。

现在，第一场硬战的结果已经出来了，结果有点出人意料。

我们可以看看全国楼市观察窗口城市7月份的新房和二手房成交量。

全国楼市观察的窗口城市总共有5个，北京、上海、广州、深圳和杭州。

北京，是全国政策态度的风向标，这个不多说了，懂的都懂。

上海，是四大一线城市里第一个打破僵局采取救市动作的城市。

广州，是四大一线城市里，救市政策脱的最彻底的一个城市。

深圳，是全国楼市市场化的风向标。

杭州，是全国楼市情绪的风向标。

所以，这5个城市结合在一起，组成了一幅中国楼市的观察窗口。他们的楼市动向，大概率走在了全国其他城市的前面。

7月份，这5个城市的新房和二手房成交量表现差别挺大。

北京数据全面翻红，7月新房和二手房的成交量都比6月份好，新房成交量相比6月涨了20%，二手房成交量涨了15%。

上海，二手房的成交量再次站上了2万套，新房和二手房的成交量不如6月，但是和5月成交量相差不大。

深圳，新房和二手房成交量全面翻红，新房成交量相比较6月涨了3%，二手房成交量5381套，创了自2021年2月以来的最高点。

广州新房成交量5188套，不如6月份的数据，但和5月的成交量5283套相差不大。最值得关注的是广州的二手房，广州的二手房成交量破了1万套，站在了2021年5月以来的最高点。

杭州，新房和二手房的成交量都不如6月，二手房依然保持在8000套以上的水平，新房相较6月下滑了35%。

从这5个窗口城市的成交量我们能得到几点信息——

1、7月淡季月打出了旺季月的成绩，中国楼市第一场硬战胜利了。

2、517新政短期急促的药效虽然消耗完毕，但是对病情有明显的改善。

3、中国楼市经历三年的下行之后，终于来到了底部摩擦的拐点。

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今年的7月和8月，可能是今年中国楼市的拐点期。

最危险的时刻已经过去了。

只要熬过8月，度过这个拐点期之后，楼市的走势可能会发生一些变化。

不止是窗口城市7月相比较今年二季度的数据出现了变化。一些重点城市7月成交量相比较去年7月的同比数据也出现了止跌上涨。

有几个城市今年7月的新房成交量需要特别注意——

广州，比去年7月高24%；

西安，比去年7月高1%；

武汉，比去年7月高22%；

佛山，比去年7月高15%；

南京，比今年6月高12%，比去年7月高14%；

长春，比今年6月高13%，比去年7月高11%。

这些，都是今年7月比去年7月成交量上涨的城市。尤其是南京和长春，7月新房成交量不仅比去年7月高，还比6月业绩冲刺月的成交量还要高。

二手房有个很重要的数据也往下降了。

2024年7月监测14个重点城市二手住宅挂牌量229万套，环比下降0.8%。

▲全国重点城市的挂牌量

同比去年的数据其实比环比上个月的数据更重要。环比的数据看的是短期的成交波动，而同比去年的数据看的是趋势的起伏。

房地产不是如股市一样是个每日波动的市场，作为一个不够灵活的市场，房地产的趋势对房价涨跌具有决定性作用。

7月部分城市的新房成交量同比去年上涨了，这个数据等到8月份会更明显。

到今年下半年，你会看到重点城市的新房成交量和二手房成交量相比于去年的相同月份，都有一个非常明显的涨幅。

原因无他，只有一条。

去年7月以后，全国重点城市的新房和二手房的成交量实在是太差了。

全国重点城市房价的猛烈下跌发生在去年下半年，新房和二手房的急速萎缩也是发生在去年下半年。

去年下半年，不管是新房的成交量还是二手房的成交量都不太好。

成交量的基数比较低，今年下半年只要政策稍微一努力，新房和二手房的成交量超越去年的同期没有一点问题。

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去年下半年新房和二手房成交量的低基数，给了今年下半年能够超越去年下半年成交数据的动力。

如果从8月开始，每一个月的新房和二手房成交量都能超越去年的同月份，那么就会发生一件很有意思的事情。

同比数据的变化，会在悄然之间改变楼市预期。

我们必须承认一个事情，现实和预期之间会相互印证和加强。

如果现实的楼市数据转差，预期会变差，由预期造成的现实数据会更差。

如果现实的楼市数据转好，预期就会一点点好转，而由预期影响的现实会一点点好转。

想像这样一个画面，8月以后，每一个月重点城市的新房和二手房成交量同比都比去年的强。

官媒、自媒体针对数据一番长枪短炮大肆报道。

连续如此三四个月以后，二手房的价格慢慢止跌了，新房市场开发商的特价活动也不如之前那么热烈和真诚。

当房价不再降价了，甚至少数优质的新房和二手房还出现了价格微幅反弹的现象，市场上一直等待的买房人会怎么想？

一直等待的买房人可能不会再等了，因为买涨不买跌，很少有人能够对抗随大流的人性。

这几年楼市的下跌，在市场上积累了一波未释放购买力的买房人。

这波人不是不买房，是因为房价下跌，现在不买房。他们的购买力会在房价停止下跌时扎推进行释放。

如同疫情刚刚放开的那两个月一样，这一波人入场，会再次推高成交量。

所以，站在未来几个月看现在，我们正处在了中国楼市的拐点之上。

中国楼市的危险期刚刚度过去了，剩下的几个月等待真正的触底和复苏。

哪些城市会率先复苏?这个我们也在直播里强调很多次了。

复苏的城市和区域，一定还在长三角和珠三角。

如长三角的领头羊上海的数据已经说明了，如珠三角的领头羊深圳的数据已经说明了。

事实上，从我们5月启动大湾区和长三角考察以来，一直在调研和观察的路上。这两个区域的楼市和去年差别很大，每一个月都不太一样，也比全国其他城市的楼市更加火热。

有些城市的热度，已经释放了极其明显的信号。

8月份我们仍然聚焦长三角和大湾区，整个8月份我们会在大湾区的重点核心城市考察，在大湾区的重点核心城市里，我们也发现了一些极其惊喜的优质项目。

谁能想到，有一天大湾区核心城市的核心区域首付竟然不到10万都能上车。

谁能想到，金钱永不眠的大湾区核心城市的优质项目，竟然能够做到5年的先息后本。

谁能想到，始终站在创新前沿的大湾区，在政策和产品上再一次秒杀了其他区域。