土地市场已“失控”，房地产要变天了

今年土地市场真的是吓人，一个劲儿的出新地王。

前几天杭州才拍出 楼面价7.74万一平，溢价率70%的新地王，屁股还没有坐热，不到三天，记录又被刷新了。

3月28日，建发房产以溢价115.39%、88209.06元/㎡的地价竞得西湖区蒋村低密地块。

除了杭州，成都这几天土地市场也杀疯了，地价正式破4万/平，整个土拍现场异常激烈。

一共经过213轮竞价，现场主持人都紧张的冒汗了，这场面着实没见过。

3月初的时候上海也拍出了一块全国地王，楼面价高达16.23万一平。

2月份的时候， 苏州、郑州、成都、深圳 这些城市地块的溢价率也涨上来了……

我知道很多人看到雨后春笋般的地王涌现潮，估计内心慌得一逼。

面粉都涨价了，那接下来面包的价格得多恐怖啊，房价不会再开始暴涨吧？

这是过去的惯性思维，也是大部分不专业的自媒体博主的观点。

但在这里，我要客观的和大家说，这一场场的地王出现。

实则是意味着中国房地产双轨制的逐渐确立。

双轨制确立后，商品房价格逐渐市场化，尤其是品质好的豪宅和次新房价格将会缕创新高，但这已经和普通人没啥关系了。

另一边保障房、共有产权房、保租房的建立也在逐渐完善，甚至郊区的房子也基本上等同于保障房的功能，这些价格将会维持稳定。

但今天我重点和大家讲一下房地产市场豪宅化这件事，因为我的读者群体中，大部分还是资金预算比较足的朋友，大家都是有投资或者改善住房的硬需求的。

我们先来看看这一轮土拍，有两个共性：

溢价率异常的高

容积率异常的低

杭州最近的这几个地王都是70%以上的溢价率，成都的直接100%以上，哪怕不是地王的项目，今年的土地溢价率也比去年高不少。

很明显，土地市场限价完全取消了，以后开发商把地价拍到天上去，那也是市场行为，一切皆有可能。

现在房地产市场也非常需要拉高土地价格来提高信心。

经过几年的修复后，那些缓过来的开发商开始大手入局抄底，他们愿意给出这个溢价率就代表着他们看好接下来的房地产高端市场。

而超低的容积率说明了未来市场的产品已经发生了质的变化，以前新房市场有7090限制，大家只能做刚需和刚改合一的产品。

但像杭州今天新拍的地王， 主城核心难得的容积率1.1低密宝地，将来肯定是杭州最顶级的高端产品，比如一些独栋别墅、叠墅、排屋之类的，预计3000或者5000万起步。

还有上海今年也是一大堆的豪宅项目入市。光内环都有几十个高端项目可选。

总的来说，未来的商品房市场就是往高端化，豪宅化的方向走，这就是下一轮房地产市场的新玩法。

前两天北京海淀一个项目开盘，单价10万+，总价1000万以上的房子，一分钟清盘。

另外有数据显示，海淀豪宅2000万以上的房子，近期销售，同比暴涨了192%。

大家千万不要看小有钱人的实力，昨天的招行财报已经揭示了，存款1000万以上的私人银行客户一年时间就增加2万户，这还只是招行的数据，想想中国还有那么多银行呢，高端客户增加的人数加起来就不会少。

这些人都是未来豪宅市场的有力接盘群体。

不过这里要强调，并不是所有城市都有机会入场的，仅限四大一线，还有目前的强二线城市，普通二线高端市场购买力还是有限的，估计豪宅都没啥投资机会。

所以大家也不用太过担心说地价上涨会引发房价暴涨，你看看现在能出现地王的城市，十个手指头都能数过来。

包括最近的小阳春，其实也仅限于北上深杭成渝等重点城市，大部分城市依旧静悄悄的。

财富是流动的，哪里有机会，哪里的热钱就多，豪宅就是富人的专属标签。

而现在国家似乎也有意要保住一二线城市核心新房、次新房价格。

比如允许地价不断创新高，其实就是暗示了这些地段的新房价格还会水涨船高。

以前由于限价，一定程度上也限制了大家对于豪宅价格的想象。

现在看到地价的溢价率，算是彻底放开了，未来杭州顶级豪宅单价超过15万一平，上海、北京、深圳超过20万一平，都不要惊讶。

如果你有意在这些城市定居，或者将来小孩在这些城市发展的就要提前布局了。

这些地方的楼市逻辑和老家不一样。

未来的房产市场一定是分化的。

随着地王项目不断入市，一线强二线的房价天花板只会越来越高。

大家也不要拿人口来说事，你自己去看看世界上任何发达国家是不是都是如此，人口只会越来越集中。

韩国全国总人口5100万，其中首尔仁川都市圈人口2600W， 50%的人口生活在这里。

日本1.1亿人口，东京都市圈3700万人，约占全国三分之一的人口，美国70%以上的人口生活在东西两个海岸， 大量的中部城市几乎都在荒漠化，铁锈化。

再给你看一个数据你就会明白，在美国，你去看新生儿出生人口，我告诉你，80%的新生人口你知道在哪里吗？

全集中在两个湾区，一个是纽约湾湾区，一个是旧金山湾区。

这就是趋势，中国的未来类似于欧美日韩的现在，你要看懂未来，就会明白中国的人口，城市资源一定是往未来的前10个城市转移。

资源是有限的，央妈的财政转移不可能雨露均沾，那些有潜力的孩子才会被扶持。

另外是城市内的区域分化，还有哪怕同一个板块中，新房和老旧二手房价格也会迎来分化。

就比如上海最近的地王，旁边的邮电新村老破小连5万价格都买不起来。南山有30万一平的恒裕滨城，也有单价六七万的老旧房子。

房子的价值会逐渐回归到市场的价格当中。

聪明人应该尽早做出决策，该买买，该卖卖，别犹豫了。

而那些外来年轻人买不起房？又不够条件申请保障房，怎么办？

不知道大家还记得当初kk大神的预测吗？

随着头部的城市房价越来越高，年轻人为了解决居住问题，取而代之的是未来的一二线的租金将会飞涨。

就是因为年轻人不买房啊，都跑去租房，租房市场需求旺盛，有需求价格自然上涨，这是市场经济不可逆转的趋势。

我们看看周边的国家和地区，日本也好韩国也好，租金都不便宜。

没有房子的人看似自由，可一辈子的收入都被租金吞噬了。

其实我们现在还没有到那样的地步，但未来的趋势一定是如此。

看到事物的本质，并且能过保持清晰的头脑真不是一件简单的事情。

现在网上充斥着都是负面情绪，都在用短期的负面情绪去看到长期的走向。

每当思考和做决策的时候，我不喜欢带情绪，情绪最是误事。

十年后，我们再回看今天的互联网环境，再去看看那些张口闭口楼市崩盘，一二线垮掉的内容时，会发现这一切都是笑话一场。

以上共勉！