提升空间公共性，激发“老一辈”地下商业活力

近日，上海市虹口区北外滩核心区地下公共空间工程开工，功能涵盖商业、绿化、下沉广场、车库等，将与地面上的景观连廊体系共同构建“以人为本”的立体活动网络。

十年前，北外滩建设了带有绿地、码头、办公等功能的复合空间，即现在的上海国际客运中心（以下简称“国客中心”）。但十年来，这里的地下商业街人气欠佳。

这也是“老一辈”地下商业街的缩影。澎湃研究所研究员通过梳理较为典型非综合体地下商业空间的问题以及焕活方式，探讨如今建设地下公共空间建设需要注意哪些问题。

“老一辈”地下商业街的致命缺陷

国客中心办公区的地上地下空间衔接处。新建路隧道的地标“音乐之门”下，本来设计为地下商业街最大的入口，甚至还配有无障碍电梯，但现在全部封闭，整个商业街只有两个出入口。本文图片均由 赵忞 摄

从地铁出来还能看到商业街的指示牌，但其中只有1家超市和2家金融保险门市。

国客中心的办公区本应是个TOD（transit-oriented development，以公共交通为导向的开发）的好案例。办公区位于新建路隧道的地标“音乐之门”下面，地铁12号线国客中心站也专门为地下商业街留了直达出口，可见其交通可达性和地段都不错。但现在这里却只作为地下空间的出口使用。

十年来，地下商业只有三个档口在运营——罗森便利店、上面新华保险大楼的门市和工行大楼的门市。其他空间，则是各个企业“总部大楼”不对外的健身房或食堂，和保安室或仓库。寥寥出现的身影也主要是这里的办公人员出来打电话。

连都市白领的“必需品”——咖啡馆也无法在国客中心办公区的地下商业街中存活。罗森旁边就是一家倒闭的咖啡馆。国客中心地面上办公人员的餐饮和社交（如商务酒廊、咖啡馆等）需求，最终是由一个街区之隔的白玉兰广场满足的。

从东往西看整个商业街。

当初开业的时候在地下入口处打出logo的4家店铺。从最开始时招商就只招到了1/3。

放眼全国，像国客中心与商业区地下商业街一样客流稀少的地下商业街并不在少数。不依附于综合体的地下商业难做，是运营商们的共识。

这很大程度上与历史原因有关。一是在上世纪八十年代至21世纪初，小商品批发市场利用城市中难以盘活的边角空间，或者运营不佳的大型场馆和商店布局。

虽然以便宜的价格就能买到各种服装、首饰，甚至器械，但由于地下空间通风条件有限，商铺密度又大，气味污浊等不佳体验，逐渐导致“地下商业街”成为“小商品批发市场”的代名词，被污名化后很难招到更优质的商铺。

二是早年间设计的地下商业街业态受制于排烟通风等问题。

在2010年代外卖崛起时，地下商业街本可以凭借相对廉价的租金，以分散经营的“苍蝇馆子”或类似综合体式管理的品牌餐饮集群（对餐饮设置品控门槛），为地面上的办公场所提供配套服务。但由于油烟通风等问题，“老一辈”商业街错失风口。中式餐饮会造成油烟外排，不仅影响地下通行体验，也会向上影响到1—2层办公，而如果引入如沙拉等轻食店铺，则口感单一，地下空间的采光和封闭度也无法满足“自然”“健康”的品牌定位。

两种管理方式，两种地下活力模式

地下商业难做，但也不乏“逆风翻盘”者。

上海人民广场下迪美购物中心是以店铺为主导的自下而上管理方式的优秀案例。在受电商冲击后，2020年迪美购物中心引入二次元风格Daydream街区，一跃成为上海“三坑”服装聚集地（洛丽塔风、汉服、JK制服的统称），被戏称为“破产两条街”（迪美与香港名品一条街），意味着“入坑”就要烧钱破产。

迪美购物中心没有天井，纯地下形态，但因为强二次元属性，活动密集且丰富，成为了全国三坑爱好者和Coser们的“地下潮流圣地”。可见，在体验和话题度爆表的情况下，空间环境上的劣势也会淡化。

如果是单一运营商以类似于综合体的统一管理模式，则可以参考改建之后的上海娄山关路天山夜市。

天山夜市位于一栋被改造的窄条形老建筑下，一头连着天山路上的娄山关路地铁站，一头是大阶梯入口，中段受制于建筑结构，地面和地下难打通，只能通过电梯相连。但它采用引入“品质店铺+夜经济”的模式，多设置居酒屋和小酒吧，比周边的综合体晚关门2-4小时，主打时间差、业态差、“下半场”，保证了运营的生命力。

既然普通的地下商业空间可通过这两种模式重新拥有可持续的活力，那么，如国客中心办公区的地下商业街能否通过更新激发活力？例如联动“音乐之门”打造主题IP，或延长运营时间，补充大型综合体无法供应的“下半场”？

也难。

可持续的活力，需要抵抗“弥散性私有化”

国客中心办公区的角色，与伦敦金丝雀码头有些相似——聚集着总部大楼，但没有配套的大型综合体。不过，伦敦金丝雀码头是将一切福利和服务外抛，而中国的总部大楼往往有自己的内部服务系统，大大降低了对外依赖。

如今，美国硅谷的“大厂”也呈现出了这种“大家长”趋势，吃喝玩乐都可以内部解决。“高端产业”提升周边店铺和住房租金，对配套服务的需求减少，从而消灭了街道上的咖啡馆和餐饮。

可持续的活力，依赖的是高流动性和复杂的交流，而非“留住”上下班时期迅猛的人潮。与划清界限的空间私有化相比，“大家长”式的总部经济带来的更像是一种弥散式的私有化，最终让街道沉寂。

最终，以国客中心办公区地下空间为代表的地下商业街，变成了“剩余空间”。

这些“剩余空间”是否有增加活力的可能性？澎湃研究所研究员认为，通过自上而下增加其公共性的方式，让周边社区的人流使用这些空间，或可焕活这些老一辈的地下商业街。

一种是政府提供公共服务，阻止“弥散式私有化”。例如，借助大台阶、旋转楼梯等特色空间，定期定点组织活动——可自己组织，也可交由市场上的创意群体如市集、小型文化机构等，在潮汐式办公人群之外，增加相关爱好者的使用可能性，扩大服务辐射范围。

另一种是通过政府与企业和物业谈判，让企业承担相应的社会责任，将部分空间打开，与周边社区分享，增加空间的公共属性和使用效率。就像单位打开绿地、学校打开大门一样，企业是否也能错峰打开自己的健身房和食堂？哪怕是以收费形式，让企业融入街区“十五分钟生活圈”，让社区拥抱剩余空间。

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(本文来自澎湃新闻)