仲量联行：办公楼市场需求结构反映出广州逐步建成跨境支付等环节的品牌出海产业链

6月26日，仲量联行发布《2025年上半年广州房地产市场回顾与展望报告》。数据显示，2025年上半年，租赁市场仍然疲弱，全市净吸纳量约8万平方米，企业品牌升级与出海服务需求带动广州办公楼租赁需求结构优化。供应集中入市，全市空置率小幅上升至23.8%。

仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示：“当前，广州商业地产市场正处于关键转型期。在这一变革中，企业选址的核心考量已从单纯的区位与成本优化，转变为对产业生态与创新赋能的综合追求。这一新趋势特别强调产业载体与政策服务的深度融合，打造全链条、系统化的创业生态，帮助企业推动全球化战略的实施。”

广州甲级办公楼市场供需结构持续调整，外资企业对办公面积及租赁成本的管控依然严苛，且中大型内资企业加速向自持非甲级物业搬迁，导致全市净吸纳量同比下滑约30%。市场空置去化仍主要依靠琶洲和广州国际金融城两大新兴商务区推动，其商业氛围逐步成熟、租金门槛较低，持续吸引TMT行业及面向成长型企业的专业服务业集聚。

2025年上半年，租赁市场虽疲软，TMT行业仍呈现新的亮点，并继续领跑租赁市场，占全市新租赁面积约30%。全球化品牌运营的产业新赛道催生了第三方服务的市场，为广州办公楼租赁市场注入新的活力。企业管理系统软件商的升级搬迁活动频繁，数据分析软件、MCN机构等电商服务商在租赁市场的表现也较为活跃，贡献了TMT行业超半数的新租赁面积。仲量联行广州商业地产部负责人江婧丽指出，办公楼市场的需求结构反映广州已逐步建成涵盖营销投流、跨境支付、法律税务咨询等环节的品牌出海产业链，琶洲作为融合高品质产业与办公空间的复合功能型片区，成为这些企业搬迁和扩张的首选地。

专业服务业中，律师事务所和留学教育机构的需求较为稳定。部分留学教育机构看重高端办公环境对品牌形象的提升价值，选择升级入驻珠江新城核心商务区的标杆项目，市场中录得数笔大面积租赁成交。

上半年广州甲级办公楼市场共迎来六个新项目入市，其中五个集中在第二季度，包括三一·树根互联全球总部大厦等重点项目。这些新增供应主要集中在琶洲及广州国际金融城子市场，由于大部分新项目仍处于租赁爬坡期，导致片区空置率承压。截至二季度末，全市空置率攀升至23.8%，较2024年末上升2.9个百分点。面对新兴子市场的高供应压力和成熟CBD租户搬迁风险，今年前两个季度全市租金分别环比下降3.1%、2.9%。在此市场环境下，部分由综合性大型企业运营的办公楼项目开始探索通过非地产业务的产业协同优势增强租户粘性，例如提供出海业务支持、客户接待等多元增值服务，形成差异化竞争力。

在广州制造业转型升级的浪潮中，品牌集群效应正催生新一轮办公空间需求升级。"我们观察到三类企业正带动广州办公楼市场的新兴需求，仲量联行研究部资深董事、中国区物流地产研究负责人曾丽分析指出，"一是完成品牌化布局的细分赛道头部企业，像特色生鲜垂直平台、专注在线销售渠道的美妆集团与头部MCN机构，业务扩张促使其办公空间需求增长；二是本地游戏企业，其全球竞争力提升带来办公升级的持续需求；三是进入资本化阶段的跨境电商龙头企业，其发展定位与市值管理需求使其追求标志性办公场所。”

尽管需求端呈现积极信号，但供应压力仍不容忽视。数据显示，2025年下半年广州甲级办公楼市场预计将迎来超过40万平方米的新增供应，短期内全市空置率可能继续攀升。面对去化压力，市场租金短期内料将维持下行趋势。

注：广州办公楼市场指广州甲级办公楼市场，文中所述租金及售价均基于建筑面积。