美国10月成屋销售五连降，创2010年以来新低，房价同比涨幅扩大创新高

周二，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国10月成屋销售总数不及预期，连续第五个月下降，至年化379万户，创2010年以来新低。10月美国成屋销售出现近一年来最大跌幅，凸显高位的按揭贷款利率和高房价对市场的冲击。

美国10月成屋销售总数年化379万户，创2010年8月以来最低，预期390万户，9月前值396万户。10月成屋销售环比跌4.1%，预期跌1.5%，9月前值跌2%。10月成屋销售同比下跌14.6%。

截至10月底，有115万户待售房屋，虽较9月攀升，但仍为1999年有记录以来10月份同期的库存最低水平，同比下降5.7%。按照目前的销售速度计算，需要3.6个月的时间消耗掉市场上的供应量，低于5个月的库销比，表明市场供应紧张。

供应短缺继续推动买家竞价和房价上涨。10月份售出房屋的中位价为39.18万美元，比去年10月份上涨3.4%，是1999年有记录以来最高的10月房价。美国全国所有地区的房价均上涨。房价的同比涨幅已连续四个月扩大。

库存不足是制约成屋销售和推高房价的关键因素。由于当前的按揭贷款利率比2021年底高出两倍还多，许多已经锁定低贷款利率的房主不愿出售房屋，因此市场上的房屋供应量低于正常水平。

有大约66%的成屋上市时间不到一个月便售出，表明需求强劲。10月份房产平均挂牌天数为23天，较9月略有上升。

价格低于75万美元的房屋销售下降，但高端住宅的销售有所增加。价格超过100万美元的成屋销售比一年前上涨了9%。富裕买家要么倾向于不使用按揭贷款，要么对每月利率变化不太敏感。此外，高端市场有更多房屋可供出售。

10月份首次购房者占销售量的28%。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。

10月全款买房占总销售的29%，去年同期为26%。10月成交中投资客占比为15%，较9月的18%大幅下降，去年10月为16%。投资客经常用全现金买房，因此对按揭贷款的利率不那么敏感。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：

由于成屋库存持续短缺和按揭贷款利率是一代人以来的最高点位，潜在的购房者又经历了艰难的一个月。幸运的是，按揭贷款利率已连续第三周下降，刺激了购买兴趣。尽管成屋库存现在有限，但预计住房库存将在今年冬天之后并进入春季有所改善。近三分之一的房屋最终售价高于标价，这表明一个房子收到多个报价的情况时有发生，特别是对于起步房和中等价位的房屋来说。高端市场出现了价格优惠。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此10月份的销售数据主要反映了9月和8月的购买决定。8月底时，30年期固定按揭贷款的平均利率已降至接近7%，但随后开始大幅上升，到10月中旬跃升至8%以上。此后利率有所回落。

新屋销售数据基于合同签署时计算，该数据将于下周公布。

美国10年期国债收益率跌超2.1个基点，在美国成屋销售数据发布后回落至4.4%下方，继续脱离美股盘前涨至的日高4.4373%。