上海6月二手房成交量回落：学区房挤泡沫，有房源480余万买380万卖

6月，上海二手房单月成交量下降，随着成交走低，楼市呈现出明显“挤泡沫”特征。以往价格明显和房屋品质不相符的“老破小”学区房价格回归最为明显。与此同时，豪宅市场也未能幸免，对于急于置换的卖家而言，目前市场下，也只能牺牲价格以促成交。

二手房成交量下降

根据沪上经纪机构提供的成交数据，今年6月份，上海全市共成交二手房约1.3万套，环比下降18%，成交金额427亿元，环比下降16%，套均总价339万元/套，环比上涨2%，成交均价40868元/平方米，环比上涨2%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，6月是传统淡季，从市场交易量来看，下行是可以预期的。同时新房市场推盘力度大，6月新房成交面积创年内新高，在一定程度上分流了二手房市场的买家，目前二手房市场整体交易趋于保守，成交量自然萎缩。

澎湃新闻咨询沪上多家中介，多数中介反馈当前市场成交周期拉长，房东和买家之间陷入博弈状态。

据了解，除了急售或者置换的一些房东，大部分房东开始“等金九银十”、“等政策”。同样，客户也持观望态度。

带看量方面，一名中介人员告诉记者，其所带的团队的周带看量下滑近一半，“市场可以的时候，以往一周大概量大概20组左右，现在基本上下滑了一半以上，10组左右。”

“老破小”学区房去泡沫，价格回到4年前

以往溢价较多的学区房板块在市场下行期，表现尤为明显。

范伟（化名）是太平洋房屋潍坊板块一门店业务主管，其门店管理的房源基本都带有优质的教育资源，对口的学校是位于上海浦东的明珠A、明珠B、浦明师范。这几所都是浦东公办小学中一梯队、二梯队的优质学校。

“目前市面上挂牌的房源很多，很多客户都不下手，除非价格很便宜。”这是范伟最直观的感受。

以板块内的对口明珠B的房源为例，仅贝壳找房平台，潍坊十村目前在售房源就有57套；潍坊九村在售房源79套；潍坊七村和潍坊六村的挂牌房源则分别为13套和24套。

“板块内，对口明珠B的这几个小区多为房龄较老的小区，但总价相对适中，是很多关注优质教育资源的家长的选择，有些买来挂户口。”

但随着近年来上海积极探索学区化集团化办学以及“多校划片”等消息吹风，以往热门的学区房开始让家长有所顾虑。

以一套对口明珠B的房源为例，据板块内经纪人介绍，该房东于2017年以480余万的价格买入一套47.86平方米的房源，但近期仅以380万元的价格成交。

据悉，该房东是为置换而急售房源，但相较于买入价，房东亏本百万元。

范伟称，“目前板块内房源的成交价格基本回落至前几年的水平。”

据其介绍，有客户于2016年7月以400万元左右的价格买入一套52.21平方米对口明珠B的房源，近期，该套房源再被挂出，虽然挂牌价显示为460万元，但房东400万左右也能接受。

据了解，目前板块内成交的房源单价基本已经跌回至10万元/平方米左右，而在市场高峰期，每平米单价曾卖到过14万元~15万元。

以潍坊九村一套40平方米左右的房源为例，贝壳找房成交记录显示，一套39.22平方米、总高6楼高楼层的房源于2021年3月成交总价为512万元，折合单价130546元/平方米。

但和目前的挂牌房源对比，同户型同面积中间楼层的房源，挂牌总价为400万元，折合单价101989元/平方米。另一套同户型同面积中间楼层的房源，挂牌总价为395万元，折合单价100714元/平方米。

“挂牌价在400万左右，但实际想要成交价格还要下降，客户基本上会在挂牌价基础上继续还价。”板块内经纪人说道。

另一个梅园板块也是众多家长选择优质教育资源的一大选项。梅园二、三、四街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“双学区”，由于对口的学区资源优势明显，也曾引来众多重视教育资源的购房者入手。

上海浦东梅园板块一经纪人告诉澎湃新闻，目前，挂牌房源的价格差异较大，有些不急售的房源挂牌价格依然坚挺，但能成交的基本均是房东主动降价的房源。

“每年2、3月份都会迎来学区房的一波成交，很多买家会赶在4月招生简章发布前买入，因此市场成交量普遍会比较好，随后市场需求会有所回落。板块内，4月以来成交量逐步回落。”

成交量回落的同时，成交价格也在下行。以梅园三街坊一套房源为例，5月份，该小区成交了一套29.42平方米的一房，成交价为460万元。据板块内经纪人介绍，此前市场好的时候，同面积房源的成交价曾达到520万元左右。

此外，澎湃新闻从贝壳找房的成交记录上看到，在市场高峰期，2021年1月，梅园三街坊一套34.14平方米的房源成交价格为708万元，折合单价超20.7万元/平方米。而从当前的挂牌房源来看，34平方米左右的房源，挂牌单价普遍在15万元/平方米左右。

另从成交记录看，今年6月，该小区成交一套49.51平方米的房源，该套房源成交总价513.5万元，折合单价103717元/平方米。

“双学区的房源跌幅相比单学区会大一些，因为之前涨得也更多。”我爱我家潍坊板块一经纪人说。

“从市场需求来看，优质的教育资源仍是客户愿意买入的一大原因，但在市场不明朗的情况下，很多买家会更加理性。”潍坊板块经纪人说。

据板块内经纪人介绍，梅园板块内学区房的成交价格已跌回4年前。

从2021年上海中考改革新政落地后，上海学区房炒作之风就开始缓慢踩刹车。伴随着一系列政策的落地，学区房量价从高位不断回落，而目前，水分再次被挤出。

卢文曦提到，近几年，对于学区房的限制及措施还是比较多的，特别是一些挂户口的学区房，面积小但单价高，相对于一些自住的房源降幅更大，当前学区房去泡沫的过程比较明显。

豪宅成交量下滑：买家和业主在观望

在市场成交下降的情况下，豪宅市场也未能幸免。不过相较于学区房，豪宅市场整体挂牌价格仍相对坚挺。但对于急于置换的房东而言，目前市场下，也只能牺牲价格以促成交。

太平洋房屋徐汇滨江板块一门店主管告诉澎湃新闻，6月以来豪宅市场整体挂牌新增房源量较此前两个月已开始减少，一个主要的原因是内环内、中环以内新房市场的放盘量较少。“之前放盘量多的时候，客户置换会多一些。”

从成交价格而言，上述门店主管称，“上海豪宅市场整体成交价格较去年价格下滑约10%～15%，近期降价成交的房子主要原因是房东已经买好了心仪的新房或者找到了合适的二手房，那么上家降了他才降。很多房东以置换或者打新为主，想将资产优化，但在没有很明确的目标前提下，很多房东并不愿意降很多价格。”

聚焦至徐汇滨江板块，对于目前板块内的成交情况，“不太理想”成为经纪人的主要评价。

“目前的成交量应该是近四个月最低，我们板块内主要是6大楼盘，包括云锦东方、百汇园、中信君廷、保利西岸、海珀旭辉、尚海湾豪庭，以往每个月成交基本在10套至20套左右，上个月只成交了6套。”

“从成交量来看，板块内2012年之前的小区成交量会比较低，更多的客户愿意买2015年左右的次新小区。”上述门店主管说，以中信君廷为例，该小区建成年代为2014年－2017年。“中信君廷之前的最高成交价达19万元/平方米至20万元/平方米左右，从2月份到6月份，该小区成交了12套房源，在整个徐汇滨江板块的成交数量是比较多的。价格上，当前调整至17万元/平方米至18万元/平方米左右，是有买家愿意成交的。”

澎湃新闻从贝壳找房成交数据观察到，该小区于今年4月成交一套201平方米的房源，成交总价4080万元，折合单价202986元/平方米。6月，该小区成交一套182平方米的房源，成交总价3145万元/平方米，单价为172803元/平方米。

而反观板块内房龄较长的小区，比如尚海湾豪庭、百汇园等，较以往成交量下滑较多。

以尚海湾豪庭为例，公开信息显示，尚海湾豪庭的建成年代为2008年至2013年。上述太平洋房屋徐汇滨江板块门店主管对澎湃新闻表示，“尚海湾豪庭、百汇园以往是板块内成交较多的楼盘，现在一个月的成交基本都是个位数，在一至两套左右。以往市场好的时候，板块内房源出一套卖一套，目前市场下，很多以往没挂牌的房源也出来了，比如尚海湾、百汇园的几套顶楼复式都挂出来了，买家都可以挑挑拣拣。而且同样的价格，以往只能选两三楼，现在可以买20楼左右的高区。”

同样，板块内房源成交价格也需打折10%～15%。以尚海湾豪庭一套房源为例，据介绍，房东原先最早挂牌价格为1150万，最后以910万成交。

“目前处于横盘期，很多房东如果短期内不急于置换的，看到市场价格低于心理预期后，就干脆不卖了。”徐汇滨江板块内经纪人说。

整体成交量的下行也反映在经纪人的业绩上。

链家徐汇滨江板块一经纪人告诉澎湃新闻，其2022年的整体业绩在100万元左右，今年上半年仅30万元左右的业绩。

该经纪人表示，“目前，大部分客户和业主都处于观望状态，同时，受云锦东方三期事件影响，大家在等政策导向，到底后续买一手房还是二手房。因为一旦豪宅项目的限价政策有所调整，那么一二手房之间的倒挂将缩小。”

青浦区徐泾镇高泾路别墅板块内的一门店主管则反映，门店近两个月未有成交，但带看的客户还是有，“上周末带看了三组客户，这部分客户的需求是实际存在的，当前房子可选的余地更多了，成交周期也就拉长了。”

“成交主要还是以牺牲价格为主。比如西郊紫郡一套别墅，原来挂牌价高的时候4500万元左右，后面下调挂牌价至4200万元，实际最终成交价在3900万元。”上述门店主管说。

整体来看，根据太平洋房屋提供的数据，今年6月，上海1500万元以上豪宅成交161套，成交套数环比下降29%，套均价上涨3%；2000万以上的豪宅成交96套，成交套数环比下降19%，套均价下降2%；3000万元以上豪宅成交38套，成交套数环比下降14%，套均价下降5％。

卢文曦提到，豪宅相对而言是比较特殊的商品，对于卖家而言，如果不急于兑现或置换，降价不会那么明显，相对来说抗跌一些。下半年来看，七八月份也是传统淡季，成交量不太会有明显好转，预计九月份随着一些需求的积累，成交量会有一定的反弹。